別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区土橋２丁目１１番１３
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 宮前平

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.3 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 宮前平駅北西方

500m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏内の路線商業地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状況を維持して
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内及び周辺市に位置する商業地域である。主たる需要者層は、店舗経営または不動産投資
を手掛ける個人または法人、沿道サービス施設を手掛ける法人等であり、マンション用地としての需要も認められる。
最寄り駅からも近く、用途の多様性が認められるため、需要は底堅い。路線商業地の事例は少なく、規模や用途によっ
て取引価格は一様に把握できないが、希少性、景気動向を反映し、地価は上昇基調となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、営業所、店舗兼住宅等が混在する路線商業地域であるが、賃貸経営目的での土地の取得より、実需
に基づいた取引が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する実際の取引に基づく市場性を反映
した実証的な価格であり、収益価格は賃貸経営による投資採算性を反映した価格である。本件では、実需を反映した比
準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 66.6]		 [100.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響により、個人消費は伸び悩ん
でいるが、金融緩和政策が継続していること
や円安の影響から不動産取引市場は依然とし
て好調である。

路線商業地域で、特段の変動要因はなく、地
価は引き続き上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０３Ｄ
-1		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
北西6.5m、
準角地
近商
高度3種最高20m
生産緑地地区
(100,200)
b １０６０２
０８Ｄ
-27		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０６０２
０８Ｄ
-24		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
d １０６０２
０６Ｄ
-23		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、南6m、
角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
e １０６０２
０８Ｄ
-36		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.2m市
道、北9.1m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
489,614  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
482,224 		 100
[  95.1]
507,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
507,000 
b (　           ) 
505,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.0]
387,580 		 100
[  92.2]
420,369 
420,000 
c (　           ) 
432,063  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
451,074 		 100
[  94.1]
479,356 
479,000 
d (　           ) 
263,099  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
267,355 		 100
[  61.2]
436,855 
437,000 
e (　           ) 
609,013  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
591,613 		 100
[ 136.9]
432,150 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,668,258 
3,429,071 
16,239,187 
10,126,900 
6,112,287 		 （　0.9534）
5,827,454 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    135,522,186 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 136.00 ＲＣ5 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   353 ㎡     14.5 m x   24.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２～５階に専有面積４４㎡程度、各階３戸の共同住宅を想定した。　 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 標準的な共用部分割合を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.00 
96.3 
131.00 
3,500 
458,500 		 6.0  2,751,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,450 
320,950 		 1.0  320,950 
1.0  320,950 

 3～ 3		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,275 
298,025 		 1.0  298,025 
1.0  298,025 

 4～ 4		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,310 
302,610 		 1.0  302,610 
1.0  302,610 

 5～ 5		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,380 
311,780 		 1.0  311,780 
1.0  311,780 

計
680.00 
96.3 
655.00 

1,691,865 		 3,984,365 
1,233,365 
⑨年額支払賃料      1,691,865 円　×　12ヶ月　＝　      20,302,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,302,380 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,421,167 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,241,213 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,984,365 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,233,365 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         389,990 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,668,258 円　　　　（　        55,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-22		 2,532  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,638 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２１０
Ｔ
　　　　-29		 2,426  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,676 
c １０６０２１１
Ｔ
　　　　-3		 2,199  
(   2,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,234 
川崎宮前 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 619,871 円  　　　       20,662,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,429,071 円　（　　　　　　         9,714 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,126,900 円  
（　　　　　        28,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,668,258 円      
②総費用 3,429,071 円      
③純収益　①－② 16,239,187 円      
④建物等に帰属する純収益 10,126,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,112,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,827,454 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,522,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区土橋二丁目１１番１３
 0212000280590-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川崎宮前 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区土橋２丁目１１番１３
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 宮前平

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.3 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 宮前平駅北西方

500m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 宮前平駅から徒歩圏内にある路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくと思
料される。マンションや店舗の需要は根強く、地価は安定的に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    447,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市北部及び隣接市区の路線商業地域である。主な需要者は沿道サービス業等の事業者、賃貸経営を
行う投資家等である。田園都市線最寄り駅から徒歩圏内においては、まとまった土地については、マンション素地とし
ての需要も根強く、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯については、立地、規模により総額が大きく変化
するため把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、川崎市内の幹線道路沿いの事例を収集し比準を行った。やや広範囲になったが路線沿いの市場を反映した
信頼性の高い結論が得られた。一方、収益価格は路線沿いに最有効建物を想定し求められた価格であり、収益物件の価
値把握には有用な試算である。よって鑑定評価額を決定するに当たっては、反映した比準価格を中心に、収益価格を比
較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 66.4]		 [100.0]
100		 437,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た
だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国
経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留
意が必要である。

「宮前平」駅から徒歩圏内に存する路線商業
地域である。店舗及びマンション用地の需要
が強く、地価は安定的に推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０３Ｄ
-1		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
北西6.5m、
準角地
近商
高度3種最高20m
生産緑地地区
(100,200)
b １０６０２
０８Ｄ
-24		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
c １０６０２
０６Ｄ
-19		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.5m市道、
北東14m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
d １０６０２
０５Ｄ
-4		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
489,614  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
490,565 		 100
[ 111.6]
439,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
440,000 
b (　           ) 
432,063  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
445,889 		 100
[ 102.8]
433,744 
434,000 
c (　           ) 
588,495  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
486,640 		 100
[ 104.5]
465,684 
466,000 
d (　           ) 
662,983  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
692,154 		 100
[ 118.8]
582,621 
583,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    447,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,151,588 
3,429,454 
15,722,134 
10,609,900 
5,112,234 		 （　0.9534）
4,874,004 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    113,348,930 円　　　　（　    321,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 136.00 ＲＣ5 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   353 ㎡     14.5 m x   24.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階～５階は専有面積４０～４２㎡程度の２ＤＫの居室を想定。 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.00 
96.3 
131.00 
3,389 
443,959 		 6.0  2,663,754 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,230 
292,130 		 1.0  292,130 
1.0  292,130 

 3～ 3		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,260 
296,060 		 1.0  296,060 
1.0  296,060 

 4～ 4		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,330 
305,230 		 1.0  305,230 
1.0  305,230 

 5～ 5		 住宅
136.00 
96.3 
131.00 
2,360 
309,160 		 1.0  309,160 
1.0  309,160 

計
680.00 
96.3 
655.00 

1,646,539 		 3,866,334 
1,202,580 
⑨年額支払賃料      1,646,539 円　×　12ヶ月　＝　      19,758,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,758,468 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,383,093 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,735,375 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,866,334 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,202,580 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         380,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,151,588 円　　　　（　        54,254 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０８
Ｔ
　　　　-25		 2,837  
(   2,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０４
Ｔ
　　　　-12		 2,695  
(   2,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,422 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 603,554 円  　　　       20,118,468　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      330,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,429,454 円　（　　　　　　         9,715 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,609,900 円  
（　　　　　        30,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,151,588 円      
②総費用 3,429,454 円      
③純収益　①－② 15,722,134 円      
④建物等に帰属する純収益 10,609,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,112,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,874,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,348,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     321,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区土橋二丁目１１番１３
 0212000280590-0000
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備考