別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
川崎宮前 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.
鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 352,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区有馬４丁目４番３
｢有馬４－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ3		 飲食店、自動車販売
店等が見られる路線
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 鷺沼

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   290 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ　国道 交通

施設		 鷺沼駅南東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道施設、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現状を維持
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北西部及び隣接市内の路線商業地域を中心とする商業地域一帯と判定した。主たる需要者は沿道施
設等の店舗用地を求める地元の中小事業者又はマンション業者等が想定される。鷺沼駅徒歩圏で住宅需要は堅調な中、
周辺でのマンション用地は供給が少なく希少性があり、需要は底堅い。取引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者
間の個別的事情等により開差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣及び周辺地域には投資目的の収益物件も見受けられ、投資採算性を表す収益価格は重視すべきである。しかし、上
階を共同住宅と想定していること等により地価に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。
市場の実態を反映した比準価格は実証的で、市場参加者の観点から相対的に説得力を有すると判断する。以上から比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 82.7]		 [100.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は各種政策の効果もあって緩やかに回復
している。ただし、中東情勢や海外の景気動
向、物価上昇、金融資本市場の変動等に留意
が必要である。

地域要因に特段の変動は見られない。急行停
車駅から徒歩圏で住宅需要は底堅く、立体的
利用も可能で中高層共同住宅の土地利用も見
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０６Ｄ
-22		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m市道、
西10.3m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
b １０６０２
０８Ｄ
-24		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
c １０６０２
１０
-13		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
０１Ｄ
-10		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.5m市道
、北3.6m、
角地
２中専
高度2種最高15m
(70,200)
e １０６０２
０６Ｄ
-19		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.5m市道、
北東14m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
369,434 		 100
[  92.2]
400,688 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
401,000 
b (　           ) 
432,063  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
447,185 		 100
[ 110.0]
406,532 
407,000 
c (　           ) 
225,002  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,552 		 100
[  71.2]
328,022 
328,000 
d (　           ) 
231,629  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
254,572 		 100
[  76.8]
331,474 
331,000 
e (　           ) 
588,495  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 136.5]
446,221 		 100
[ 112.2]
397,701 
398,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +36.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,329,956 
9,776,369 
44,553,587 
30,445,800 
14,107,787 		 （　0.9534）
13,450,364 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    312,799,163 円　　　　（　    274,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 486.00 ＲＣ6 2,241.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,142 ㎡     34.0 m x   34.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（部分貸し）、２階以上は平均専有面積約４６㎡（２ＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
486.00 
87.1 
423.31 
3,227 
1,366,021 		 6.0  8,196,126 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
351.00 
77.8 
273.08 
2,150 
587,122 		 1.0  587,122 
1.0  587,122 

 4～ 5		 住宅
351.00 
77.8 
273.08 
2,200 
600,776 		 1.0  600,776 
1.0  600,776 

 6～ 6		 住宅
351.00 
77.8 
273.08 
2,250 
614,430 		 1.0  614,430 
1.0  614,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,241.00 
79.8 
1,788.71 

4,356,247 		 11,186,352 
2,990,226 
⑨年額支払賃料      4,356,247 円　×　12ヶ月　＝　      52,274,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,788.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,704,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,274,964 円　　×　　   7.3 ％                          
＋　　　       4,704,000 円　　×　　   7.3 ％　＝　　     4,159,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,819,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,186,352 円　×　　  92.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,990,226 円　×　　  92.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,406,759 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,329,956 円　　　　（　        47,574 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２１０
Ｔ
　　　　-28		 2,668  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
3,529 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,227 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２１０
Ｔ
　　　　-29		 2,426  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,077 
c １０６０２１０
Ｔ
　　　　-30		 3,087  
(   2,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,124 
川崎宮前 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,310,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,709,369 円  　　　       56,978,964　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      906,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,927,000 円  　　　　    462,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       462,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       462,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,776,369 円　（　　　　　　         8,561 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 462,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,241.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,445,800 円  
（　　　　　        26,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,329,956 円      
②総費用 9,776,369 円      
③純収益　①－② 44,553,587 円      
④建物等に帰属する純収益 30,445,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,107,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,450,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,778 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    312,799,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     274,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区有馬四丁目４番３
 0212000238560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎宮前 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 353,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区有馬４丁目４番３
｢有馬４－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ3		 飲食店、自動車販売
店等が見られる路線
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 鷺沼

