令和6年1月4日　提出 川崎麻生 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -9 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.

鑑定評価額 749,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区百合丘２丁目１１番３ ②地積 　(㎡) 1,784   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 台形 1:1 共同住宅 ＲＣ5 中層の共同住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅東方 850m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              406,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市北部、横浜市北部にある比較的大きな規模の画地が存する住宅地域である。需要者の中心 は、中堅、大手のマンションディベロッパーである。底堅いマンション需要に対し、供給は限定的で、立地条件によっ ては高値での取引も確認される。マンション適地の取引価格は、立地、規模、地勢のほか、業者のブランド力による分 譲価格の差や入札か否かよっても異なることから、中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は想定上の条件を含むものの、各種数値等を実情に即して十分に検討した場合、投資採算性に着目し た開発業者側からアプローチした価格で説得力を有する。比準価格はマンション適地の取引事例を元に市場実態を反映 した実証的な価格が求められており、規範性が高い。以上から開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地と の均衡及び単価と総額との関連、市場動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    438,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 420,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策の効果もあって緩やかに回復 している。ただし、中東情勢や海外の景気動 向、物価上昇、金融資本市場の変動等に留意 が必要である。 地域要因に特段の変動はない。選好性の高い 新百合ヶ丘駅から徒歩圏ではあるが、周辺は 起伏が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％