別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎高津 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 321,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区坂戸２丁目２８３番１６
｢坂戸２－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 溝の口

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ　
市道		 交通

施設		 溝の口駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか、共同住宅等も見られる熟成した住宅地域である。今後も現状を維持しながら推移していくもの
と思われる。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区、高津区内の住宅地域全般である。需要者は東京、横浜、川崎の居住者が大半を占めるが、周辺市
域からの転入も見られる。大規模地はマンション用地として取引されるが、大部分は木造２～３階建て住宅等のミニ開
発住宅である。需要の中心となる価格帯は土地が３０００万円台、新築戸建住宅で４０００～５０００万円台と認めら
れる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅等が混在する既成の住宅地域であり、利便性にやや劣る為、アパート、マンション等の収益物件は
、地元の地主が節税目的により建築したケースが多い。取引は、自用目的の戸建住宅が中心の地域である為、収益性よ
りも居住の快適性、利便性、安全性等を重視して市場価格が形成されている。従って、市場性を反映した比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討にも留意の上、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[126.2]		 [102.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。しかし、世界的な金融引締
め、物価上昇、供給面での制約等のリスク要
因もある。

最寄駅からは、やや距離のある住宅地域では
あるが、潜在的需要が認められる地域である
。


角地としての競争力は、相応に認められる。
個別的要因に変動は無い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０９Ｄ
-11		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０１
０２Ｄ
-44		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.3m市道
、中間画地
２中専
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６０１
０３
-18		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０１
０５Ｄ
-14		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
e １０６０１
０７Ｄ
-2		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
189,287 		 100
[  68.2]
277,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
282,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.7]
244,226 		 100
[  73.1]
334,098 
341,000 
c (　           ) 
203,837  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
206,895 		 100
[  68.7]
301,157 
307,000 
d (　           ) 
266,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.6]
233,903 		 100
[  71.5]
327,137 
334,000 
e (　           ) 
250,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
266,327 		 100
[  79.6]
334,582 
341,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 +18.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



川崎高津 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,469,134 
755,296 
3,713,838 
2,467,530 
1,246,308 		 （　0.9735）
1,213,281 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,887,643 円　　　　（　    249,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 ＬＳ3 171.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   116 ㎡      9.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅。平均６３㎡程度。駐車場なし。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,170 
136,710 		 1.0  136,710 
1.0  136,710 

 2～ 2		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,214 
139,482 		 1.0  139,482 
1.0  139,482 

 3～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,214 
99,630 		 1.0  99,630 
1.0  99,630 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
171.00 
100.0 
171.00 

375,822 		 375,822 
375,822 
⑨年額支払賃料        375,822 円　×　12ヶ月　＝　       4,509,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,509,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       225,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,284,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           375,822 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          375,822 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         181,193 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,469,134 円　　　　（　        38,527 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-26		 2,096  
(   2,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,214 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０７
Ｔ
　　　　-31		 2,793  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 100
[ 98.0]
2,355 
c １０６０１０８
Ｔ
　　　　-28		 2,735  
(   2,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[125.0]		 100
[ 98.0]
2,375 
川崎高津 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,500 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,296 円  　　　        4,509,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      298,300 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         755,296 円　（　　　　　　         6,511 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     171.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,467,530 円  
（　　　　　        21,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,469,134 円      
②総費用 755,296 円      
③純収益　①－② 3,713,838 円      
④建物等に帰属する純収益 2,467,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,246,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,213,281 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,887,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     249,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区坂戸二丁目２８３番１６
 0212000359824-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎高津 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -11 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区坂戸２丁目２８３番１６
｢坂戸２－７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 116  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 溝の口

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 溝の口駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測される。地価は、景気
の動向に左右されるが、概ね横這いから緩やかに上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び隣接区内の住宅地域一帯で、特に東急田園都市線二子新地駅～溝の口駅徒歩圏外住宅地との
価格牽連性が高い。需要者の中心は、都内及び川崎、横浜市内勤務の給与所得者等で、３０歳～４０歳の一次取得者層
である。都心との接近性に優れた地域で、底堅い住宅需要がある。不動産取引の中心はミニ開発された新築の小規模戸
建住宅で、総額４，０００万円～総額５，０００万円が中心価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的が中心である。土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であるので
比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[127.4]		 [102.0]
100		 318,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価は上昇しているが、実質賃金は低下傾向
にある。金融市場にも変化の兆しが見られる
。川崎市の住宅需要は根強い需要に下支えさ
れ底堅い。

最寄駅までやや距離のある住宅地で、住環境
に特段の変動はない。宅地は細分化の傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産と比較し、角地で競争力を有する
。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０２
-10		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.8m未舗
装私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０１
０４Ｄ
-13		 川崎市高津区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南2m市道、
東1.2m、角地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０６０１
０３Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
d １０６０１
１０
-21		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.8m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,183  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.4]
386,374 		 100
[ 118.5]
326,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
304,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
348,391 		 100
[ 117.9]
295,497 
301,000 
c (　           ) 
360,902  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
336,456 		 100
[ 103.8]
324,139 
331,000 
d (　           ) 
405,624  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
409,640 		 100
[ 123.6]
331,424 
338,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



川崎高津 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,633,039 
819,550 
3,813,489 
2,720,610 
1,092,879 		 （　0.9735）
1,063,918 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,331,381 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 ＬＳ3 189.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   116 ㎡      9.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸、ファミリータイプの共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,050 
129,150 		 1.0  129,150 
1.0  129,150 

 2～ 2		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,100 
132,300 		 1.0  132,300 
1.0  132,300 

 3～ 3		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
2,100 
132,300 		 1.0  132,300 
1.0  132,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
189.00 
100.0 
189.00 

393,750 		 393,750 
393,750 
⑨年額支払賃料        393,750 円　×　12ヶ月　＝　       4,725,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,725,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       283,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,441,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           393,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          393,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         187,838 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,633,039 円　　　　（　        39,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０９
Ｔ
　　　　-25		 1,901  
(   1,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,129 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,192 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０９
Ｔ
　　　　-32		 2,157  
(   2,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,155 
c １０６０１０１
Ｔ
　　　　-29		 2,085  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,291 
川崎高津 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,500 円  　　　　     38,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,750 円  　　　        4,725,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,900 円  　　　　     38,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         819,550 円　（　　　　　　         7,065 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     189.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,720,610 円  
（　　　　　        23,454 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,633,039 円      
②総費用 819,550 円      
③純収益　①－② 3,813,489 円      
④建物等に帰属する純収益 2,720,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,092,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,063,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,172 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,331,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区坂戸二丁目２８３番１６
 0212000359824-0000
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備考