別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎麻生 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 -19 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区東百合丘３丁目７６３２番１６
｢東百合丘３－２４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和５７年に多摩区からの分
区に伴い、高石等の一部を含
めて住居表示が実施された。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ　市道		 交通

施設		 私鉄　小田急小田原線
新百合ヶ丘駅の南東方
2.8km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はバス便利用圏で起伏の多い丘陵地域に囲まれた一郭において既成の戸建住宅地域として熟成している
。価格時点現在、国際紛争の帰趨、コスト高に因る実質賃金低下の懸念等が価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は麻生区及び隣接区等において（対象標準地の最寄駅である）「新百合ヶ丘」駅及び小田急小田原線沿線駅
並びに東急田園都市線「たまプラーザ」駅を最寄駅とするバス便利用圏等の戸建住宅地域等である。（「新百合ヶ丘」
駅と「たまプラーザ」駅との間をバス便が運行している。）新宿等都心に通勤する３０～４０歳代の一次取得の給与所
得者層が需要の中心である。市場では更地供給は少なく、新築戸建住宅では３５百万円前後が需要の中心と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格に内在する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内では一般住宅が建
ち並ぶ現況で、案件としても自用目的での取引が中心であり、転勤等による定期借家のケース以外での収益物件の取引
は殆どない。以上の内容から比準価格を標準として収益価格は参酌に留め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    176,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 [101.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最新（毎年３月更新）の資料は麻生区（川崎
市）人口の自然増減率は△０．２９（△０．
１４）％、また社会増減率は０．２８（０．
２５）％と示す。

最寄駅接近性及び起伏等、地勢での難点は否
めない。しかし近隣地域内部は落ち着いた雰
囲気で一般住宅が建ち並び、価格水準は上昇
基調で推移する。

規模等からリビング等を南西側に設ければ日
照等を確保でき、戸建住宅地として居住の快
適性は良好となる。当該選好性は今後も維持
されると考える。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
１０Ｄ
-25		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.2m市道
、北西4.5m、
角地
２中専
高度2種最高15m
(80,200)
b １０６０２
０９Ｄ
-26		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０２
０６Ｄ
-4		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
d １０６０２
１１
-1		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
東6m、角地
１低専
高度1種最高10m
宅造工事規制区域
(60,80)
e １０６０２
０７Ｄ
-20		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,531  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.1]
181,969 		 100
[ 111.4]
163,347 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
172,478  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
176,100 		 100
[ 118.5]
148,608 
150,000 
c (　           ) 
118,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
156,956 		 100
[ 117.2]
133,922 
135,000 
d (　           ) 
199,211  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
194,997 		 100
[ 110.6]
176,308 
178,000 
e (　           ) 
209,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
212,193 		 100
[ 109.6]
193,607 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



川崎麻生 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,047,410 
394,961 
1,652,449 
1,361,360 
291,089 		 （　0.9712）
282,706 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,574,558 円　　　　（　     49,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 58.32 Ｗ2 116.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     11.4 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域分析の結果を前提に、個別分析により判定した最有効使用に基づき戸建住宅（Ｗ２Ｆ：４ＬＤＫｔｙｐｅ）１棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 「戸建住宅１棟貸し」の想定に起因するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
116.64 
100.0 
116.64 
1,528 
178,226 		 2.0  356,452 
1.0  178,226 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.64 
100.0 
116.64 

178,226 		 356,452 
178,226 
⑨年額支払賃料        178,226 円　×　12ヶ月　＝　       2,138,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,138,712 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,513 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,961,199 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           356,452 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,269 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          178,226 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          82,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,047,410 円　　　　（　        15,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２１１
Ｔ
　　　　-9		 1,387  
(   1,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,595 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,528 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２１１
Ｔ
　　　　-23		 1,233  
(   1,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,601 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,000 円  　　　　     18,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,161 円  　　　        2,138,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      154,700 円  　　　　     18,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,200 円  　　　　     18,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,200 円  　　　　     18,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         394,961 円　（　　　　　　         2,947 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,361,360 円  
（　　　　　        10,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,047,410 円      
②総費用 394,961 円      
③純収益　①－② 1,652,449 円      
④建物等に帰属する純収益 1,361,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 291,089 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 282,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,574,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区東百合丘三丁目７６３２番１６
 0212000086207-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎麻生 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 -19 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.
鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区東百合丘３丁目７６３２番１６
｢東百合丘３－２４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 新百合ヶ丘駅南東方

2.8km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏外の既成住宅地として成熟しており、特に大きな地域要因の変動はなく当面の間現状を維持するものと
考えられる。地価は景気動向を反映して上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市麻生区を中心に、隣接市区をも含む小田急小田原線沿線を最寄駅とする住宅地域一帯である。市場
の中心となる需要者は都内や横浜へ通勤する３０～４０歳台の１次取得者が想定され、自用目的が中心となる。土地の
みの供給は少なく、中古戸建や建売分譲の供給が多い。交通利便性が劣るため、需要は弱含みで、取引の中心となる価
格帯は土地建物の総額で３０００万円～４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性を考
慮して取引意思を決定する。そこで、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    176,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[107.2]		 [101.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

新百合ヶ丘駅徒歩圏外の住宅地域。地域要因
に特段の変動は見受けられない。地価は若干
の下落基調で推移している。


近隣地域内における標準地の位置、環境等は
標準的。代替競争関係にある不動産との優位
性は接道方位が北東であること。その他変動
要因はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
１０Ｄ
-19		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
b １０６０２
０３
-23		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北6m、二方路
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
c １０６０２
０９Ｄ
-21		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０２
０２
-16		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０２
１０Ｄ
-6		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
205,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
203,712 		 100
[ 118.8]
171,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
212,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
205,189 		 100
[ 117.9]
174,036 
176,000 
c (　           ) 
204,779  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
210,513 		 100
[ 117.5]
179,160 
181,000 
d (　           ) 
154,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
154,813 		 100
[  96.8]
159,931 
162,000 
e (　           ) 
118,254  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.6]
154,061 		 100
[  89.4]
172,328 
174,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -21.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



川崎麻生 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,015,948 
375,199 
1,640,749 
1,279,080 
361,669 		 （　0.9712）
351,253 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,168,674 円　　　　（　     61,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 70.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     11.4 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の建物利用の状況（戸建）を参考として２階建戸建住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貨しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住居
110.00 
100.0 
110.00 
1,553 
170,830 		 2.0  341,660 
1.0  170,830 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

170,830 		 341,660 
170,830 
⑨年額支払賃料        170,830 円　×　12ヶ月　＝　       2,049,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,049,960 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       118,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,931,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           341,660 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          170,830 円　×　　  94.2 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,668 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,015,948 円　　　　（　        15,044 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２１１
Ｔ
　　　　-18		 1,724  
(   1,724) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,724 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,621 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,553 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０２
Ｔ
　　　　-33		 1,412  
(   1,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,605 
c １０６０２０７
Ｔ
　　　　-19		 1,327  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,508 
川崎麻生 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,500 円  　　　　     17,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,499 円  　　　        2,049,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      145,300 円  　　　　     17,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,100 円  　　　　     17,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,100 円  　　　　     17,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         375,199 円　（　　　　　　         2,800 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,279,080 円  
（　　　　　         9,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,015,948 円      
②総費用 375,199 円      
③純収益　①－② 1,640,749 円      
④建物等に帰属する純収益 1,279,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 361,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,168,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区東百合丘三丁目７６３２番１６
 0212000086207-0000
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備考