令和6年1月15日　提出 川崎宮前 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -35 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３ ｢西野川２－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東5m市道 水道、ガス、下水 梶が谷 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 梶が谷駅南方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は認められないこと から、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、宮前区及び周辺市区における最寄り駅外縁部の住宅地域一円と把握した。また 、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、当該地域に地縁的選好性を有する個人のほか、都心部への通勤、通学 を前提とした需要者も多い。当圏域における住宅市場としては土地でおよそ３，０００万円、新築戸建住宅で４，５０ ０万円程度が中心と考えられ、立地、画地細分化の困難性等に起因して、概ね上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺地域においては共同住宅も散見されるが、最寄り駅への接 近性、近隣地域の公法上の規制等に起因して賃貸市場の成熟の程度は相当に低いこと等に鑑み、収益還元法の適用を断 念した。以上により、当該地域における市場の実態を適切に反映する比準価格を標準とし、対象標準地の推移、動向及 び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [103.0] 100 179,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光関連需要、建設工事関連需要の増加等を 背景に国内景気は回復傾向を示すが、国内外 の急激な物価上昇、燃料高騰などのリスク要 因が指摘される。 地域要因に特段の変動は認められないが、最 寄り駅からの接近性、起伏の多い地勢等を反 映して地価水準は概ね上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％