別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -7 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
｢生田３－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 中野島

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 中野島駅南方

1.3km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 府中街道の背後に位置する混在住宅地域。一定程度の画地規模の空地等は供給を担う不動産事業者、開発業者に
よる細分化が進行し続けると思料する。景気動向を反映して価格は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区及び隣接区内においてＪＲ南武線及び小田急小田原線を中心とした各駅勢圏内の住宅地域
一帯である。主たる需要者は、小規模画地については個人で、一定規模以上の画地であれば建売分譲業者が中心となる
。このほか一部賃貸アパートやマンション等の収益物件用地として取得する業者や投資家等も考えられる。需要の中心
は個人としては一次取得者層であり中心となる価格帯は、土地で２，０００万円台、新築建売で４，０００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内には共同住宅や店舗併用住宅等見受けられるが、収益目的での土地取引は極めて少なく土地価格に見合う
水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められた。自己使用目的が取引の中心であり、需要者は居
住の快適性や利便性を重視する。そこで、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を標準に収益価
格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    260,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[107.7]		 [100.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策効
果により回復継続が期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

府中街道の背後に位置する混在住宅地域。店
舗は散見される程度で住宅が主。地域要因に
特段の変動はなく、地価は上昇基調で推移し
ている。

近隣地域内における標準地の位置、環境等は
平均的なものであり、代替競争関係にある不
動産との間に特に優劣はなく、個別的要因に
変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０８Ｄ
-2		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０２
０４
-27		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
南東6.5m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０６０２
０１Ｄ
-9		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.3m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,172)
d １０６０２
０５
-18		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
e １０６０２
０４Ｄ
-5		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
南東4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
341,297  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
344,643 		 100
[ 121.9]
282,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
315,561  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
304,742 		 100
[ 111.0]
274,542 
275,000 
c (　           ) 
232,806  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
239,325 		 100
[  93.6]
255,689 
256,000 
d (　           ) 
206,970  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
216,154 		 100
[  86.4]
250,178 
250,000 
e (　           ) 
199,231  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
210,950 		 100
[  85.1]
247,885 
248,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



川崎多摩 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,686,471 
424,488 
2,261,983 
1,391,280 
870,703 		 （　0.9712）
845,627 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,665,744 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.00 Ｗ2 116.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡     11.5 m x    9.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、平均賃貸面積２９㎡の共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
1,910 
110,780 		 2.0  221,560 
1.0  110,780 

 2～ 2		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,122 
123,076 		 2.0  246,152 
1.0  123,076 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.00 
100.0 
116.00 

233,856 		 467,712 
233,856 
⑨年額支払賃料        233,856 円　×　12ヶ月　＝　       2,806,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,806,272 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,921 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,573,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           467,712 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,289 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          233,856 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,831 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,686,471 円　　　　（　        24,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０４
Ｔ
　　　　-5		 2,181  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,122 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０１
Ｔ
　　　　-1		 2,153  
(   2,063) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,220 
c １０６０２０８
Ｔ
　　　　-33		 2,082  
(   2,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,192 
川崎多摩 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,000 円  　　　　     18,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,188 円  　　　        2,806,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      158,100 円  　　　　     18,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         424,488 円　（　　　　　　         3,894 円／㎡）　　（経費率　　  15.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     116.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,391,280 円  
（　　　　　        12,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,686,471 円      
②総費用 424,488 円      
③純収益　①－② 2,261,983 円      
④建物等に帰属する純収益 1,391,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 870,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 845,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,665,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区生田三丁目１０６３番２
 0212000102134-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎多摩 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -7 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
｢生田３－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 中野島

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の属する町は北東側
を走る府中街道と南側を流れ
る山下川とに挟まれている。		 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ南武線中野島駅の
南方
1.3km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 府中街道の背後に位置する低層住宅地域である。最寄駅から徒歩限界圏に存するが、バス便で小田急線沿線駅も
利用可能である。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等のリスクが価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩区内等において「中野島」駅等のＪＲ南武線沿線駅及び「生田」駅等の小田急小田原線沿線駅を最寄
駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅地域等である。需要者は小田急小田原線沿線に現在居住している３０～４
０歳前半の一次取得者が中心である。それ故、当該取得者の購買力に相応した中小規模の複合不動産の供給が少なくな
い。市場においては土地は３５坪程度で２５百万円程度、また新築戸建住宅は４千万円前後が需要の中心と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく、近隣地域の特性を再考察する。近隣地域内部ではマンション等
も存在するが、案件としては自用目的での取引が中心であり、他方、収益物件の取引は少なく、賃貸市場の熟成度は相
対的に低い。以上の内容から比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    260,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[107.7]		 [100.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最新（毎年３月更新）の資料は多摩区（川崎
市）人口の自然増減率は△０．０５（△０．
１４）％、また社会増減率は０．５４（０．
２５）％と示す。

空閑地に対するミニ開発・建売住宅の底堅い
需要が顕在化している。バス便利用での利便
性等が好感されている。価格水準は上昇基調
で推移している。

リビングを南側に設ければ日照・通風等に関
して居住の快適性は確保でき得る。近隣地域
の中庸的画地としての選好性は潜在的に維持
されると考える。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
１０Ｄ
-5		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０６０２
０９Ｄ
-7		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,180)
c １０６０２
０５
-15		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
南西5m、角地
２中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６０２
０６Ｄ
-27		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
e １０６０２
０７
-15		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,254  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,556 		 100
[  74.5]
215,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
268,325  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
291,244 		 100
[ 113.6]
256,377 
256,000 
c (　           ) 
235,331  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
234,874 		 100
[  84.3]
278,617 
279,000 
d (　           ) 
389,198  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
379,975 		 100
[ 117.0]
324,765 
325,000 
e (　           ) 
270,905  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.4]
332,622 		 100
[ 138.0]
241,030 
241,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



川崎多摩 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,638,981 
435,400 
2,203,581 
1,451,120 
752,461 		 （　0.9712）
730,790 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,995,116 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.32 Ｗ2 116.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡     13.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に基づいて合計４部屋（契約面積９坪（１ＤＫ）×２×２Ｆ）の賃貸経営を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 「外廊下及び外階段」の想定に起因するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
1,950 
113,724 		 2.0  227,448 
1.0  113,724 

 2～ 2		 住宅
58.32 
100.0 
58.32 
1,989 
115,998 		 2.0  231,996 
1.0  115,998 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.64 
100.0 
116.64 

229,722 		 459,444 
229,722 
⑨年額支払賃料        229,722 円　×　12ヶ月　＝　       2,756,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,756,664 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,803 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,527,861 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           459,444 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,722 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         106,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,638,981 円　　　　（　        24,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０５
Ｔ
　　　　-4		 1,801  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,076 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,989 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-5		 1,801  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,151 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,000 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 82,700 円  　　　        2,756,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,900 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,400 円　（　　　　　　         3,994 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     116.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,451,120 円  
（　　　　　        13,313 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,638,981 円      
②総費用 435,400 円      
③純収益　①－② 2,203,581 円      
④建物等に帰属する純収益 1,451,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 752,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 730,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,995,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区生田三丁目１０６３番２
 0212000102134-0000
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備考