令和6年1月13日　提出 川崎麻生 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -34 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区下麻生３丁目４２２番６ ｢下麻生３－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに作 業所等も見られる住 宅地域 南3m市道 水道、下水 柿生 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   180 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鶴見川沿い 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 柿生駅南東方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当分の間は現状 を維持していくと思料される。地価は、若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び隣接市の市街化調整区域内に存する最寄駅からバス便の住宅地域である。需要者は、圏域内 に地縁のある一次取得者層が中心である。地域周辺には作業所、空き地や農地も見られる未成熟な住宅地域である。コ ロナ禍の影響もあり、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は、２，０００万円台前半、新築建物 付きで３，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域内の事例が少ないため、市街化区域内の類似性のある事例にも広げて収集した。価格差が 大きいものもあるが、比準過程は適正に行われている。一方、収益価格については、最寄駅から遠い自己使用を中心と する地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格の算定を断念した。よって、鑑定評価額決定当たっては、比準価 格を中心とし、単価と総額との関連にも十分に留意した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国 経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留 意が必要である。 市街化調整区域内に存する住宅地域であるが 、古くからの住宅のほか作業所等も見られる 。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％