鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
川崎麻生 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 -29

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　松原　哲朗

TEL.

鑑定評価額

50,300,000 円

１㎡当たりの価格

266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区王禅寺西１丁目２６２０番３２｢王禅寺西１－１９－１１｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	新百合ヶ丘 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

新百合ヶ丘駅南東方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見当たらず、今後も現状のまま推
移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は川崎市北部を中心とした、小田急小田原線、多摩線沿線の住環境が比較的優る住宅地域である。中
心となる需要者層は、東京または市内に通勤する第一次取得者層で、地縁者のほか、隣接市からの転入も認められる。
当該地域は駅からやや高低差があるものの、中古市場を中心に取引市場は概ね好調に推移している。細分化が困難で画
地規模が大きいため、標準的画地で新築取引市場は土地建物総額６千万円～７千万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、中心となる需要者は自己使用目的で住宅を取得する個人であり、
居住の快適性を重視した価格形成が行われている。そのため、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性
が高く、収益性に着目した収益価格は低位に試算された。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準と
し、収益価格を参考として、単価と総額の関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　麻生（県） -12             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    256,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇の影響により、個人消費は伸び悩ん
でいるが、金融緩和政策が継続していること
や円安の影響から不動産取引市場は依然とし
て好調である。

住環境が比較的優れた中規模住宅地域で、地
域要因に格別の変動はないが、需要は根強く
、地価は上昇傾向となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+3.8 ％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０２０１Ｄ -24	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０６０２１１ -17	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東4m、西2.6m、三方路		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,80)
c	１０６０２１１ -15	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,100)
d	１０６０２０５ -12	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０６０２０９Ｄ -21	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,859	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,505	100 [ 93.0]	282,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 272,436	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.2]	261,918	100 [ 100.0]	261,918		267,000
c	(　 ) 259,843	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	263,919	100 [ 98.0]	269,305		275,000
d	(　 ) 265,186	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,816	100 [ 98.0]	277,363		283,000
e	(　 ) 204,779	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,380	100 [ 84.3]	253,120		258,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

川崎麻生 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,596,881	463,980	2,132,901	1,316,480	816,421	（　0.9712） 792,908	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,439,721 円　　　　（　 97,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	189 ㎡	13.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	2,050	225,500	1.0	225,500
							1.0	225,500
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		225,500		225,500
								225,500

⑨年額支払賃料	225,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,706,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,706,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,489,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,596,881 円　　　　（　 13,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０２１１Ｔ　　　　-8	1,976 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０２０１Ｔ　　　　-10	1,911 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,163
c	１０６０２１１Ｔ　　　　-11	1,412 ( 1,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,064

川崎麻生 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,180 円	2,706,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,600 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,980 円　（　　　　　　 2,455 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,316,480 円（　　　　　 6,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,596,881 円
②総費用	463,980 円
③純収益　①－②	2,132,901 円
④建物等に帰属する純収益	1,316,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	816,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	792,908 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,439,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎麻生 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市麻生区王禅寺西一丁目２６２０番３２	0212000012022-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
川崎麻生 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 -29

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　一嘉

TEL.

鑑定評価額

50,300,000 円

１㎡当たりの価格

266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区王禅寺西１丁目２６２０番３２｢王禅寺西１－１９－１１｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	新百合ヶ丘 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅徒歩圏の戸建住宅が建ち並
ぶ熟成した住宅地域

街

路

基準方位・北４ｍ市
道

交通

施設

新百合ヶ丘駅南東方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

駅距離１ｋｍの熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。道路幅員が４ｍとやや狭い
が、需要は根強い。先行き金利上昇が懸念されるものの、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市麻生区の小田急小田原線沿線の新百合ヶ丘駅を中心とする駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は東
京都心部や横浜、川崎へ通勤する比較的高所得の勤務者、会社経営者、自営業者等であり、自用目的が中心である。土
地１２５㎡未満の分割ができない法規制下、中心となる市場の価額帯は土地建物の総額で５０００～７０００万円程度
である。背後に類似の住宅地域が広く存するが、駅徒歩圏内住宅地の供給は減少傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、新百合ヶ丘駅周辺商業施設にも比較的近い。市場では自用目的の取
引が中心である。また、貸家については転勤等に伴って賃貸される程度で、低容積率のため、土地に対する投資効率は
低く、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に求められた。そこで、市場価格を反映し、実証的な比準価格を標準と
し、収益価格を斟酌し、単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

麻生区は首都圏のベッドタウンで、人口はほ
ぼ横ばいで推移。高齢化人口比率はやや高い
。景気は回復基調にあるが、先行きの金利上
昇が懸念される。

駅徒歩圏の既成の分譲地で熟成した地域であ
る。幅員がやや狭いが、駅徒歩圏住宅地の需
要は強く、地価は上昇傾向で推移した。

南西道路で、規模もほぼ標準的であるが、幅
員がやや狭く、市場競争力はやや劣る。個別
的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+3.9 ％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０２１０Ｄ -21	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０６０２０６Ｄ -1	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、南東6m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０６０２０４Ｄ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０６０２０５ -12	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,339	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,588	100 [ 95.0]	263,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	269,000
b	(　 ) 218,557	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	215,055	100 [ 101.0]	212,926		217,000
c	(　 ) 284,118	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	281,685	100 [ 94.0]	299,665		306,000
d	(　 ) 265,186	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,816	100 [ 100.0]	271,816		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

川崎麻生 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,602,302	456,616	2,145,686	1,279,080	866,606	（　0.9712） 841,648	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,573,209 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	189 ㎡	13.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貨しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	2,061	226,710	1.0	226,710
							1.0	226,710
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		226,710		226,710
								226,710

⑨年額支払賃料	226,710 円　×　12ヶ月　＝　 2,720,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,720,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,494,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,710 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,710 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,602,302 円　　　　（　 13,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０２０７Ｔ　　　　-19	1,327 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,900	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,061 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０２０４Ｔ　　　　-25	2,496 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎麻生 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,616 円	2,720,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,300 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 456,616 円　（　　　　　　 2,416 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,279,080 円（　　　　　 6,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,602,302 円
②総費用	456,616 円
③純収益　①－②	2,145,686 円
④建物等に帰属する純収益	1,279,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	866,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,573,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎麻生 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市麻生区王禅寺西一丁目２６２０番３２	0212000012022-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考