別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎宮前 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
｢犬蔵１－２３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 796  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(80,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南20m市道、北西側道 水道、ガス、下水 宮前平

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  34.5 ｍ、規模　　       795 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和６１年に『風土記稿』記
載の下菅生村の小名「犬倉」
を縁に住居表示施行された。		 街

路		 ２０ｍ　市道 交通

施設		 私鉄　東急田園都市線
宮前平駅の西方
2.2km		 法令

規制		 準住居
(80,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 車両利用の顧客等を対象とする小売店舗等が建ち並び、商業集積が進行中の路線商業地域である。Ｉ．Ｃ．至近
にて幹線道路に接面する‘地の利’に対する堅調な有効需要が維持されたまま今後も推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする路線商
業地域等である。需要の中心は物流関係業者、自動車関連業者、及び不動産業者等と思料する。またマンション業者も
潜在的な需要者と考える。一般に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く、剰へ店舗用地や
店舗兼共同住宅地等に対する取引は限られ、収集した事例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内部では自己使用目的
の店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高くはない。このような市場を対象とした賃貸水準の適
正な把握は難しかった。以上を総括した結果、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、年間推移を考量した後、
資料活用等の適否、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の個人消費は一部に弱めの動きもみられ
るものの、着実な回復過程にてドラッグスト
ア販売額は堅調に推移しスーパー販売額は底
堅い推移を示す。

車輌通行量の多い尻手黒川道路に接面する路
線商業地域であり、東名川崎Ｉ．Ｃ．に至近
故、商圏はかなり広い。価格水準は上昇基調
で推移している。

路線商業地として顧客の侵入・退出等に利便
な角地である。近隣地域の他の画地と比べて
優位性は高く、当該画地条件への選好は維持
されると考える。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０５
-17		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m県道、
中間画地
近商
宅造工事規制区域
(82,261)
b １０６０２
０１Ｄ
-7		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南21.5m国道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０６０２
０４
-20		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
１１
-19		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南27m市道、
北6m、二方路
準住居
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(80,200)
e １０６０２
１１
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,019  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.8]
396,965 		 100
[ 121.8]
325,915 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
521,890  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
454,479 		 100
[ 121.0]
375,602 
387,000 
c (　           ) 
192,641  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,154 		 100
[  68.9]
290,499 
299,000 
d (　           ) 
206,395  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
207,204 		 100
[  89.9]
230,483 
237,000 
e (　           ) 
302,538  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
257,157 		 100
[  95.4]
269,557 
278,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +17.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    304,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,306,896 
8,214,061 
29,092,835 
23,328,600 
5,764,235 		 （　0.9310）
5,366,503 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    124,802,395 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 441.00 ＲＣ6 1,521.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   796 ㎡     23.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 把握した需給動向等に照らし、１階は店舗（のフロア貸し又は部分貸し）、２階以上は（各階３ＬＤＫｔｙｐｅ３部屋の）住宅を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考にして査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
441.00 
85.0 
374.85 
3,157 
1,183,401 		 6.0  7,100,406 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
216.00 
90.0 
194.40 
2,000 
388,800 		 2.0  777,600 
1.0  388,800 

 3～ 4		 住宅
216.00 
90.0 
194.40 
2,030 
394,632 		 2.0  789,264 
1.0  394,632 

 5～ 6		 住宅
216.00 
90.0 
194.40 
2,060 
400,464 		 2.0  800,928 
1.0  400,464 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,521.00 
88.6 
1,346.85 

3,162,393 		 11,058,390 
1,978,992 
⑨年額支払賃料      3,162,393 円　×　12ヶ月　＝　      37,948,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,346.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含めて考量した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,948,716 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,284,203 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,284,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,058,390 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,405 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,978,992 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         920,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,306,896 円　　　　（　        46,868 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-22		 2,532  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,126 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,173 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,157 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２１０
Ｔ
　　　　-29		 2,426  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,220 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,770,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,187,061 円  　　　       39,568,716　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,540,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    354,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,214,061 円　（　　　　　　        10,319 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 354,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　   1,521.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,328,600 円  
（　　　　　        29,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,306,896 円      
②総費用 8,214,061 円      
③純収益　①－② 29,092,835 円      
④建物等に帰属する純収益 23,328,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,764,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,366,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,802,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区犬蔵一丁目１１０６番３０
 0212000230795-0000
2 　川崎市宮前区犬蔵一丁目１１０６番３１
 0212000230796-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外
｢犬蔵１－２３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 796  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(80,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南20m市道、北西側道 水道、ガス、下水 宮前平

