別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
川崎高津 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 224,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西4.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  15.3 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 武蔵中原駅南西方

2.2km		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として安定的だが住民の高齢化やこれに伴う空き家問題が懸念される。周辺では画地の細分化が見られ
るようになっており、今後も住宅地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高津区及び隣接区内で、ＪＲ南武線を中心とした各駅勢圏内の住宅地域一帯である。主たる需要者は地元
在住者のほか、東京都内や横浜市内からの転入者も想定される。中古戸建、建売住宅のほか更地の供給も多い。また未
利用地も多く残ることもあり建売業者が画地規模の大きい土地を取得するケースも散見される。取引の中心価格帯は新
築の建売住宅で総額３５００万円台～４５００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には一部アパート等が見受けられるものの、収益目的の土地取引は少なく、自宅の敷地として購入するなど
自己使用目的の取引が中心となっている。このように自己使用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便
性を考慮して取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付
け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[178.5]		 [101.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、需要は全体に強く、
地価は昨年と比べて上昇傾向にある。また川
崎市の人口は増加している。


駅から徒歩圏外でバス便利用の住宅地域であ
り、地域要因に格別の変動はない。地価は若
干の上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０１
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
b １０６０１
０３
-18		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０１
０５Ｄ
-13		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
北西4m、角地
２中専
高度2種最高15m
(80,160)
d １０６０１
０４
-11		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
229,996 		 100
[ 102.0]
225,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
203,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
200,240 		 100
[  98.0]
204,327 
206,000 
c (　           ) 
259,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.4]
227,510 		 100
[  99.9]
227,738 
230,000 
d (　           ) 
252,599  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
253,104 		 100
[ 103.9]
243,603 
246,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



川崎高津 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,759,429 
970,090 
4,789,339 
3,205,440 
1,583,899 		 （　0.9716）
1,538,916 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     36,640,857 円　　　　（　    166,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   180 ％   221 ㎡     14.3 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、専有面積４０㎡、間取り１ＬＤＫ、駐車場３台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
120.00 
100.0 
120.00 
1,940 
232,800 		 1.0  232,800 
1.0  232,800 

 2～ 2		 住居
120.00 
100.0 
120.00 
1,988 
238,560 		 1.0  238,560 
1.0  238,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

471,360 		 471,360 
471,360 
⑨年額支払賃料        471,360 円　×　12ヶ月　＝　       5,656,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,656,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       481,306 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,535,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           471,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          471,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         220,078 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,759,429 円　　　　（　        26,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０３
Ｔ
　　　　-22		 2,024  
(   1,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,004 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,081 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,988 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-25		 2,185  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,142 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎高津 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,000 円  　　　　     43,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,490 円  　　　        6,016,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      367,200 円  　　　　     43,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,200 円  　　　　     43,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,200 円  　　　　     43,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         970,090 円　（　　　　　　         4,390 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,205,440 円  
（　　　　　        14,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,759,429 円      
②総費用 970,090 円      
③純収益　①－② 4,789,339 円      
④建物等に帰属する純収益 3,205,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,583,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,538,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,640,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     166,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０
 0212000346978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川崎高津 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎高津 -1 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　酒部　英樹   TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 224,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西4.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道　		 交通

施設		 武蔵中原駅南西方

2.2km		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅からバス圏の住宅地域で、中小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当分の
間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高津区及び隣接市区を含む鉄道駅から徒歩圏及びバス圏の住宅地域である。主な需要者は、区内外に居
住するファミリー層が中心である。市場の需給関係は、熟成した住宅地であり、概ね安定している。一次取得者及び買
換え層が主体で、中心となる価格帯は、土地３千万円～５千万円、新築戸建住宅３千５百万円～５千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は武蔵中原駅からバス圏等の類似地域に存する戸建住宅地の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の
実態を反映している。収益価格は低く試算されたが、当標準地は収益性ではなく、居住の快適性や利便性を指標として
土地価格が形成されているためである。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 -22               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[178.4]		 [101.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。一次取得者層
の購買意欲は持続しているが、不動産市場で
は貸出金利の動向を注視している。


武蔵中原駅からやや離れた住宅地域で、住宅
地として成熟しており、地域要因に特別の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎高津 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０１
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
b １０６０１
０３
-18		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０１
０６Ｄ
-41		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.8m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
d １０６０１
０２Ｄ
-2		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,194  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
236,650 		 100
[ 104.2]
227,111 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
203,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
204,856 		 100
[  94.2]
217,469 
220,000 
c (　           ) 
179,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,532 		 100
[ 104.0]
174,550 
176,000 
d (　           ) 
257,146  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
274,992 		 100
[ 109.2]
251,824 
254,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    231,000 円／㎡]  



川崎高津 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,150,434 
1,271,468 
5,878,966 
4,218,000 
1,660,966 		 （　0.9735）
1,616,950 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,498,810 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎高津 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   180 ％   221 ㎡     14.3 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、２ＤＫタイプ５０㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,950 
195,000 		 1.0  195,000 
1.0  195,000 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,013 
201,300 		 1.0  201,300 
1.0  201,300 

 3～ 3		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,050 
205,000 		 1.0  205,000 
1.0  205,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

601,300 		 601,300 
601,300 
⑨年額支払賃料        601,300 円　×　12ヶ月　＝　       7,215,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,215,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       360,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,854,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           601,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          601,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         289,902 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,150,434 円　　　　（　        32,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０３
Ｔ
　　　　-22		 2,024  
(   1,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,087 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,013 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-25		 2,185  
(   2,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
2,212 
c １０６０１０８
Ｔ
　　　　-26		 2,096  
(   2,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,058 
川崎高津 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,468 円  　　　        7,215,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      510,000 円  　　　　     60,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,271,468 円　（　　　　　　         5,753 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,218,000 円  
（　　　　　        19,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,150,434 円      
②総費用 1,271,468 円      
③純収益　①－② 5,878,966 円      
④建物等に帰属する純収益 4,218,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,660,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,616,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,317 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,498,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎高津 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０
 0212000346978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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