令和6年1月13日　提出 川崎宮前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区菅生３丁目２９３８番４ ｢菅生３－３９－４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 生田 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 生田駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便利用の区画整然とした戸建住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持し ていくと思料される。地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区のほか川崎市北部の多摩区、麻生区内の小田急線、東急田園都市線各駅へバス便を利用する住宅地 域である。需要者は、圏内在住者又は都心、川崎方面に通勤する一次取得者層が中心である。最寄駅からバス便である が、区画整然とした戸建住宅地であり、需要は安定している。地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地 は、２，０００万円台前半、新築建物付きで４，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己使用目的の戸建住宅が取引の中心となっている地域である。最寄駅からバス便の信頼性の高い取引 事例を複数収集し、適正な比準価格が得られた。一方、近隣地域周辺には、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃 貸用不動産の想定をすることが現実的ではない。収益還元法の適用は断念した。よって、鑑定評価額決定に当たっては 、市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [103.9] [103.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国 経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留 意が必要である。 最寄駅まではバス便であるが、区画整然とし た戸建宅地であり、地域要因には特段の変動 は認められない。地価はやや上昇傾向にある 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％