別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-6 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.
鑑定評価額 75,200,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区野川本町１丁目２５４番２外
｢野川本町１－５－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西18m市道、南側道 水道、ガス、下水 梶が谷

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 沿道型店舗、営業所、マンシ
ョン等用途の多様性が認めら
れる地域		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 梶が谷駅南東方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持して推移するもとの思料される。景気動向等も反映して、
地価水準は上昇傾向となるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市を圏域とする商業地域一帯である。需要者の中心は、事業又は投資目的で店舗用地、店舗兼共同
住宅地等を求める個人又は法人事業者、不動産業者等である。商業集積度は低いが、交通量や背後住宅地の購買力は相
応にあり、住居系用途との競合も認められる。需要の中心となる価格帯は、取引当事者間の個別的事情及び取引目的、
画地条件等に左右されがちであり、景気動向の影響も見られることから、一概に把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、営業所等が見られる路線商業地域であるが、自用の店舗、営業所等が中心で、収益目的の取引は少な
い。一方、現実の取引価格を基礎として求めた比準価格は、不動産市場の実勢を反映した実証的で説得力のある価格で
ある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[113.0]		 [103.0]
100		 265,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

沿道型店舗、営業所、マンション等用途の多
様性が見られる路線商業地域である。一般的
要因の影響も受けて地価は横ばい傾向で推移
している。

角地で画地条件が優る。路線商業地として、
画地規模、形状は標準的で、市場競争力は優
る。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０６Ｄ
-22		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m市道、
西10.3m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
b １０６０２
０６Ｄ
-23		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、南6m、
角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
c １０６０２
１０
-13		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
０４
-20		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０６０２
０９Ｄ
-23		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,732  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
370,880 		 100
[ 133.1]
278,648 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
263,099  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
258,843 		 100
[ 100.3]
258,069 
266,000 
c (　           ) 
225,002  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,402 		 100
[  84.0]
274,288 
283,000 
d (　           ) 
192,641  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
197,650 		 100
[  71.3]
277,209 
286,000 
e (　           ) 
150,398  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,910 		 100
[  60.2]
257,326 
265,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    277,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,566,972 
2,072,257 
9,494,715 
7,226,380 
2,268,335 		 （　0.9473）
2,148,794 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     49,971,953 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 Ｓ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   285 ㎡     21.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅　１階店舗フロア貸し、２～３階住宅２ＤＫファミリータイプ　専有面積約４１㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
2,371 
391,215 		 6.0  2,347,290 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,890 
311,850 		 2.0  623,700 
1.0  311,850 

 3～ 3		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,910 
315,150 		 2.0  630,300 
1.0  315,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
100.0 
495.00 

1,018,215 		 3,601,290 
627,000 
⑨年額支払賃料      1,018,215 円　×　12ヶ月　＝　      12,218,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,218,580 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       977,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,241,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,601,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         292,746 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,566,972 円　　　　（　        40,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-22		 2,532  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,532 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,371 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２１０
Ｔ
　　　　-29		 2,426  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,426 
c １０６０２１１
Ｔ
　　　　-3		 2,199  
(   2,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,199 
川崎宮前 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 497,000 円  　　　　     99,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 366,557 円  　　　       12,218,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      844,900 円  　　　　     99,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,400 円  　　　　     99,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,072,257 円　（　　　　　　         7,271 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,226,380 円  
（　　　　　        25,356 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,566,972 円      
②総費用 2,072,257 円      
③純収益　①－② 9,494,715 円      
④建物等に帰属する純収益 7,226,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,268,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,148,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,971,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区野川本町一丁目２５４番２
 0212000290095-0000
2 　川崎市宮前区野川本町一丁目２５４番４
 0212000290096-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-6 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.
鑑定評価額 75,800,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区野川本町１丁目２５４番２外
｢野川本町１－５－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(80,200)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西18m市道、南側道 水道、ガス、下水 梶が谷

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 沿道型店舗、事業所のほかマ
ンション等も見られる路線商
業地域		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 梶が谷駅南東方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した路線商業地域であり、今後も現環境を維持するものと予測。企業の設備投資は増加傾向にあり、先行き
金利上昇が懸念されるものの、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接市区等の路線商業地域、近隣商業地域が存する圏域である。需要者は沿道型店舗、営業所
、事業所等を展開する事業法人等が中心であり、一部に収益用不動産を運営する投資家等も想定される。中心となる価
格帯は立地、規模、業種等により異なり、一律的な把握は困難である。店舗等の空室リスクは残るものの、路線商業地
としての相対的地位、希少性は維持されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は梶が谷駅より２．１ｋｍの路線商業地域である。バス便地域であるため、店舗付共同住宅の建築・賃貸を想
定したが、収益価格はかなり低位に求められた。営業所、事業所等としての立地優位性、希少性等についてはこれら収
益価格に反映され難いため、代表標準地との検討結果を踏まえ、これら立地優位性等が反映され易い比準価格を重視し
、賃貸収益に基づく収益価格を勘案し、さらに単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[111.9]		 [103.0]
100		 267,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微増で推移。企業の資金調達環
境は良好。事業用及び投資用不動産需要は根
強い。景気は回復基調だが、先行きの金利上
昇が危惧される。

比較的交通量の多いバス便の路線商業地域で
ある。沿道型店舗等の需要は概ね回復傾向に
ある。地価はやや強含み傾向で推移した。


標準的な規模を有する角地である。市場競争
力は概ね普通と判断される。個別的要因に変
動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０６Ｄ
-22		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m市道、
西10.3m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
b １０６０２
０１Ｄ
-10		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.5m市道
、北3.6m、
角地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０２
１０
-13		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
０９
-10		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,732  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
374,102 		 100
[ 135.2]
276,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
231,629  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
250,911 		 100
[  91.8]
273,324 
282,000 
c (　           ) 
225,002  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,402 		 100
[  90.3]
255,152 
263,000 
d (　           ) 
306,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
346,135 		 100
[ 106.1]
326,235 
336,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    277,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,860,327 
2,118,071 
9,742,256 
7,415,400 
2,326,856 		 （　0.9473）
2,204,231 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     51,261,186 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 Ｓ3 495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   285 ㎡     21.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階、３階は各階４戸、専有面積約４１㎡の１ＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
2,348 
387,420 		 6.0  2,324,520 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
2,000 
330,000 		 1.0  330,000 
1.0  330,000 

 3～ 3		 住宅
165.00 
100.0 
165.00 
2,000 
330,000 		 1.0  330,000 
1.0  330,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
495.00 
100.0 
495.00 

1,047,420 		 2,984,520 
660,000 
⑨年額支払賃料      1,047,420 円　×　12ヶ月　＝　      12,569,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,569,040 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,043,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,525,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,984,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,368 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          660,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         307,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,860,327 円　　　　（　        41,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０７
Ｔ
　　　　-24		 2,628  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０３
Ｔ
　　　　-19		 2,668  
(   2,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,320 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 377,071 円  　　　       12,569,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,118,071 円　（　　　　　　         7,432 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,415,400 円  
（　　　　　        26,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,860,327 円      
②総費用 2,118,071 円      
③純収益　①－② 9,742,256 円      
④建物等に帰属する純収益 7,415,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,326,856 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,204,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,261,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区野川本町一丁目２５４番２
 0212000290095-0000
2 　川崎市宮前区野川本町一丁目２５４番４
 0212000290096-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
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49 　
50 　
備考