別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎高津 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -21 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区久末字梅ヶ久保５８０番８
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心にア
パートも見られる住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 武蔵新城駅南西方

3.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 バス便利用の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。地
価は微上昇で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区・中原区・宮前区内の住宅地域と判定する。中心的な需要者は市内の居住者の他、横浜及び東京都
内の居住者が想定される。最寄駅からやや距離があるバス便利用の既成住宅地域である。分割された戸建住宅も多い住
宅地域である。中心となる価格帯は、新築建売住宅で３５００万円～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的の取引が中心である。土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を
標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連の適否及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -25               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [103.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。しかし、世界的な金融引締
め、物価上昇、供給面での制約等のリスク要
因もある。

最寄駅から距離のある住宅地域で、最寄りバ
ス停からもやや離れている。地価は横ばい乃
至微上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０３
-16		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０１
１０
-29		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０１
０５
-10		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０１
０２
-20		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
e １０６０１
１０
-12		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、北東7.3m、
二方路
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,654  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
148,010 		 100
[  77.1]
191,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
216,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
215,355 		 100
[ 109.1]
197,392 
203,000 
c (　           ) 
185,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
190,238 		 100
[ 111.2]
171,077 
176,000 
d (　           ) 
167,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
153,038 		 100
[  79.7]
192,018 
198,000 
e (　           ) 
180,120  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
177,999 		 100
[  85.2]
208,919 
215,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



川崎高津 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,275,201 
387,978 
1,887,223 
1,283,660 
603,563 		 （　0.9716）
586,422 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,962,429 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   125 ㎡      7.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４８㎡程度の２ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,973 
94,704 		 1.0  94,704 
1.0  94,704 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,013 
96,624 		 1.0  96,624 
1.0  96,624 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

191,328 		 191,328 
191,328 
⑨年額支払賃料        191,328 円　×　12ヶ月　＝　       2,295,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,295,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       114,797 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,181,139 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           191,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,818 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          92,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,275,201 円　　　　（　        18,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１０
Ｔ
　　　　-11		 2,792  
(   2,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[136.0]		 100
[100.0]
2,053 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,013 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-14		 2,688  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[135.0]		 100
[ 98.0]
2,208 
c １０６０１１０
Ｔ
　　　　-10		 2,406  
(   2,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[102.0]
1,966 
川崎高津 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,500 円  　　　　     17,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,878 円  　　　        2,295,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      147,000 円  　　　　     17,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         387,978 円　（　　　　　　         3,104 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,283,660 円  
（　　　　　        10,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,275,201 円      
②総費用 387,978 円      
③純収益　①－② 1,887,223 円      
④建物等に帰属する純収益 1,283,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 603,563 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 586,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,691 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,962,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区久末字梅ヶ久保５８０番８
 0212000415883-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎高津 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -21 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区久末字梅ヶ久保５８０番８
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心にア
パートも見られる住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.6 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
．０ｍ市道		 交通

施設		 武蔵新城駅南西方

3.3km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からバス圏にある、一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、地域要因に変動は特にない。徒歩
圏にある住宅地の価格上昇の波及を受け、地価は若干の上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市高津区、中原区及びその隣接区に位置し、一般住宅、共同住宅を主とする住宅地域である。主な
需要者は、同一需給圏内又は都内、横浜市内に居住する取得者層が多く、画地規模が大きい場合には不動産開発業者も
需要者として考えられる。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の更地で３０００万円～４５００万円程度、新築
戸建分譲では４５００万円～６０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数収集し得た取引事例の中から地域の類似性等が認められる取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと
判断する。一方、共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性を指向する
住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められたと判断する。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -25               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[118.7]		 [103.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利、資金調達環境は良好な状況にあり、利
便性、交通接近性等に優る住宅地、周辺住宅
地への波及効果が見られ、地価は全体として
上昇傾向にある。

一般住宅、共同住宅等が混在する地域で、都
心への接近性が良好で需要は堅調であるが、
最寄駅への接近性等より地価は若干の上昇傾
向に留まる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０２
-20		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６０１
０５
-10		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０１
１１
-15		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
北西4m、
準角地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０６０１
０３
-18		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
160,325 		 100
[  87.1]
184,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
185,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
194,201 		 100
[ 100.1]
194,007 
200,000 
c (　           ) 
334,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
272,754 		 100
[ 131.8]
206,945 
213,000 
d (　           ) 
203,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
206,929 		 100
[ 104.6]
197,829 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



川崎高津 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,180,448 
391,110 
1,789,338 
1,283,660 
505,678 		 （　0.9716）
491,317 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,698,024 円　　　　（　     93,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   125 ㎡      7.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建、専有面積約４８㎡程度のファミリータイプ２戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,880 
90,240 		 1.0  90,240 
1.0  90,240 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,940 
93,120 		 1.0  93,120 
1.0  93,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

183,360 		 183,360 
183,360 
⑨年額支払賃料        183,360 円　×　12ヶ月　＝　       2,200,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,200,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       110,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,090,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           183,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          183,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          88,402 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,180,448 円　　　　（　        17,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０３
Ｔ
　　　　-22		 2,024  
(   1,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,024 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,940 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１１０
Ｔ
　　　　-12		 2,114  
(   2,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,990 
c １０６０１０１
Ｔ
　　　　-29		 2,085  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[115.0]		 100
[ 97.0]
2,054 
川崎高津 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,500 円  　　　　     17,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 66,010 円  　　　        2,200,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      147,000 円  　　　　     17,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         391,110 円　（　　　　　　         3,129 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,283,660 円  
（　　　　　        10,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,180,448 円      
②総費用 391,110 円      
③純収益　①－② 1,789,338 円      
④建物等に帰属する純収益 1,283,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 505,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 491,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,931 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,698,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区久末字梅ヶ久保５８０番８
 0212000415883-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考