別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎高津 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 56,200,000 円  １㎡当たりの価格 396,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区久地１丁目４８６番１５外
｢久地１－２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東6.6m市道 水道、ガス、下水 溝の口

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．６
ｍ市道		 交通

施設		 溝の口駅北西方

800m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。溝の口駅から徒歩圏に位置し、住環
境及び利便性は概ね良好であるため、住宅需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    319,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区内の最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は都心や川崎及び横浜中心部に通勤する
一次取得者層である。溝の口駅徒歩圏の住宅地であり、駅前にはノクティプラザ等の各種商業施設が充実し、利便性は
非常に良好であるため、住宅需要は旺盛である。近年は総額が嵩むことから不動産業者の取得後に画地が細分化される
ケースも多く見られる。市場の中心価格帯は、新築の小規模戸建住宅で５千５百万～７千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模戸建住宅の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺に
はアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。当
該地域は溝の口駅徒歩圏の利便性が良好な住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性等を重視することから、
比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    426,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 [101.0]
100		 396,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の高津区の人口は微増傾向にあり、住宅
需要は全般的に概ね堅調である。駅徒歩圏の
住宅地を中心に地価は上昇基調にある。


地域要因に特段の変動はない。溝の口駅徒歩
圏の住宅地域であり、利便性は非常に良好で
あることから、住宅需要は旺盛である。


個別的要因に変動はないが、北東道路に面す
る画地であり、日照等の点で若干優位性が認
められる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
１０
-25		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4.1m市道
、中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,164)
b １０６０１
０３
-6		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北西6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０１
１０
-20		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西1.8m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
d １０６０１
０９Ｄ
-21		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０６０１
０６
-21		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.1m市道、
南3m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
586,217  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 159.1]
378,775 		 100
[  96.9]
390,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
395,000 
b (　           ) 
428,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
353,096 		 100
[  89.4]
394,962 
399,000 
c (　           ) 
490,497  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.0]
405,451 		 100
[ 104.3]
388,735 
393,000 
d (　           ) 
299,256  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
312,859 		 100
[  79.2]
395,024 
399,000 
e (　           ) 
448,325  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 136.0]
337,892 		 100
[  86.2]
391,986 
396,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    396,000 円／㎡]  



川崎高津 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,338,534 
1,056,089 
5,282,445 
3,325,190 
1,957,255 		 （　0.9735）
1,905,388 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     45,366,381 円　　　　（　    319,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   142 ㎡      9.2 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造３階建のアパート（各階２戸、専有面積３７．５㎡の１ＤＫタイプ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,329 
174,675 		 1.0  174,675 
1.0  174,675 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,377 
178,275 		 1.0  178,275 
1.0  178,275 

 3～ 3		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
2,401 
180,075 		 1.0  180,075 
1.0  180,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
100.0 
225.00 

533,025 		 533,025 
533,025 
⑨年額支払賃料        533,025 円　×　12ヶ月　＝　       6,396,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,396,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,815 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,076,485 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           533,025 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          533,025 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         256,985 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,338,534 円　　　　（　        44,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０７
Ｔ
　　　　-29		 2,520  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.7]		 100
[100.0]
2,474 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,377 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０７
Ｔ
　　　　-30		 3,016  
(   2,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[121.3]		 100
[ 98.0]
2,487 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,500 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 191,889 円  　　　        6,396,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      131,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,000 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,056,089 円　（　　　　　　         7,437 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,325,190 円  
（　　　　　        23,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,338,534 円      
②総費用 1,056,089 円      
③純収益　①－② 5,282,445 円      
④建物等に帰属する純収益 3,325,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,957,255 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,905,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,366,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     319,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区久地一丁目４８６番１５
 0212000357680-0000
2 　川崎市高津区久地一丁目４８６番１８
 0212000357683-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
川崎高津 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 56,800,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区久地１丁目４８６番１５外
｢久地１－２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東6.6m市道 水道、ガス、下水 溝の口

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 溝の口駅から徒歩圏の住宅地
域		 街

路		 基準方位北、６．６
ｍ市道		 交通

施設		 溝の口駅北西方

800m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状
を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    409,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    362,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区及び隣接区内で、東急田園都市線を中心とした各駅勢圏内の住宅地域一帯である。主たる需要者は
地元在住者のほか、東京都内や横浜市内からの転入者も想定される。中古戸建、建売住宅のほか更地の供給も多い。ま
た未利用地も多く残ることもあり建売業者が画地規模の大きい土地を取得するケースも散見される。取引の中心価格帯
は新築の建売住宅で総額６０００万円台～８０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には一部アパート等が見受けられるものの、収益目的の土地取引は少なく、自宅の敷地として購入するなど
自己使用目的の取引が中心となっている。このように自己使用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便
性を考慮して取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付
け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    426,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[111.0]		 [101.0]
100		 400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、需要は全体に強く、
地価は昨年と比べて上昇傾向にある。また川
崎市の人口は増加している。


東急田園都市線最寄駅徒歩圏内の住宅地域で
、需要は底堅い。画地の分割も見られ、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０９Ｄ
-10		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.3m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
b １０６０１
０９Ｄ
-8		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
c １０６０１
０６Ｄ
-27		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5.6m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０５Ｄ
-2		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
390,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
442,257 		 100
[ 108.1]
409,118 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
409,672  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
380,022 		 100
[  98.9]
384,249 
388,000 
c (　           ) 
516,644  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,926 		 100
[ 125.9]
429,647 
434,000 
d (　           ) 
375,867  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
382,436 		 100
[  96.0]
398,371 
402,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    409,000 円／㎡]  



川崎高津 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,404,531 
1,021,387 
5,383,144 
3,163,500 
2,219,644 		 （　0.9735）
2,160,823 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,448,167 円　　　　（　    362,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   142 ㎡      1.0 m x    1.5 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、専有面積４５㎡、間取り１ＬＤＫ、駐車場３台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
75.00 
100.0 
75.00 
2,340 
175,500 		 1.0  175,500 
1.0  175,500 

 2～ 2		 住居
75.00 
100.0 
75.00 
2,411 
180,825 		 1.0  180,825 
1.0  180,825 

 3～ 3		 住居
75.00 
100.0 
75.00 
2,430 
182,250 		 1.0  182,250 
1.0  182,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
100.0 
225.00 

538,575 		 538,575 
538,575 
⑨年額支払賃料        538,575 円　×　12ヶ月　＝　       6,462,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,462,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       323,145 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,139,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           538,575 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          538,575 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         259,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,404,531 円　　　　（　        45,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０４
Ｔ
　　　　-16		 2,509  
(   2,405) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,411 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-17		 2,520  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,520 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 193,887 円  　　　        6,462,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,500 円  　　　　     45,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,000 円  　　　　     45,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,021,387 円　（　　　　　　         7,193 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,163,500 円  
（　　　　　        22,278 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,404,531 円      
②総費用 1,021,387 円      
③純収益　①－② 5,383,144 円      
④建物等に帰属する純収益 3,163,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,219,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,160,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,217 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,448,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     362,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区久地一丁目４８６番１５
 0212000357680-0000
2 　川崎市高津区久地一丁目４８６番１８
 0212000357683-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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50 　
備考