別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区宮前平３丁目１０番３
 ②地積
　(㎡)		 308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 宮前平

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 宮前平駅北東方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は認められず、
当面は現状維持で推移すると予測する。なお、立地条件等の優位性により地価水準は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏を宮前区及び周辺市区を中心とする共同住宅適地の存する地域一円と把握した。また、対
象標準地の立地、規模等を考慮すれば、典型的な市場参加者として不動産開発業者等が想定される。なお、賃貸用共同
住宅に係る最終需要者は東急田園都市線沿線及び周辺エリアを選好する個人等が中心となり、成約時の賃料等は堅調に
推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件比準価格は、実際の取引価格に基づく価格として相応の説得力を有する。他方収益価格は、市場参加者の行動原理
に即した価格としての性格を有するが、各種想定に流動的な要素を含み、分譲向き共同住宅市場との競合等が認められ
る市場の実態等に鑑みれば相対的な説得力はやや劣る。以上を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
対象標準地の推移、動向及び下記代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 [103.0]
100		 416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連需要、建設工事関連需要の増加等を
背景に国内景気は回復傾向を示すが、国内外
の急激な物価上昇、燃料高騰などのリスク要
因が指摘される。

地域要因に特段の変動はないが、限定的な物
件供給、底堅い住宅需要等を反映して、地価
水準は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０５Ｄ
-26		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
地区計画等
(70,200)
b １０６０２
０５
-5		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東18m、
二方路
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
c １０６０２
０８Ｄ
-26		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
北3m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
d １０６０２
０３
-25		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西6m、準角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
e １０６０２
０５Ｄ
-22		 川崎市宮前区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北4.5m、角地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
275,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
291,500 		 100
[  76.0]
383,553 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
395,000 
b (　           ) 
290,882  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
305,002 		 100
[  69.8]
436,966 
450,000 
c (　           ) 
347,332  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
382,137 		 100
[  90.3]
423,186 
436,000 
d (　           ) 
642,928  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
658,236 		 100
[ 140.0]
470,169 
484,000 
e (　    315,622) 
315,622  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
333,315 		 100
[  93.1]
358,018 
369,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



川崎宮前 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,278,698 
3,028,085 
14,250,613 
9,057,600 
5,193,013 		 （　0.9534）
4,951,019 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    115,139,977 円　　　　（　    374,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.00 ＲＣ4 538.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   308 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ（２５㎡程度） ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
136.00 
92.0 
125.12 
2,818 
352,588 		 1.0  352,588 
1.0  352,588 

 2～ 2		 住居
134.00 
93.3 
125.02 
2,905 
363,183 		 1.0  363,183 
1.0  363,183 

 3～ 3		 住居
134.00 
93.3 
125.02 
2,934 
366,809 		 1.0  366,809 
1.0  366,809 

 4～ 4		 住居
134.00 
93.3 
125.02 
2,963 
370,434 		 1.0  370,434 
1.0  370,434 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
538.00 
93.0 
500.18 

1,453,014 		 1,453,014 
1,453,014 
⑨年額支払賃料      1,453,014 円　×　12ヶ月　＝　      17,436,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,436,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       871,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,564,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,453,014 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,453,014 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         700,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,278,698 円　　　　（　        56,100 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-10		 3,144  
(   3,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
3,060 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,905 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０４
Ｔ
　　　　-11		 2,928  
(   2,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]
3,145 
c １０６０２０４
Ｔ
　　　　-12		 2,695  
(   2,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
2,897 
川崎宮前 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 523,085 円  　　　       17,436,168　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,028,085 円　（　　　　　　         9,831 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     538.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,057,600 円  
（　　　　　        29,408 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,278,698 円      
②総費用 3,028,085 円      
③純収益　①－② 14,250,613 円      
④建物等に帰属する純収益 9,057,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,193,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,951,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,139,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     374,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区宮前平三丁目１０番３
 0212000332777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎宮前 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区宮前平３丁目１０番３
 ②地積
　(㎡)		 308  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 宮前平

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 宮前平駅北東方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状
を維持しつつ推移していくものと予測する。また、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    379,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接区内の住宅地域であるが、このうち特に価格牽連性が高いのは、東名高速道路より東側の
共同住宅地も多くみられる住宅地域である。需要者の中心は買い替え層や一次取得者層、個人、法人投資家、デベロッ
パー等が挙げられる。人気の高いエリアであるが、土地供給は少ない。中心価格帯は規模の小さい新築戸建であれば　
６，０００万円から８，０００万円程度、規模が大きければ１億円を超えるものと予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域にはアパートが多いものの、自宅の敷地として購入するなど自己使用目的が中心となっているほ
か、個人が更地を購入してアパートを建築するのではなく完成した収益物件の取引がみられる。本件では、同一需給圏
内において規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれ
を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[117.1]		 [103.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増傾向にあったが、増加率は鈍
化し近年ではほぼ横ばいの状況となっている
。物価上昇や金利動向等について注視する状
況が続いている。

最寄駅への接近性、生活利便性、住環境に優
る住宅地域であり、需要は底堅い。地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０５
-2		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.8m市道、
北2.1m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
b １０６０２
０７Ｄ
-4		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０２
０５Ｄ
-14		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０６０２
０８
-27		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,449  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
405,551 		 100
[  97.8]
414,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
427,000 
b (　           ) 
500,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
489,191 		 100
[ 117.3]
417,043 
430,000 
c (　           ) 
349,650  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
351,981 		 100
[  82.1]
428,722 
442,000 
d (　           ) 
396,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
372,213 		 100
[  88.4]
421,055 
434,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



川崎宮前 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,836,236 
3,132,339 
14,703,897 
9,435,000 
5,268,897 		 （　0.9534）
5,023,366 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    116,822,465 円　　　　（　    379,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.00 ＲＣ4 538.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   308 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、専有面積約２５㎡、間取りは１Ｋを想定。 ⑦有効率　  93.0 ％
の理由		 共用部分を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
136.00 
92.0 
125.12 
2,880 
360,346 		 1.0  360,346 
1.0  360,346 

 2～ 2		 住居
134.00 
93.3 
125.02 
2,970 
371,309 		 1.0  371,309 
1.0  371,309 

 3～ 3		 住居
134.00 
93.3 
125.02 
3,000 
375,060 		 1.0  375,060 
1.0  375,060 

 4～ 4		 住居
134.00 
93.3 
125.02 
3,020 
377,560 		 1.0  377,560 
1.0  377,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
538.00 
93.0 
500.18 

1,484,275 		 1,484,275 
1,484,275 
⑨年額支払賃料      1,484,275 円　×　12ヶ月　＝　      17,811,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,811,300 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       712,452 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,098,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,484,275 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,484,275 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         723,139 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,836,236 円　　　　（　        57,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-11		 2,928  
(   2,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,098 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０４
Ｔ
　　　　-10		 3,144  
(   3,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
3,182 
c １０６０２０４
Ｔ
　　　　-12		 2,695  
(   2,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,955 
川崎宮前 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 534,339 円  　　　       17,811,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,132,339 円　（　　　　　　        10,170 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     538.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,435,000 円  
（　　　　　        30,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,836,236 円      
②総費用 3,132,339 円      
③純収益　①－② 14,703,897 円      
④建物等に帰属する純収益 9,435,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,268,897 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,023,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,822,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     379,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎宮前 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市宮前区宮前平三丁目１０番３
 0212000332777-0000
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備考