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   290 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.8 ｍ、奥行　約　　  33.8 ｍ、規模　　     1,140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 有馬エリア南部は丘陵の尾根
上で横浜と接し、北部は国道
２４６号が走る高台である。		 街

路		 ２２ｍ　国道 交通

施設		 私鉄　東急田園都市線
鷺沼駅の南東方
1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 「鷺沼駅周辺再編整備に伴う公共機能に関する基本方針」に基づく工事竣工後の商業利便性充実への期待は高い
。商業利便性と公共機能充実の現実化に伴って、近隣地域に対する堅調な需要が持続され得るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする路線商
業地域等である。需要の中心は飲食関係業者、自動車関連業者、及び不動産業者等と思料する。またマンション業者も
潜在的な需要者と考える。一般に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く、剰へ店舗用地や
店舗兼共同住宅地等に対する取引は限られ、収集した事例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内部は自己使用目的の
店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高くはない。このような市場を対象とした賃貸水準の適正
な把握は難しかった。総括の結果、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ
資料活用等の適否、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 82.8]		 [100.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の個人消費は一部に弱めの動きもみられ
るものの、着実な回復過程にてドラッグスト
ア販売額は堅調に推移しスーパー販売額は底
堅い推移を示す。

路線商業地域であり、急行停車駅から徒歩圏
内に位置する。路線商業地とマンション用地
との需要が競合し、近隣地域の価格水準は上
昇基調を呈する。

車両利用の顧客を対象とする路線商業地とし
て効率的な画地規模を有する。近隣地域内の
中庸的画地としての選好性は今後も維持され
得ると思料する。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０８Ｄ
-24		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０６０２
０２Ｄ
-25		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
c １０６０２
０３Ｄ
-1		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
北西6.5m、
角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
d １０６０２
０２Ｄ
-32		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西37m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(55,142)
e １０６０２
０４
-9		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
南西2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
432,063  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
371,934 		 100
[ 107.9]
344,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
701,168  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
560,395 		 100
[ 121.3]
461,991 
462,000 
c (　           ) 
489,614  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
495,854 		 100
[ 124.7]
397,638 
398,000 
d (　           ) 
175,917  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
206,949 		 100
[  70.0]
295,641 
296,000 
e (　           ) 
301,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.5]
263,436 		 100
[  79.5]
331,366 
331,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    358,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,190,684 
10,155,064 
45,035,620 
31,961,500 
13,074,120 		 （　0.9534）
12,464,866 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    289,880,605 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 486.00 ＲＣ6 2,241.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,142 ㎡     34.0 m x   34.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 把握した需給動向等に照らし、１階は店舗（のフロア貸し又は部分貸し）、２階以上は（各階３ＬＤＫｔｙｐｅ４部屋の）住宅を想定 ⑦有効率　  80.2 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考にして査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
486.00 
87.2 
423.79 
3,233 
1,370,113 		 6.0  8,220,678 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
351.00 
80.0 
280.80 
2,150 
603,720 		 2.0  1,207,440 
1.0  603,720 

 3～ 3		 住宅
351.00 
77.8 
273.08 
2,200 
600,776 		 2.0  1,201,552 
1.0  600,776 

 4～ 6		 住宅
351.00 
77.8 
273.08 
2,250 
614,430 		 2.0  1,228,860 
1.0  614,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,241.00 
80.2 
1,796.91 

4,417,899 		 14,316,250 
3,047,786 
⑨年額支払賃料      4,417,899 円　×　12ヶ月　＝　      53,014,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,796.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含めて考量した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,704,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,014,788 円　　×　　   7.1 ％                          
＋　　　       4,704,000 円　　×　　   7.1 ％　＝　　     4,098,034 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,620,754 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,316,250 円　×　　  92.9 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,998 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,047,786 円　×　　  92.9 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,436,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,190,684 円　　　　（　        48,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-9		 2,597  
(   2,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,311 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,233 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０７
Ｔ
　　　　-24		 2,628  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,174 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,425,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,731,564 円  　　　       57,718,788　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      906,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,122,500 円  　　　　    485,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       485,000 円  　　　　    485,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,155,064 円　（　　　　　　         8,892 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 485,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,241.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,961,500 円  
（　　　　　        27,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,190,684 円      
②総費用 10,155,064 円      
③純収益　①－② 45,035,620 円      
④建物等に帰属する純収益 31,961,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,074,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,464,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,915 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    289,880,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区有馬四丁目４番３
 0212000238560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考