別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.
鑑定評価額 67,100,000 円  １㎡当たりの価格 422,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区登戸新町５２番３
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 登戸

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理された古くからの駅
徒歩圏の住宅地域		 街

路		 基準方位・北６ｍ市
道		 交通

施設		 登戸駅北西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の住環境が比較的良好な住宅地域で、今後も現環境を維持するものと予測する。交通利便性及び住環境
の優位性は維持されており、先行き金利上昇の懸念が残るものの、地価は今後、強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市多摩区内の小田急小田原線、ＪＲ南武線沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は川崎市内、東
京都区部に通勤する一次及び二次取得者層が中心である。また交通利便性が良好であることから、アパート等の投資用
不動産の需要も多く、根強い需要が認められる。土地のみの供給は少なく、新築建売住宅、中古住宅の供給が大部分で
ある。新築建売住宅の供給も少なく、希少性もあるため、中心となる価格帯は総額で６０００万円を超えている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は登戸駅徒歩圏で賃貸マンションやアパート等の収益用不動産も混在する地域である。市場においては自用目
的の取引の他に、投資用目的の取引も見られる。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位
に求められた。一方、比準価格は実勢を反映し、説得力ある価格と判断される。そこで比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討、単価と総額との関連の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 70.3]		 [100.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 多摩区は首都圏のベッドタウン。人口は微増
で推移。高齢化人口比率は市平均並み。景気
は回復基調で推移。先行き、金利の上昇が懸
念されている。

登戸駅徒歩圏住宅地域はその交通利便性、周
辺の土地区画整理事業の進展等から需要が根
強い。近隣地域の地価は上昇傾向で推移した
。

北西道路ではあるが、駅徒歩圏で収益用とし
ての需要も期待できる規模であり、市場競争
力は優る。個別的要因の変動は認められない
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０８Ｄ
-6		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.6m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６０２
０８Ｄ
-10		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.5m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,180)
c １０６０２
０６
-19		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０２
０２
-5		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e １０６０２
０８
-16		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
432,570  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.8]
350,959 		 100
[  86.0]
408,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
408,000 
b (　           ) 
346,192  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
373,802 		 100
[  83.4]
448,204 
448,000 
c (　           ) 
569,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.0]
465,758 		 100
[ 101.0]
461,147 
461,000 
d (　           ) 
509,637  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
524,926 		 100
[  98.0]
535,639 
536,000 
e (　           ) 
358,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
376,452 		 100
[  90.3]
416,890 
417,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +28.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    442,000 円／㎡]  



川崎多摩 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,412,162 
1,754,938 
7,657,224 
5,478,590 
2,178,634 		 （　0.9534）
2,077,110 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     48,304,884 円　　　　（　    304,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 ＲＣ4 376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   159 ㎡      9.8 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅、１ＤＫ３０㎡×２戸、２ＤＫ４２㎡×６戸 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
94.00 
65.0 
61.10 
2,395 
146,335 		 1.0  146,335 
1.0  146,335 

 2～ 2		 住宅
94.00 
90.0 
84.60 
2,521 
213,277 		 1.0  213,277 
1.0  213,277 

 3～ 3		 住宅
94.00 
90.0 
84.60 
2,546 
215,392 		 1.0  215,392 
1.0  215,392 

 4～ 4		 住宅
94.00 
90.0 
84.60 
2,559 
216,491 		 1.0  216,491 
1.0  216,491 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
376.00 
83.8 
314.90 

791,495 		 791,495 
791,495 
⑨年額支払賃料        791,495 円　×　12ヶ月　＝　       9,497,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,497,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       474,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,023,043 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           791,495 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          791,495 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         381,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,412,162 円　　　　（　        59,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０７
Ｔ
　　　　-2		 2,713  
(   2,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,637 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,521 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０７
Ｔ
　　　　-3		 2,135  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,606 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 435,500 円  　　　　     87,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,938 円  　　　        9,497,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      740,300 円  　　　　     87,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,754,938 円　（　　　　　　        11,037 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     376.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,478,590 円  
（　　　　　        34,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,412,162 円      
②総費用 1,754,938 円      
③純収益　①－② 7,657,224 円      
④建物等に帰属する純収益 5,478,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,178,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,077,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,304,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     304,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区登戸新町５２番３
 0212000196984-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎多摩 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎多摩 -2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.
鑑定評価額 66,800,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市多摩区登戸新町５２番３
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 登戸

