別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
川崎高津 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -14 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 398,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１
｢諏訪２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南西3.6m市道 水道、ガス、下水 二子新地

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  11.9 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　３．６
ｍ市道		 交通

施設		 二子新地駅南東方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域で、近隣地域内において特段の変動要因は認められず今後も
現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び隣接区内の東急田園都市線各駅徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は都内や横
浜方面に通勤する圏内在住の一次取得者や買替層が中心であるが、圏外からの流入も見られる。建築費や人件費が高騰
しており、総額を抑えた小規模な建売住宅が供給の中心となっている。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額５，０
００万円台～７，０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には一般住宅のほかアパート等も見られるが、地主の資産運用として経営されている物件も多く、土地価格に
見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、収益性
より居住の快適性、利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    426,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[110.4]		 [102.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 変動型住宅ローン金利は低水準が継続してお
り住宅需要は堅調であるが、今後の金利動向
に注意を要する。高津区の人口は微増で推移
している。

行止り道路や狭隘な街路が多い地域。住宅地
域として熟成しており地域要因の大きな変動
は見られない。駅徒歩圏で住宅需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０２
-10		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.8m未舗
装私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０１
０４Ｄ
-13		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南2m市道、
東1.2m、角地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０６０１
０６Ｄ
-12		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０６０１
１０
-26		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西1.8m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e １０６０１
１１Ｄ
-8		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,183  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
392,346 		 100
[ 100.0]
392,346 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
400,000 
b (　           ) 
304,884  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
381,105 		 100
[  96.8]
393,704 
402,000 
c (　           ) 
458,765  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
366,659 		 100
[  92.1]
398,110 
406,000 
d (　           ) 
533,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 143.0]
379,365 		 100
[  98.9]
383,584 
391,000 
e (　           ) 
640,923  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 155.9]
425,501 		 100
[ 106.1]
401,038 
409,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    401,000 円／㎡]  



川崎高津 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,671,981 
793,037 
3,878,944 
2,474,560 
1,404,384 		 （　0.9735）
1,367,168 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     32,551,619 円　　　　（　    258,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   126 ㎡     10.5 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均賃貸面積約４０㎡、２ＤＫタイプ、２階建の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,418 
193,440 		 1.0  193,440 
1.0  193,440 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,493 
199,440 		 1.0  199,440 
1.0  199,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

392,880 		 392,880 
392,880 
⑨年額支払賃料        392,880 円　×　12ヶ月　＝　       4,714,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,714,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       235,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,478,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           392,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          392,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         189,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,671,981 円　　　　（　        37,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１１
Ｔ
　　　　-23		 3,300  
(   3,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.1]		 100
[119.0]
2,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,493 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-24		 2,880  
(   2,761) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]
2,694 
c １０６０１１１
Ｔ
　　　　-25		 2,604  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]
2,381 
川崎高津 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,000 円  　　　　     35,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,437 円  　　　        4,714,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     35,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         793,037 円　（　　　　　　         6,294 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,474,560 円  
（　　　　　        19,639 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,671,981 円      
②総費用 793,037 円      
③純収益　①－② 3,878,944 円      
④建物等に帰属する純収益 2,474,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,404,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,367,168 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,851 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,551,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     258,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区諏訪二丁目１１３３番１
 0212000403556-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎高津 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -14 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 50,700,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１
｢諏訪２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南西3.6m市道 水道、ガス、下水 二子新地

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  11.9 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
３．６ｍ市道		 交通

施設		 二子新地駅南東方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域で、住環境に大きな変動要因は見当たらない。今後は、最寄駅
へ徒歩圏内であり、さらにミニ開発用地需要から、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    414,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区北部で東急田園都市線及びＪＲ南武線沿線各駅徒歩圏の既成住宅地域と判定する。主たる需要者
は、東京都区部及び川崎市内に通勤する３０～４０歳代の一次取得者層と認められる。市場での中心価格帯は画地規模
により異なるが、ミニ開発では７０㎡弱の画地に８０㎡程度の新築建物付きで５５００万円～６５００万円程度が中心
と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では、アパート等の収益用不動産も見られ、駅徒歩圏で賃貸投資用不動産としての土地需要も期待される
が、最近の建築費の高騰から収益性を期待することには限界がある。不動産取引は自用目的が中心であり、当該地域で
は特に居住の利便性が重視され価格が形成されている。よって本件は、比準価格を標準とし収益価格を参考とし、単価
と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    426,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[109.3]		 [102.0]
100		 402,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直している。高津区の人
口は微増傾向である。住宅地の需給動向は徒
歩圏バス圏で強弱はあるものの安定した需要
が認められる。

近隣地域周辺は東急田園都市線徒歩圏であり
需要は底堅い。供給はミニ開発程度で少ない
。地価は全体的に底堅く上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
１１Ｄ
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.7m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０１
０４Ｄ
-10		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東3.6m市道
、南西3.6m、
南東4m、
三方路
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
c １０６０１
０２
-10		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.8m未舗
装私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０６０１
０６Ｄ
-27		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5.6m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
467,965  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
578,042 		 100
[ 139.1]
415,559 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
535,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
559,071 		 100
[ 100.0]
559,071 
570,000 
c (　           ) 
380,183  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
404,135 		 100
[  99.0]
408,217 
416,000 
d (　           ) 
516,644  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
535,243 		 100
[ 135.5]
395,013 
403,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -15.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +24.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    414,000 円／㎡]  



川崎高津 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,134,844 
846,544 
3,288,300 
2,144,150 
1,144,150 		 （　0.9735）
1,113,830 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     26,519,762 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   126 ㎡     10.5 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３５㎡程度の１ＤＫタイプ４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  96.5 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
93.3 
69.98 
2,550 
178,449 		 1.0  178,449 
1.0  178,449 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,580 
180,600 		 1.0  180,600 
1.0  180,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.00 
96.5 
139.98 

359,049 		 359,049 
359,049 
⑨年額支払賃料        359,049 円　×　12ヶ月　＝　       4,308,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,308,588 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       344,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,963,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           359,049 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          359,049 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         167,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,134,844 円　　　　（　        32,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０４
Ｔ
　　　　-20		 2,242  
(   2,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
2,621 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-17		 2,520  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,763 
c １０６０１０２
Ｔ
　　　　-33		 2,413  
(   2,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 89.3]		 100
[100.0]
2,729 
川崎高津 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,000 円  　　　　     30,500,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 172,344 円  　　　        4,308,588　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,200 円  　　　　     30,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,500 円  　　　　     30,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         846,544 円　（　　　　　　         6,719 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     145.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,144,150 円  
（　　　　　        17,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,134,844 円      
②総費用 846,544 円      
③純収益　①－② 3,288,300 円      
④建物等に帰属する純収益 2,144,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,144,150 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,113,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,519,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区諏訪二丁目１１３３番１
 0212000403556-0000
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備考