別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎高津 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区子母口字舟河原５６１番１
 ②地積
　(㎡)		 391  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東16.7m県道 水道、下水 武蔵中原

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．７ｍ県道 交通

施設		 武蔵中原駅南西方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイド店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域。特別な地域要因の変動は認められず、今後も現環境を維
持するものと予測。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区及び隣接市区等の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は沿道型店舗、営業所、事業所等
を展開する事業法人等が中心であり、一部に投資家等も想定される。中心となる価格帯は取引によりまちまちで一律的
な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はやや繁華性の劣る路線商業地域であり、店舗付共同住宅の建築・賃貸を想定した収益価格は低位に求められ
た。よって市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、賃貸収益に基づく収益価格を参酌し、さらに単価と総額と
の関連をも考量して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[196.4]		 [100.0]
100		 328,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は緩やかに回復し、不動産市場は活
発で地価も堅調に推移しているが、世界的な
金融市場の動向等を注視する必要がある。


交通量が比較的多いものの繁華性はやや劣る
。地価は緩やかな上昇傾向で推移。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０３Ｄ
-7		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m市道、
南3m、東6m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０６０１
０３Ｄ
-9		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c ７０６０１
０１Ｄ
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
d ７０６０１
０１Ｄ
-11		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０６０１
１１
-17		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10.3m市
道、北4m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
348,977 		 100
[  94.0]
371,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
389,183  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
416,867 		 100
[ 132.8]
313,906 
314,000 
c (　           ) 
451,517  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
471,384 		 100
[ 125.9]
374,411 
374,000 
d (　           ) 
348,267  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,063 		 100
[ 111.9]
320,878 
321,000 
e (　           ) 
350,619  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
350,963 		 100
[ 108.9]
322,280 
322,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    340,000 円／㎡]  



川崎高津 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,104,549 
4,230,714 
15,873,835 
12,334,900 
3,538,935 		 （　0.9486）
3,357,034 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     81,878,878 円　　　　（　    209,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 260.00 Ｓ3 780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   391 ㎡     18.0 m x   21.8 m  前面道路：県道     　  16.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一括賃貸を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
85.0 
221.00 
3,209 
709,189 		 4.0  2,836,756 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
260.00 
90.0 
234.00 
2,246 
525,564 		 1.0  525,564 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
260.00 
90.0 
234.00 
2,246 
525,564 		 1.0  525,564 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
780.00 
88.3 
689.00 

1,760,317 		 3,887,884 
0 
⑨年額支払賃料      1,760,317 円　×　12ヶ月　＝　      21,123,804 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     689.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,123,804 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,056,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,067,614 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,887,884 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,935 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,104,549 円　　　　（　        51,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１０
Ｔ
　　　　-5		 3,105  
(   3,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,209 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０７
Ｔ
　　　　-24		 3,143  
(   3,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,326 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 633,714 円  　　　       21,123,804　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      915,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,230,714 円　（　　　　　　        10,820 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,334,900 円  
（　　　　　        31,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,104,549 円      
②総費用 4,230,714 円      
③純収益　①－② 15,873,835 円      
④建物等に帰属する純収益 12,334,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,538,935 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,357,034 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,878,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     209,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区子母口字舟河原５６１番１
 0212000368750-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎高津 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区子母口字舟河原５６１番１
 ②地積
　(㎡)		 391  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東16.7m県道 水道、下水 武蔵中原

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.8 ｍ、規模　　       391 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．７ｍ県道 交通

施設		 武蔵中原駅西方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵中原駅のほか元住吉駅からバス圏の商業地域である。大きな変動要因はないが、潜在的・投資需要は存する
ことから、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区・中原区内の駅前商業地及び近隣商業地域・路線商業地域と判定する。近隣地域は、ロードサイ
ド店舗のほか農協・配送センター等が存する。幹線道路沿いに集客施設が点在している。需要者は、ロードサイド店舗
コンビニ等の事業者及び川崎市内の不動産業者と思料する。幹線道路沿いのため供給はほとんど無く、不動産取引は画
地規模に統一性が無く、個々の取引は個別的事情を含む場合が多く、中心となる価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地という地域的特性を有している。近隣商業地・路線商業地の取引事例を採用し比準価格が求めら
れており、実証的な価格と認められる。収益価格は、対象標準地上に店舗共同住宅を建築・賃貸することを想定した求
められた価格である。想定内容に合理性が認められるが郊外路線であること及び建築費の高騰等から不確定要素が認め
られる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[177.4]		 [100.0]
100		 363,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直している。商況は回復
基調にある。収益用不動産の投資需要は底堅
いが選別化が進んでいる。賃料水準は改善傾
向にある。

尻手黒川線（バス通り）の商業地の需要は、
用途により異なりばらつきがみられる。地価
は相対的割安感から上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０３Ｄ
-7		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m市道、
南3m、東6m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０６０１
１１Ｄ
-15		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西30m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０６０１
０９
-29		 川崎市高津区

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東22m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０６Ｄ
-2		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西24m市道、
北東4m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.8]
372,521 		 100
[ 106.7]
349,129 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
349,000 
b (　           ) 
223,665  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
281,035 		 100
[  85.0]
330,629 
331,000 
c (　     81,938) 
205,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
208,690 		 100
[ 105.0]
198,752 
199,000 
d (　           ) 
473,261  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
487,644 		 100
[ 140.6]
346,831 
347,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



川崎高津 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,141,593 
3,894,920 
15,246,673 
11,785,200 
3,461,473 		 （　0.9549）
3,305,361 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     80,618,561 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ4 740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   391 ㎡     18.0 m x   21.8 m  前面道路：県道     　  16.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗ワンフロア、２～４階２ＬＤＫ９戸を想定した。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
3,400 
578,000 		 4.0  2,312,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
180.00 
92.0 
165.60 
2,200 
364,320 		 1.0  364,320 
1.0  364,320 

 3～ 4		 住宅
180.00 
92.0 
165.60 
2,240 
370,944 		 1.0  370,944 
1.0  370,944 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
740.00 
90.1 
666.80 

1,684,208 		 3,418,208 
1,106,208 
⑨年額支払賃料      1,684,208 円　×　12ヶ月　＝　      20,210,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     666.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,210,496 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,616,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,593,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,418,208 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,106,208 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         516,489 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,141,593 円　　　　（　        48,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０２
Ｔ
　　　　-27		 3,250  
(   3,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-21		 5,262  
(   5,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
3,508 
c １０６０１０１
Ｔ　
　　　　-16		 2,811  
(   2,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,115 
川崎高津 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 915,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 808,420 円  　　　       20,210,496　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,555,500 円  　　　　    183,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       183,000 円  　　　　    183,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,894,920 円　（　　　　　　         9,961 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 183,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,785,200 円  
（　　　　　        30,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,141,593 円      
②総費用 3,894,920 円      
③純収益　①－② 15,246,673 円      
④建物等に帰属する純収益 11,785,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,461,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,305,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,618,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区子母口字舟河原５６１番１
 0212000368750-0000
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備考