別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.
鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 463,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区菅２丁目２３５９番３外
｢菅２－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南東10m市道 水道、ガス、下水 稲田堤

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 各種店舗が集積し、ＪＲ稲田
堤駅北口、京王稲田堤駅等競
合し、回遊性を高めている。		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 稲田堤駅南西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した駅前商業地域で小売飲食店舗が中心である。ＪＲ稲田堤駅高架工事中である。今後の地価動向は、投資
用不動産としての需要は存することから、地価は微増傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市多摩区を中心として、麻生区・宮前区・高津区の駅前商業地及び幹線道路沿いの商業地域と思料す
る。主たる需要者は小売飲食を主体とする個人中小事業者、外食チェーン事業者及び不動産業者、投資家等が中心と認
められる。土地の供給はほとんどなく、相続や事業転換等が考えられる。商業地は、取引が少ないことや繁華性の程度
等立地による個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売飲食を中心とする駅前商業地域である。比準価格は多摩区内の駅前及び幹線道路沿いの商業地の事例か
ら試算されており、代替性が高く実証的である。収益価格は、標準地に店舗共同住宅を建築賃貸することを想定し、試
算された価格で想定建物・賃料設定など適切と認められるが、諸経費の増加及び景気の状況から収益性には限界が認め
られる。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みも観られる
が、緩やかに回復している。多摩区の人口は
緩やかな増加傾向にある。高齢化率は上昇傾
向にある。

小規模店舗が連坦する駅前商業地域。繁華性
商況は普通程度。地域要因に特段の変動は見
られない。地価は微増で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０２
-21		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
商業

(100,360)
b １０６０２
０２Ｄ
-9		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東20m県道、
北東12m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０６０２
０５Ｄ
-28		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d １０６０２
０６
-20		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e １０６０２
０８Ｄ
-4		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南1.8m私道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,340  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
532,903 		 100
[ 113.4]
469,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
784,389  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
804,383 		 100
[ 161.9]
496,839 
497,000 
c (　           ) 
384,267  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
408,860 		 100
[  92.2]
443,449 
443,000 
d (　           ) 
680,056  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
652,469 		 100
[ 137.3]
475,214 
475,000 
e (　           ) 
365,827  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
342,025 		 100
[  93.9]
364,244 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    473,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,775,111 
2,422,497 
10,352,614 
7,842,100 
2,510,514 		 （　0.9534）
2,393,524 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     55,663,349 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ4 490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   186 ㎡      8.8 m x   22.7 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の店舗兼共同住宅。１階は店舗・フロア貸、２階～４階は、各階３戸で平均賃貸面積約３６㎡の１ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 周辺の同種建物レンタブル比を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
3,652 
403,546 		 6.0  2,421,276 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
2,150 
237,360 		 1.0  237,360 
1.0  237,360 

 3～ 3		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
2,180 
240,672 		 1.0  240,672 
1.0  240,672 

 4～ 4		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
2,230 
246,192 		 1.0  246,192 
1.0  246,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
490.00 
90.1 
441.70 

1,127,770 		 3,145,500 
724,224 
⑨年額支払賃料      1,127,770 円　×　12ヶ月　＝　      13,533,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     441.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,533,240 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,014,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,518,247 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,145,500 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          724,224 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         227,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,775,111 円　　　　（　        68,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０９
Ｔ
　　　　-12		 4,546  
(   4,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,785 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,822 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,652 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０４
Ｔ
　　　　-7		 3,579  
(   3,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,804 
c １０６０２０４
Ｔ
　　　　-9		 2,597  
(   2,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,878 
川崎多摩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 405,997 円  　　　       13,533,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      172,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,422,497 円　（　　　　　　        13,024 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,842,100 円  
（　　　　　        42,162 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,775,111 円      
②総費用 2,422,497 円      
③純収益　①－② 10,352,614 円      
④建物等に帰属する純収益 7,842,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,510,514 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,393,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,663,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区菅二丁目２３５９番３
 0212000132934-0000
2 　川崎市多摩区菅二丁目２３６０番３
 0212000132938-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂元　陽   TEL.
鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 463,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区菅２丁目２３５９番３外
｢菅２－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南東10m市道 水道、ガス、下水 稲田堤

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 稲田堤駅南西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域で、ＪＲ稲田堤駅自由通路等の完成により軌道敷による地域的分
断が緩和された。なお、商況の回復、上記インフラの改善等を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地に係る同一需給圏を川崎市北西部を中心とする商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として自用の
店舗、事務所等を需要する中小事業者等が想定され、小規模店舗に係る商況及び需要は回復傾向で推移している。また
、利便性、住環境に優る地域等にあっては、マンション建設用地に係る需要も競合するなど、需要の底堅さが認められ
る。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 手法適用により得られた両試算価格について、収益価格が低位に求められたが、これは自用の店舗、事務所等を中心に
構成される近隣地域の地域的特性によるもので、不動産賃貸を前提とした収益性はさほど重視されない市場構造に起因
すると思料する。よって、市場参加者の観点から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推
移、動向等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連需要、建設工事関連需要の増加等を
背景に国内景気は回復傾向を示すが、国内外
の急激な物価上昇、燃料高騰などのリスク要
因が指摘される。

地域内に特段の変動はないが、商況の回復感
、周辺における住宅需要の下支え等の相互作
用により地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４
-27		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
南東6.5m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
b １０６０２
０５
-20		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m県道、
西9.7m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０６０２
０５
-17		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m県道、
中間画地
近商

(82,261)
d １０６０２
０７Ｄ
-12		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東13.2m市
道、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,561  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
306,846 		 100
[  62.4]
491,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
492,000 
b (　           ) 
263,558  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
284,387 		 100
[  62.5]
455,019 
455,000 
c (　           ) 
401,019  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
473,407 		 100
[  89.4]
529,538 
530,000 
d (　           ) 
281,487  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,309 		 100
[  64.1]
457,580 
458,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



川崎多摩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,205,456 
2,386,663 
10,818,793 
7,644,400 
3,174,393 		 （　0.9534）
3,026,466 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     70,382,930 円　　　　（　    378,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ4 490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   186 ㎡      8.8 m x   22.7 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗：フロア貸し、住宅：１ＬＤＫタイプ（３５㎡程度） ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
3,711 
410,066 		 6.0  2,460,396 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
2,152 
237,581 		 1.0  237,581 
1.0  237,581 

 3～ 3		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
2,189 
241,666 		 1.0  241,666 
1.0  241,666 

 4～ 4		 住宅
120.00 
92.0 
110.40 
2,227 
245,861 		 1.0  245,861 
1.0  245,861 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
490.00 
90.1 
441.70 

1,135,174 		 3,185,504 
725,108 
⑨年額支払賃料      1,135,174 円　×　12ヶ月　＝　      13,622,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     441.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,622,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       681,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,940,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,185,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          725,108 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         234,210 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,205,456 円　　　　（　        70,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-7		 3,579  
(   3,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,058 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,711 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-15		 2,594  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.1]		 100
[100.0]
3,409 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 408,663 円  　　　       13,622,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      986,000 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上すべきその他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,386,663 円　（　　　　　　        12,832 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,644,400 円  
（　　　　　        41,099 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,205,456 円      
②総費用 2,386,663 円      
③純収益　①－② 10,818,793 円      
④建物等に帰属する純収益 7,644,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,174,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,026,466 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,271 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,382,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     378,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区菅二丁目２３５９番３
 0212000132934-0000
2 　川崎市多摩区菅二丁目２３６０番３
 0212000132938-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考