別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川崎多摩 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -12 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.
鑑定評価額 83,300,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番
｢宿河原２－２０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ3		 マンションと一般住
宅が混在する住宅地
域		 西7m市道 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 向ヶ丘遊園駅　南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の住宅地域である。住宅地として成熟しており、当分の間現状を維持するものと予想される。地価は、
登戸駅も利用可能な住宅地として、上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩区及び隣接市区内のうち、ＪＲ南武線沿線及び小田急小田原線沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。需
要者の中心は、東京都心及び川崎、横浜方面に通勤する３０～４０代のサラリーマン層である。駅徒歩圏の住宅需要は
底堅く、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、中規模住宅で７，０００万円半ば、新築戸建てでは、土地が細
分化されたミニ戸建が多く、土地が８０㎡～１００㎡程度で総額５０００万円台～６０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、駅徒歩圏の住宅地の事例を収集した。価格水準の高い事例もあるが比準価格決定過程は適正である。一方
、収益価格は、周辺には共同住宅が多く存在し、収益性は尊重されるべき価格である。ただし、地域内での取引の多く
は自己使用目的の取引であり、地価把握のためには比準価格が重視されるべきである。したがって、本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.7]		 [101.0]
100		 395,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みも観られる
が、緩やかに回復している。多摩区の人口は
緩やかな増加傾向にある。高齢化率は上昇傾
向にある。

駅徒歩圏の混在住宅地域。登戸駅も利用可能
で住宅需要は根強い。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０７Ｄ
-13		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６０２
０１
-14		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.1m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０２
０２
-9		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
北5.5m、
準角地
２中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６０２
０９
-5		 川崎市宮前区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
東9m、角地
２低専
高度1種最高10m
(60,100)
e １０６０２
０８Ｄ
-4		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南1.8m私道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
872,873  		 100
[ 150.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 127.5]
474,204 		 100
[ 117.9]
402,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
540,757  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
458,662 		 100
[ 114.0]
402,335 
406,000 
c (　           ) 
501,436  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.6]
429,742 		 100
[ 107.7]
399,018 
403,000 
d (　           ) 
227,426  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
216,916 		 100
[  75.7]
286,547 
289,000 
e (　           ) 
365,827  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
342,025 		 100
[  94.0]
363,856 
367,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 +27.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    405,000 円／㎡]  



川崎多摩 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,554,233 
1,940,290 
8,613,943 
5,843,410 
2,770,533 		 （　0.9534）
2,641,426 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     61,428,512 円　　　　（　    291,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 Ｓ4 392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   211 ㎡     17.3 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫのファミリータイプ、８戸。平均面積４９㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,150 
210,700 		 2.0  421,400 
1.0  210,700 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,210 
216,580 		 2.0  433,160 
1.0  216,580 

 3～ 3		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,228 
218,344 		 2.0  436,688 
1.0  218,344 

 4～ 4		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,287 
224,126 		 2.0  448,252 
1.0  224,126 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
392.00 
100.0 
392.00 

869,750 		 1,739,500 
869,750 
⑨年額支払賃料        869,750 円　×　12ヶ月　＝　      10,437,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,437,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       881,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,131,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,739,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          869,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         406,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           184 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,554,233 円　　　　（　        50,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０９
Ｔ
　　　　-6		 2,128  
(   2,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,216 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,305 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０６
Ｔ
　　　　-3		 2,273  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,416 
c １０６０２０８
Ｔ
　　　　-33		 2,082  
(   2,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,283 
川崎多摩 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,500 円  　　　　     92,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 330,390 円  　　　       11,013,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      789,600 円  　　　　     92,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,940,290 円　（　　　　　　         9,196 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,843,410 円  
（　　　　　        27,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,554,233 円      
②総費用 1,940,290 円      
③純収益　①－② 8,613,943 円      
④建物等に帰属する純収益 5,843,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,770,533 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,641,426 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,428,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     291,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区宿河原二丁目１４７番
 0212000120394-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川崎多摩 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -12 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.
鑑定評価額 83,300,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番
｢宿河原２－２０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ3		 マンションと一般住
宅が混在する住宅地
域		 西7m市道 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 向ヶ丘遊園駅　南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏で共同住宅と戸建住宅が混在する住宅地域である。住宅地として成熟しており、当分の間現状を維持す
るものと予想される。地価は、登戸駅利用可能な住宅地として安定的に推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩区及び隣接市区内のうち、ＪＲ南武線沿線及び小田急小田原線沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。需
要者の中心は、都心及び川崎、横浜方面に通勤する３０～４０代のサラリーマン層である。駅徒歩圏の住宅需要は根強
く、地価は上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、新築戸建ては、土地が細分化されたミニ戸建が多く、土地が
１００㎡程度で総額５，０００万円台後半～６，０００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、駅徒歩圏の事例を収集し比準を行った。やや場所の離れた事例もあるが、比準過程は適正である。一方、
収益価格は、周辺には共同住宅が多く存在し、収益性は尊重されるべき価格である。ただし、地域内での取引の多くは
自己使用目的の取引であり、地価把握のためには比準価格が重視されるべきである。したがって、本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.7]		 [101.0]
100		 395,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た
だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国
経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留
意が必要である。

駅徒歩圏の混在住宅地域。登戸駅も利用可能
で住宅需要は根強い。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０９Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
東4m、二方路
１住居
高度3種最高20m
(80,160)
b １０６０２
０２
-2		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.5m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
河川保全区域
(70,200)
c １０６０２
０６Ｄ
-25		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.1m市道、
南5.8m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６０２
０７
-5		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.5m市道、
南4m、角地
２低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,392  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,504 		 100
[ 114.4]
402,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
407,000 
b (　           ) 
438,794  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
447,483 		 100
[ 114.4]
391,156 
395,000 
c (　           ) 
409,294  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
401,116 		 100
[  99.8]
401,920 
406,000 
d (　           ) 
270,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
262,482 		 100
[  65.6]
400,125 
404,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    403,000 円／㎡]  



川崎多摩 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,475,330 
1,876,984 
8,598,346 
5,711,320 
2,887,026 		 （　0.9534）
2,752,491 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     64,011,419 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 Ｓ4 392.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   211 ㎡     17.3 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫのファミリータイプ、８戸。平均面積４９㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,000 
196,000 		 1.0  196,000 
1.0  196,000 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,094 
205,212 		 1.0  205,212 
1.0  205,212 

 3～ 3		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,150 
210,700 		 1.0  210,700 
1.0  210,700 

 4～ 4		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,200 
215,600 		 1.0  215,600 
1.0  215,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
392.00 
100.0 
392.00 

827,512 		 827,512 
827,512 
⑨年額支払賃料        827,512 円　×　12ヶ月　＝　       9,930,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,930,144 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　       441,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,064,886 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           827,512 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          827,512 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         402,324 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           192 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,475,330 円　　　　（　        49,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０５
Ｔ
　　　　-7		 2,440  
(   2,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,218 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,184 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,094 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０９
Ｔ
　　　　-8		 2,002  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,150 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 454,000 円  　　　　     90,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,184 円  　　　       10,506,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      771,800 円  　　　　     90,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,800 円  　　　　     90,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,800 円  　　　　     90,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,876,984 円　（　　　　　　         8,896 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     392.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,711,320 円  
（　　　　　        27,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,475,330 円      
②総費用 1,876,984 円      
③純収益　①－② 8,598,346 円      
④建物等に帰属する純収益 5,711,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,887,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,752,491 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,011,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区宿河原二丁目１４７番
 0212000120394-0000
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備考