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       796 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道　　　　 交通

施設		 宮前平

2.2km		 法令

規制		 準住居
(80,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 東名川崎インターに近い路線商業地域で、特段の変動は認められず、当面は現状を維持して推移するものと思料
する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接市区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線を最寄り駅とする路線
商業地域等である。需要の中心は物流関係者、自動車関連業者、及び不動産業者、マンション業者等と思料する。一般
に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く取引件数も限られ、収集した事例から需要の中心
となる価格帯を把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域では、収益価格は取引の重要な指標となるが、近隣地域は自用店舗や倉庫が多くみられる路線商業地域で収益
のみを重視して価格形成がされている市場ではないこと、収益価格は試算の過程で各種の想定が含まれることから、市
場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに、単価と総額の関連に留意し
、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。宮前区の人口は
、微増である。


東名川崎インターに近い路線商業地域で、特
段の地域変動はない。



角地で利用効率が高く、代替競争関係にある
不動産と比較した競争力は優る。個別的要因
に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０９
-10		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６０２
０１Ｄ
-8		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北6.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０２
０３Ｄ
-1		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
北西6.5m、
準角地
近商
高度3種最高20m
生産緑地地区
(100,200)
d １０６０２
０３
-19		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
南西4.5m、
二方路
２中専
高度2種最高15m
埋蔵文化財包蔵地
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,013  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
323,680 		 100
[ 109.8]
294,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
398,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
404,976 		 100
[ 137.0]
295,603 
304,000 
c (　           ) 
489,614  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
487,713 		 100
[ 163.9]
297,567 
306,000 
d (　           ) 
187,311  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
193,303 		 100
[  99.0]
195,256 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,862,550 
8,184,567 
29,677,983 
23,196,800 
6,481,183 		 （　0.8673）
5,621,130 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    130,723,953 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 441.00 ＲＣ6 1,521.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   796 ㎡     23.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は平均専有面積７２㎡程度（３ＬＤＫ）の共同住宅 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 周辺の類似する建物のレンタブル比を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
441.00 
85.0 
374.85 
3,492 
1,308,976 		 5.0  6,544,880 
1.0  1,308,976 

 2～ 2		 居宅
216.00 
90.0 
194.40 
2,050 
398,520 		 1.0  398,520 
1.0  398,520 

 3～ 4		 居宅
216.00 
90.0 
194.40 
2,100 
408,240 		 1.0  408,240 
1.0  408,240 

 5～ 6		 居宅
216.00 
90.0 
194.40 
2,000 
388,800 		 1.0  388,800 
1.0  388,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,521.00 
88.6 
1,346.85 

3,301,576 		 8,537,480 
3,301,576 
⑨年額支払賃料      3,301,576 円　×　12ヶ月　＝　      39,618,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,346.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,618,912 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,367,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,251,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,537,480 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,301,576 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,533,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,862,550 円　　　　（　        47,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-22		 2,532  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,748 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,492 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０４
Ｔ
　　　　-23		 3,828  
(   3,708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,946 
c １０６０２０４
Ｔ
　　　　-24		 4,527  
(   4,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,267 
川崎宮前 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,760,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,188,567 円  　　　       39,618,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,540,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,992,000 円  　　　　    352,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,184,567 円　（　　　　　　        10,282 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8673    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 352,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,521.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,196,800 円  
（　　　　　        29,142 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,862,550 円      
②総費用 8,184,567 円      
③純収益　①－② 29,677,983 円      
④建物等に帰属する純収益 23,196,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,481,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,621,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,723,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区犬蔵一丁目１１０６番３０
 0212000230795-0000
2 　川崎市宮前区犬蔵一丁目１１０６番３１
 0212000230796-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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38 　
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40 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考