令和6年1月15日　提出 川崎宮前 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -7 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.

鑑定評価額 908,000,000 円  １㎡当たりの価格 472,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区土橋４丁目３番６ ②地積 　(㎡) 1,923   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6F1B 中層のマンション等 が建ち並ぶ住宅地域 南東18m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,925 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 鷺沼駅北方 800m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅徒歩圏内の住宅地域で、まとまった土地は中高層のマンションとしての利用が認められる。地域内には 特段の変動要因は見当たらず、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              469,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内及び横浜市北部を中心とした、マンション需要が根強く認められる住宅地域である。土 地がまとまっており総額がかさむため、中心となる需要者層は、マンション開発を手がけるデベロッパーである。同一 需給圏内においては徒歩圏内の品等の高い分譲マンションの人気は高く、分譲価格も上昇傾向にあることから、立地条 件、規模、地勢等による個別性は認められるも、今後とも地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において成立した画地規模の大きい取引事例を広範囲から多数収集し、選択しているため、比準価格は市 場の実態を反映した規範性の高い価格となっている。開発法による価格は、昨今のマンションの販売状況を反映しつつ 、デベロッパーの投資採算性に基づき試算した価格で、想定要素について保守性を重んじたため、やや低位に査定され た。以上より、実証的な比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    438,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響により、個人消費は伸び悩ん でいるが、金融緩和政策が継続していること や円安の影響から不動産取引市場は依然とし て好調である。 駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、マンション の分譲価格が上昇していることから、マンシ ョン適地については、地価は大幅な上昇傾向 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％