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 登戸駅北西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の街路が整然と配された住宅地域であり、今後も現状を維持して行くものと予測する。今後の地価動
向は、登戸駅周辺の土地区画整理事業の進展に伴い、安定的に推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    429,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区内のＪＲ南武線及び小田急線各駅から徒歩圏内の圏域である。需要者の中心は、新宿及び
川崎方面に勤務する一次及び二次取得者層である。登戸駅周辺の土地区画整理事業の進展により、登戸駅徒歩圏内の土
地の需要は高まっている。自用の住宅のほか、投資用のマンション一棟の取引も見られる。地価は、上昇傾向が認めら
れる。市場の中心価格帯は、土地は、６千万円台後半、新築建売で９千万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 登戸駅徒歩圏に位置し、大学生、社会人の単身者を中心にマンション賃貸需要が見込まれるため、収益物件の取引も多
く見られる。一方、自用の戸建住宅の需要も根強く、地価は取引事例の比較により形成される傾向が強い。以上より、
鑑定評価額の決定に当たっては、現実の取引事例との比較で算定した比準価格を中心とし、賃貸用建物の賃貸収益から
算定された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定用価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 70.3]		 [100.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た
だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国
経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留
意が必要である。

登戸駅周辺の土地区画整理事業の進展により
、戸建及び賃貸物件の需要は高まっている。
地価は、上昇傾向が認められる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎多摩 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０８
-16		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６０２
０７
-20		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０２
０２
-5		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０２
０６
-19		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
349,073 		 100
[  86.7]
402,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
504,978  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.3]
409,020 		 100
[  88.4]
462,692 
463,000 
c (　           ) 
509,637  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
522,888 		 100
[  98.0]
533,559 
534,000 
d (　           ) 
569,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
483,742 		 100
[ 115.1]
420,280 
420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    429,000 円／㎡]  



川崎多摩 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,032,274 
1,672,454 
7,359,820 
5,113,770 
2,246,050 		 （　0.9534）
2,141,384 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     49,799,628 円　　　　（　    313,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎多摩 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 ＲＣ4 376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   159 ㎡      9.8 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅、１ＤＫ３０㎡×２戸、２ＤＫ４２㎡×６戸 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な賃貸用住宅の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
94.00 
65.0 
61.10 
2,470 
150,917 		 1.0  150,917 
1.0  150,917 

 2～ 2		 住宅
94.00 
90.0 
84.60 
2,477 
209,554 		 1.0  209,554 
1.0  209,554 

 3～ 3		 住宅
94.00 
90.0 
84.60 
2,500 
211,500 		 1.0  211,500 
1.0  211,500 

 4～ 4		 住宅
94.00 
90.0 
84.60 
2,510 
212,346 		 1.0  212,346 
1.0  212,346 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
376.00 
83.8 
314.90 

784,317 		 784,317 
784,317 
⑨年額支払賃料        784,317 円　×　12ヶ月　＝　       9,411,804 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     314.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,411,804 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       752,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,658,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           784,317 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          784,317 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         366,198 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,032,274 円　　　　（　        56,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０７
Ｔ
　　　　-3		 2,135  
(   2,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,454 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,584 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,477 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０２０７
Ｔ
　　　　-2		 2,713  
(   2,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,713 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎多摩 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 406,500 円  　　　　     81,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 282,354 円  　　　        9,411,804　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      691,000 円  　　　　     81,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,300 円  　　　　     81,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,300 円  　　　　     81,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,672,454 円　（　　　　　　        10,519 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     376.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,113,770 円  
（　　　　　        32,162 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,032,274 円      
②総費用 1,672,454 円      
③純収益　①－② 7,359,820 円      
④建物等に帰属する純収益 5,113,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,246,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,141,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,799,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     313,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎多摩 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市多摩区登戸新町５２番３
 0212000196984-0000
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備考