別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川崎宮前 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -11 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　一也   TEL.
鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区神木２丁目３番１７
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1.2:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 宮崎台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 宮崎台駅から徒歩圏限界の区
画整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 宮崎台駅北西方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する
。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮前区及び隣接市区のうち東急田園都市線等沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京都
心や川崎市等に通勤する一次取得者層や買替層などが中心である。同一需給圏内では中古住宅や新築建売住宅の供給が
中心であり、市場の中心価格帯は土地建物総額で５，０００万円～６，０００万円程度である。対象標準地周辺は宮崎
台駅から徒歩圏限界の地域であるが、住環境や生活等の利便性が概ね良好であるため、需要は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には戸建住宅の一棟
貸しが散見されるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居住
の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標
準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    329,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[134.1]		 [103.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮前区の人口は増加傾向で推移。景気は各種
政策の効果もあって緩やかな回復傾向を示す
が、物価上昇、金融資本市場の変動等には注
視が必要である。

宮崎台駅から徒歩圏限界の区画整然とした住
宅地域。住環境や生活等の利便性が概ね良好
であるため、新築建売住宅を中心に需要は堅
調である。

南方位以外は、代替競争関係にある不動産と
の比較における優劣はない。個別的要因に特
に変動要因は見られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４Ｄ
-17		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０２
０７
-13		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m市道
、北東4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０２
０７
-14		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０６０２
０７
-11		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０６０２
０７Ｄ
-1		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,941 		 100
[  88.1]
253,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
261,000 
b (　           ) 
314,371  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 136.5]
234,454 		 100
[  87.5]
267,947 
276,000 
c (　           ) 
256,425  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.0]
215,736 		 100
[  89.4]
241,315 
249,000 
d (　           ) 
374,227  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.4]
329,282 		 100
[ 123.9]
265,764 
274,000 
e (　           ) 
258,656  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
270,269 		 100
[  76.8]
351,913 
362,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +36.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



川崎宮前 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,328,111 
422,320 
1,905,791 
1,219,240 
686,551 		 （　0.9712）
666,778 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,506,465 円　　　　（　     90,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     13.9 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、木造２階建、延床面積１００㎡の戸建住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅の一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,020 
202,000 		 2.0  404,000 
1.0  202,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

202,000 		 404,000 
202,000 
⑨年額支払賃料        202,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,424,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,424,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       193,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,230,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           404,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,717 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          202,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,328,111 円　　　　（　        13,536 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０２
Ｔ
　　　　-26		 1,859  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
2,361 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-26		 1,655  
(   1,586) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,906 
c １０６０２０５
Ｔ
　　　　-27		 1,691  
(   1,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,059 
川崎宮前 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,500 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,720 円  　　　        2,424,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      138,500 円  　　　　     16,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         422,320 円　（　　　　　　         2,455 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,219,240 円  
（　　　　　         7,089 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,328,111 円      
②総費用 422,320 円      
③純収益　①－② 1,905,791 円      
④建物等に帰属する純収益 1,219,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 686,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 666,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,506,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区神木二丁目３番１７
 0212000250627-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -11 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.
鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区神木２丁目３番１７
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1.2:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 宮崎台

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 宮崎台駅北西方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないことから、
当面は現状維持で推移すると予測する。なお、立地、住環境等を反映して地価は概ね上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、宮前区及び周辺市区における最寄り駅外縁部の住宅地域一円と把握した。また
、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、当該地域に地縁的選好性を有する個人のほか、都心部への通勤、通学
を前提とした需要者も多い。当圏域における住宅市場としては土地で概ね４，０００万円、新築戸建住宅で５，５００
万円程度が中心と考えられ、地価水準は概ね上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺地域においては共同住宅も散見されるが、近隣地域の公法
上の規制等を反映して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若しく
は住宅販売目的が中心であることを踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに対象標準地の推移、
動向及び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    329,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[133.8]		 [103.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連需要、建設工事関連需要の増加等を
背景に国内景気は回復傾向を示すが、国内外
の急激な物価上昇、燃料高騰などのリスク要
因が指摘される。

地域要因に特段の変動は認められないが、限
定的な物件供給、周辺地域における住宅需要
の回復等を反映して地価水準は底堅い動きで
推移している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４Ｄ
-17		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０２
０７
-8		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０２
０５Ｄ
-12		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
１０Ｄ
-12		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,941 		 100
[  89.1]
250,214 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
250,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
249,510 		 100
[ 100.0]
249,510 
257,000 
c (　           ) 
238,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
240,530 		 100
[  96.4]
249,512 
257,000 
d (　           ) 
282,915  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
237,630 		 100
[  96.8]
245,486 
253,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



川崎宮前 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,405,676 
417,828 
1,987,848 
1,196,800 
791,048 		 （　0.9712）
768,266 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,866,651 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     13.9 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,023 
202,300 		 1.0  202,300 
1.0  202,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

202,300 		 202,300 
202,300 
⑨年額支払賃料        202,300 円　×　12ヶ月　＝　       2,427,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,427,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       121,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,306,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           202,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          202,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,405,676 円　　　　（　        13,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０１
Ｔ
　　　　-21		 2,100  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,201 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,023 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-20		 1,652  
(   1,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.3]		 100
[100.0]
2,088 
c １０６０２０５
Ｔ
　　　　-19		 1,574  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.8]		 100
[100.0]
2,051 
川崎宮前 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,828 円  　　　        2,427,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      136,000 円  　　　　     16,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,000 円  　　　　     16,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         417,828 円　（　　　　　　         2,429 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,196,800 円  
（　　　　　         6,958 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,405,676 円      
②総費用 417,828 円      
③純収益　①－② 1,987,848 円      
④建物等に帰属する純収益 1,196,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 791,048 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 768,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,866,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区神木二丁目３番１７
 0212000250627-0000
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備考