別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川崎宮前 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -28 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　一也   TEL.
鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区犬蔵２丁目４３７２番４
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,196)

1.2:1		 建築中

 一般住宅、共同住宅
、空地等が混在する
住宅地域		 北西4.9m市道 水道、ガス、下水 たまプラーザ

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 たまプラーザ駅からバス便の
既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
．９ｍ市道		 交通

施設		 たまプラーザ駅北東方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(70,196)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する
。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮前区及び隣接市区のうち東急田園都市線等沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京都
心や川崎市等に通勤する一次取得者層や買替層などが中心である。同一需給圏内では中古住宅や新築建売住宅の供給が
中心であり、市場の中心価格帯は土地建物総額で４，０００万円～５，０００万円程度である。対象標準地周辺は、た
まプラーザ駅からバス便であるが運行本数は相応にあり、生活等の利便性が概ね良好であるため、需要は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅、共同住宅、空地等が混在する住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の
収益物件が見られるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居
住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.9]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮前区の人口は増加傾向で推移。景気は各種
政策の効果もあって緩やかな回復傾向を示す
が、物価上昇、金融資本市場の変動等には注
視が必要である。

たまプラーザ駅からバス便のため接近性が劣
るものの、生活等の利便性が概ね良好である
ため、新築建売住宅を中心に需要は堅調であ
る。

北西方位であり、代替競争関係にある不動産
との比較における優劣はない。個別的要因に
特に変動要因は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０２Ｄ
-31		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０２
０３
-20		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０２
０４
-12		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
西1.8m、
二方路
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０２
０７Ｄ
-6		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,180)
e １０６０２
０５Ｄ
-21		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
292,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 134.6]
221,419 		 100
[  95.1]
232,828 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
224,193  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
220,275 		 100
[  89.1]
247,222 
247,000 
c (　           ) 
172,757  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
200,367 		 100
[  99.7]
200,970 
201,000 
d (　           ) 
286,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.4]
233,973 		 100
[  91.2]
256,549 
257,000 
e (　           ) 
315,630  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
326,046 		 100
[ 136.6]
238,687 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



川崎宮前 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,797,549 
1,075,590 
4,721,959 
3,699,100 
1,022,859 		 （　0.9732）
995,446 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     23,149,907 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.00 ＬＳ3 267.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   196 ％   165 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積４１㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 類似建物の有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.00 
92.2 
82.06 
2,030 
166,582 		 2.0  333,164 
1.0  166,582 

 2～ 2		 住宅
89.00 
92.2 
82.06 
2,050 
168,223 		 2.0  336,446 
1.0  168,223 

 3～ 3		 住宅
89.00 
92.2 
82.06 
2,050 
168,223 		 2.0  336,446 
1.0  168,223 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.00 
92.2 
246.18 

503,028 		 1,006,056 
503,028 
⑨年額支払賃料        503,028 円　×　12ヶ月　＝　       6,036,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     246.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,036,336 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       482,907 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,553,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,006,056 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,256 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          503,028 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         234,864 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,797,549 円　　　　（　        35,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０５
Ｔ
　　　　-16		 2,330  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-17		 2,222  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[113.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,156 
c １０６０２０７
Ｔ
　　　　-12		 2,194  
(   2,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,121 
川崎宮前 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,500 円  　　　　     52,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 181,090 円  　　　        6,036,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      442,800 円  　　　　     52,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,075,590 円　（　　　　　　         6,519 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     267.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,699,100 円  
（　　　　　        22,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,797,549 円      
②総費用 1,075,590 円      
③純収益　①－② 4,721,959 円      
④建物等に帰属する純収益 3,699,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,022,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 995,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,149,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区犬蔵二丁目４３７２番４
 0212000239926-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -28 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.
鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区犬蔵２丁目４３７２番４
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,196)

1.2:1		 建築中

 一般住宅、共同住宅
、空地等が混在する
住宅地域		 北西4.9m市道 水道、ガス、下水 たまプラーザ

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．９ｍ市道		 交通

施設		 たまプラーザ

1.5km		 法令

規制		 １中専
(70,196)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の地域要因の変動は認められず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価は今後横ばい～緩やかな
上昇傾向傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接市区の住宅地域で、このうちバス便利用の住宅地との価格牽連性が高い。主たる需要者は
市内及び都内勤務のサラリーマン等で、３０～４０歳代の一次取得者層が想定される。市場の中心価格帯は、画地規模
にもよるが、新築戸建て住宅で総額４０００万円台～５０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅のほかアパート等も見られるが、収益物件は地主の節税対策として経営され、土地価格に見合う賃
料市場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。市場は自己使用目的の取引が主であり、市場の実態を
反映した取引事例より求めた比準価格は実証的な価格として妥当性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討、不動産市場の動向を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -29               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.9]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。宮前区の人口は
、微増である。


多摩プラーザ駅勢圏の熟成した混在住宅地域
で特段の変動はない。住宅需給は底堅く、地
価は安定している。


北西側道路で代替競争関係にある不動産と比
較した競争力は普通。個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０６Ｄ
-23		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、南6m、
角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０６０２
０９
-6		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
北5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
c １０６０２
１０
-17		 川崎市宮前区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、準角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６０２
０５Ｄ
-21		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,099  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
259,344 		 100
[ 116.7]
222,231 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
227,424  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
222,832 		 100
[  92.2]
241,683 
242,000 
c (　    364,630) 
364,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
350,753 		 100
[ 141.0]
248,761 
249,000 
d (　           ) 
315,630  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
322,889 		 100
[ 130.2]
247,995 
248,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



川崎宮前 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,748,381 
1,099,254 
4,649,127 
3,791,400 
857,727 		 （　0.9732）
834,740 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,412,558 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.00 ＬＳ3 267.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   196 ％   165 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建共同住宅、２ＤＫ（平均賃貸面積４１㎡×６戸） ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 周辺類似の建物のレンタブル比参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～  		 居宅
89.00 
92.2 
82.06 
2,076 
170,357 		 2.0  340,714 
1.0  170,357 

 2～  		 居宅
89.00 
92.2 
82.06 
2,026 
166,254 		 2.0  332,508 
1.0  166,254 

 1～  		 居宅
89.00 
92.2 
82.06 
1,976 
162,151 		 2.0  324,302 
1.0  162,151 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.00 
92.2 
246.18 

498,762 		 997,524 
498,762 
⑨年額支払賃料        498,762 円　×　12ヶ月　＝　       5,985,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     246.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,985,144 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,506,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           997,524 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          498,762 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         232,872 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,748,381 円　　　　（　        34,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０５
Ｔ
　　　　-16		 2,330  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,113 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,026 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-18		 1,926  
(   1,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
1,947 
c １０６０２１１
Ｔ
　　　　-10		 1,859  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]
2,037 
川崎宮前 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 267,000 円  　　　　     53,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,554 円  　　　        5,985,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      453,900 円  　　　　     53,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,400 円  　　　　     53,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,099,254 円　（　　　　　　         6,662 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     267.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,791,400 円  
（　　　　　        22,978 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,748,381 円      
②総費用 1,099,254 円      
③純収益　①－② 4,649,127 円      
④建物等に帰属する純収益 3,791,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 857,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 834,740 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,412,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区犬蔵二丁目４３７２番４
 0212000239926-0000
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備考