令和6年1月15日　提出 川崎多摩 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -21 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅仙谷３丁目８番７ ｢菅仙谷３－８－３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 京王稲田堤 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 京王稲田堤駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現 状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市多摩区及び隣接する麻生区、東京都稲城市等を中心とした住宅地域である。中心となる需 要者層は、主として東京または川崎方面に通勤する第一次取得者層であり、地縁者のほか、隣接区・市からの転入も認 められる。当該地域は、最寄駅からやや遠い高台の住宅地域であり、需要はやや弱いが、取引価格は上昇傾向にある。 取引市場は土地で３千万台前半～４千万円程度、新築土地建物で５千万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺においてはアパート等の賃貸住宅はほぼ見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の 適用は見送った。対象標準地の属する市場の特性を勘案すると、自用の戸建住宅取得を目的とした取引を中心として市 場が形成されており、実際の取引事例から試算した比準価格は実証性が高いと認められる。したがって、本件では、比 準価格の規範性が高いと判断し、単価と総額の関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響により、個人消費は伸び悩ん でいるが、金融緩和政策が継続していること や円安の影響から不動産取引市場は依然とし て好調である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域 要因に特に変動はないが、一般的要因の影響 を受け、地価は上昇基調となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％