令和6年1月15日　提出 川崎麻生 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -23 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.

鑑定評価額 46,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺西３丁目２４４４番８１ ｢王禅寺西３－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新百合ヶ丘駅から徒歩圏にあ る区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する 。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区及び隣接市区のうち小田急小田原線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京都心や川 崎市等に通勤する一次取得者層や買替層などが中心である。同一需給圏内では中古住宅や新築建売住宅の供給が中心で あり、市場の中心価格帯は土地建物総額で６，０００万円～７，０００万円程度である。対象標準地周辺は新百合ヶ丘 駅から徒歩圏にあり、住環境や生活等の利便性が比較的良好であるため、根強い需要が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性ある取引事例を収 集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専で駅徒歩圏外のため、経済合理な賃貸住宅の経 営は困難なことから収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標 準として不動産市場の動向、単価と総額との関連の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [102.0] 100 [115.8] [102.0] 100 230,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる が、緩やかに回復している。麻生区の人口は 、微減であり、男女共に長寿日本一で高齢化 率は高い。 新百合ヶ丘駅から徒歩圏の区画整然とした住 宅地域。住環境・利便性が比較的良好であり 、中古住宅や新築建売住宅を中心に根強い需 要が認められる。 東方位以外は、代替競争関係にある不動産と の比較における優劣はない。個別的要因に特 に変動要因は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％