別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.
鑑定評価額 64,200,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区西生田３丁目２２１９番７外
｢西生田３－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 北5m市道 水道、下水 読売ランド前近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 読売ランド前駅南方近
接
 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も
現状を維持しつつ推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    444,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北部の商業地域で、このうち特に価格牽連性が高いのは駅周辺の商業地域である。近隣地域は駅前
商業地であるが商圏は狭く、顧客の中心は周辺住民などであり、日用品等物販店が多い。需要者の中心は、飲食、小売
店舗等の個人事業者、県内外に資本を有する法人及び不動産業者等である。商況が低迷している地域では住宅利用への
転用あるいは併用がみられる。中心価格帯の把握は困難だが、㎡当たり２０万円台～７０万円台の事例がみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は飲食店や日用品の販売など主体とした駅前商業地域である。賃料等の不動産の収益性は価格へ
のアプローチに当たり重要な指標となるものであるが、土地取引については自用目的の取引が多い状況となっている。
そこで、市場の実勢を反映した実証的である比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地価格からの検
討及び単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [ 98.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料やエネルギー価格上昇、人材確保の困
難性など経営を圧迫する要因が目立ち倒産件
数も増加したが、新形態の出店等の攻勢もみ
られる。

日用品の販売や飲食等を中心とした既存の駅
前商業地で、この１年で地域要因に影響を及
ぼす大きな変動はない。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０５
-17		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m県道、
中間画地
近商

(82,261)
b １０６０２
０５Ｄ
-28		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０６０２
０３Ｄ
-23		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０２
１１
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e １０６０２
０５
-20		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m県道、
西9.7m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,019  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
473,202 		 100
[  91.9]
514,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
505,000 
b (　           ) 
384,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
416,930 		 100
[  92.1]
452,693 
444,000 
c (　           ) 
363,740  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,383 		 100
[  83.7]
462,823 
454,000 
d (　           ) 
302,538  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
307,681 		 100
[  74.4]
413,550 
405,000 
e (　           ) 
263,558  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
307,484 		 100
[  71.3]
431,254 
423,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    444,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,358,521 
2,524,936 
9,833,585 
7,314,900 
2,518,685 		 （　0.9534）
2,401,314 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     55,844,512 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 109.50 ＲＣ4 438.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   149 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所ビル、１階店舗、２階～４階事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 周辺の同種ビルのレンタブル比率等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.50 
86.3 
94.50 
3,900 
368,550 		 6.0  2,211,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
109.50 
86.3 
94.50 
2,700 
255,150 		 4.0  1,020,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
109.50 
86.3 
94.50 
2,600 
245,700 		 4.0  982,800 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
109.50 
86.3 
94.50 
2,600 
245,700 		 4.0  982,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
438.00 
86.3 
378.00 

1,115,100 		 5,197,500 
0 
⑨年額支払賃料      1,115,100 円　×　12ヶ月　＝　      13,381,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,381,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,070,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,310,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,197,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,358,521 円　　　　（　        82,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０１
Ｔ
　　　　-6		 3,766  
(   3,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
4,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,915 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０１
Ｔ
　　　　-7		 2,970  
(   2,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
3,908 
c １０６０２０１
Ｔ
　　　　-4		 2,228  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 67.2]		 100
[ 85.0]
3,901 
川崎多摩 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 401,436 円  　　　       13,381,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      403,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,524,936 円　（　　　　　　        16,946 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     438.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,314,900 円  
（　　　　　        49,093 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,358,521 円      
②総費用 2,524,936 円      
③純収益　①－② 9,833,585 円      
④建物等に帰属する純収益 7,314,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,518,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,401,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,116 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,844,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区西生田三丁目２２１９番７
 0212000180253-0000
2 　川崎市多摩区西生田三丁目２２１９番８
 0212000180254-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.
鑑定評価額 64,100,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区西生田３丁目２２１９番７外
｢西生田３－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 北5m市道 水道、下水 読売ランド前近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 読売ランド前駅南方近
接
 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、小売店舗等が連たんする駅前商業地域で、特段の変動要因は認められず、当面は現状の利用状況のま
ま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    444,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、多摩区及び麻生区を中心とした川崎市北部に位置する駅前及び近隣商業地域である。主たる需要
者層は、店舗経営または不動産投資を手掛ける個人または法人である。最寄駅周辺は、日用品の販売やサービス店舗を
中心に大きな変動はなく安定的な動きを示している。こうした商業地域においては取引が顕在化することが少なく、取
引件数が少ないが、駅近の物件については希少性や経済情勢を反映し、需要は堅調に推移していると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、飲食、小売店舗が連たんする駅から近い商業地域であるが、賃貸経営目的での土地の取得より、実需に基
づいた取引が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する実際の取引に基づく市場性を反映した
実証的な価格であり、収益価格は賃貸経営による投資採算性を反映した価格である。本件では、実需を反映した比準価
格を中心とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [ 98.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響により、個人消費は伸び悩ん
でいるが、金融緩和政策が継続していること
や円安の影響から不動産取引市場は依然とし
て好調である。

周辺の住民を主な顧客とする駅前商業地域で
、地域要因に格別の変動はないが、一般的要
因の影響を受け、地価は上昇傾向となってい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４
-9		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
南西2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０６０２
０４
-27		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
南東6.5m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０６０２
０１
-23		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東21m市道、
西6m、二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
０５Ｄ
-27		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
312,065 		 100
[  69.0]
452,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
443,000 
b (　           ) 
315,561  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
304,742 		 100
[  64.3]
473,938 
464,000 
c (　           ) 
241,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
235,963 		 100
[  55.1]
428,245 
420,000 
d (　           ) 
263,217  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,166 		 100
[  59.3]
458,965 
450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    444,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,267,419 
2,462,034 
9,805,385 
7,117,200 
2,688,185 		 （　0.9534）
2,562,916 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     59,602,698 円　　　　（　    400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 109.50 ＲＣ4 438.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   149 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２～４階には事務所を想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的な共用部分割合を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.50 
86.3 
94.50 
3,900 
368,550 		 6.0  2,211,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
109.50 
86.3 
94.50 
2,730 
257,985 		 6.0  1,547,910 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
109.50 
86.3 
94.50 
2,535 
239,558 		 6.0  1,437,348 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
109.50 
86.3 
94.50 
2,535 
239,558 		 6.0  1,437,348 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
438.00 
86.3 
378.00 

1,105,651 		 6,633,906 
0 
⑨年額支払賃料      1,105,651 円　×　12ヶ月　＝　      13,267,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,267,812 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,061,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,206,387 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,633,906 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,267,419 円　　　　（　        82,332 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２１０
Ｔ
　　　　-27		 3,140  
(   2,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０４
Ｔ
　　　　-8		 3,576  
(   3,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,096 
c １０６０２０５
Ｔ
　　　　-14		 3,741  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,857 
川崎多摩 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 398,034 円  　　　       13,267,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      918,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,462,034 円　（　　　　　　        16,524 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     438.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,117,200 円  
（　　　　　        47,766 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,267,419 円      
②総費用 2,462,034 円      
③純収益　①－② 9,805,385 円      
④建物等に帰属する純収益 7,117,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,688,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,562,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,602,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区西生田三丁目２２１９番７
 0212000180253-0000
2 　川崎市多摩区西生田三丁目２２１９番８
 0212000180254-0000
3 　
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6 　
7 　
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50 　
備考