別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-10 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 578,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区上新城２丁目１１７番７
｢上新城２－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗、
飲食店が建ち並ぶ商
業地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.6 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．８ｍ市道 交通

施設		 武蔵新城駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵新城駅北口商店街に位置し、安定した需要が存することから、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ南武線沿線及び中原区内の駅前商業地及び近隣商業地域と判定する。近隣地域は、小売・飲食店を
中心とし小規模店舗が連担する商業地域である。新城駅前商業地域であるが南口側に比べ集客施設繁華性に劣っている
。需要者は、中小事業者及び川崎市内の不動産業者と思料する。商店街のため供給はほとんど無く、商業地の性格上個
々の取引は個別的事情を含む場合が多く、中心となる価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前の最寄商店街という地域的特性を有している。近隣商業地・路線商業地の取引事例から比準価格が求め
られていることから、実証的な価格と認められる。収益価格は、対象標準地上に店舗共同住宅を建築・賃貸することを
想定して求められた価格である。想定内容に合理性が認められるが建築費の高騰等から若干不確定要素が認められる。
よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 579,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    541,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直している。商況は回復
基調にある。収益用不動産の投資需要は底堅
いが選別化が進んでいる。賃料水準は改善傾
向にある。

武蔵新城駅北口の商業地で、繁華性はやや劣
るが潜在的な需要は高い。地価は堅調な不動
産投資需要を反映して上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０４Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4.5m、角地
近商

(100,300)
b １０６０１
０４Ｄ
-6		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c １０６０１
０３Ｄ
-9		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０３
-15		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(80,240)
e １０６０１
０３
-14		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
633,020  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
606,202 		 100
[  97.0]
624,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
625,000 
b (　           ) 
803,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
864,296 		 100
[ 151.9]
568,990 
569,000 
c (　           ) 
389,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
359,426 		 100
[  62.4]
576,003 
576,000 
d (　           ) 
836,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
856,980 		 100
[ 136.5]
627,824 
628,000 
e (　           ) 
694,444  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,277 		 100
[  92.2]
775,789 
776,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　 +15.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



川崎中原 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,235,570 
1,727,115 
6,508,455 
4,221,000 
2,287,455 		 （　0.9563）
2,187,493 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     56,089,564 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 ＲＣ4 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   104 ㎡      7.6 m x   13.3 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～４階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
65.00 
85.0 
55.25 
4,300 
237,575 		 4.0  950,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.00 
93.0 
60.45 
2,650 
160,193 		 1.0  160,193 
1.0  160,193 

 3～ 4		 住宅
65.00 
93.0 
60.45 
2,700 
163,215 		 1.0  163,215 
1.0  163,215 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
91.0 
236.60 

724,198 		 1,436,923 
486,623 
⑨年額支払賃料        724,198 円　×　12ヶ月　＝　       8,690,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,690,376 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       695,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,995,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,436,923 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,623 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         227,204 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,235,570 円　　　　（　        79,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０２
Ｔ
　　　　-28		 2,736  
(   2,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 67.2]		 100
[100.0]
4,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,314 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０２
Ｔ
　　　　-29		 4,215  
(   4,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
4,267 
c １０６０１０１
Ｔ　
　　　　-21		 4,119  
(   3,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
4,564 
川崎中原 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 536,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 347,615 円  　　　        8,690,376　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      569,500 円  　　　　     67,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,727,115 円　（　　　　　　        16,607 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,221,000 円  
（　　　　　        40,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,235,570 円      
②総費用 1,727,115 円      
③純収益　①－② 6,508,455 円      
④建物等に帰属する純収益 4,221,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,287,455 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,187,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,034 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,089,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区上新城二丁目１１７番７
 0201000097356-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-10 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 574,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区上新城２丁目１１７番７
｢上新城２－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の小売店舗、
飲食店が建ち並ぶ商
業地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 武蔵新城

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．８ｍ　市道 交通

施設		 武蔵新城駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は地元住民を対象とした小規模な商店街。上層階を居住用途とするものが多く、開発余地もほとんどな
いことから、当面は現状の地域性のままでの推移が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    459,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は中原区及び周辺区の近隣型、普通商業地域一円。主な需要者は地縁的選好性を有する個人事業主、小規模
一般事業法人といえる。近隣地域は地元住民を対象とした商店街を形成しているが、駅南口商店街と比べ、上層階は居
住用途の物件が多い印象である。現実の取引は多様な需要者が様々な利用目的で市場に参入するため、中心価格帯を見
出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模店舗が多い商店街を形成する商業地域である。業務用途の自用目的取引が多く、賃貸収益性に着目し
た投資目的取引は限定的であるため、収益性主体の価格形成が成熟しているとは言い難い。したがって、本件において
は収益価格は比較考量するものの、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格を標準とし、更に、代表標準地
からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 574,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    541,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済再生、インバウンドの復活
等は認められるが、為替動向、中東情勢等よ
る先行き不透明感も有する。不動産市況は堅
調推移している。

地域性の変動要因は特にないが、駅に近く、
安定的な集客力を有しており、十分な需要が
見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０１
-1		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北15m県道、
西2m、角地
近商

(90,300)
b １０６０１
０４Ｄ
-6		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c １０６０１
０４Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4.5m、角地
近商

(100,300)
d １０６０１
０８Ｄ
-2		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
787,746  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
838,162 		 100
[  93.8]
893,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
894,000 
b (　           ) 
803,430  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
895,946 		 100
[ 145.8]
614,503 
615,000 
c (　           ) 
633,020  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
698,166 		 100
[  99.8]
699,565 
700,000 
d (　           ) 
494,719  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
583,248 		 100
[ 101.9]
572,373 
572,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    597,000 円／㎡]  



川崎中原 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,307,168 
2,237,230 
7,069,938 
5,124,000 
1,945,938 		 （　0.9563）
1,860,901 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     47,715,410 円　　　　（　    459,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＲＣ4 296.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   104 ㎡      7.6 m x   13.3 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階店舗はフロア貸し。住戸は約３３㎡の単身者向けを想定。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同種同程度のレンダブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
75.0 
60.00 
4,300 
258,000 		 8.0  2,064,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
72.00 
80.0 
57.60 
3,700 
213,120 		 3.0  639,360 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
72.00 
95.0 
68.40 
2,700 
184,680 		 1.0  184,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.00 
85.9 
254.40 

840,480 		 3,072,720 
0 
⑨年額支払賃料        840,480 円　×　12ヶ月　＝　      10,085,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     254.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,085,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       806,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,278,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,072,720 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,269 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,307,168 円　　　　（　        89,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０２
Ｔ
　　　　-28		 2,736  
(   2,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,235 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-20		 4,577  
(   4,492) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
4,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 512,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 403,430 円  　　　       10,085,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      424,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,900 円  　　　　     85,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,237,230 円　（　　　　　　        21,512 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     296.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,124,000 円  
（　　　　　        49,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,307,168 円      
②総費用 2,237,230 円      
③純収益　①－② 7,069,938 円      
④建物等に帰属する純収益 5,124,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,945,938 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,860,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,893 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,715,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     459,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区上新城二丁目１１７番７
 0201000097356-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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