別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 676,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新丸子町９２２番１外
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南（駅前広場）市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵小杉駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に面し、視認性は高
い。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵小杉駅北方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。武蔵小杉駅前の商業地域であり、商業繁華性は
高く、稀少性も認められ、需要は旺盛であることから、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び周辺区内に存する駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、店舗兼事務所用地とし
ての取得を目論む賃貸経営事業者、不動産業者等である。武蔵小杉駅周辺では市街地再開発事業が継続して行われてお
り、稀少性も相俟って、駅周辺の商業地の土地需要は依然として強含みである。商業地の取引価格は規模や繁華性の程
度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は少なく、収集した取引事例はやや広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており
、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は商業繁華性は高いものの、土地価格の上昇に比して賃料はやや硬直
しており、収益価格はやや低位に試算された。需要者は周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,760,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[103.0]		 100
[110.6]		 [104.9]
100		 2,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は全般的に上昇基
調にある。

地域要因に特段の変動はない。武蔵小杉駅前
広場に面し、視認性は高く、商業繁華性が高
いことから、商業用途の需要は旺盛である。


個別的要因に変動はないが、角地であり、顧
客誘引力等の点で優位性が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +4.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０４
-7		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.9m市道、
西3.9m、
準角地
商業

(100,240)
b ７０６０１
０１Ｄ
-13		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c １０６０１
０８Ｄ
-3		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
d １０６０１
０５Ｄ
-19		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、北東1.8m、
角地
商業

(100,330)
e １０６０１
１１
-30		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,388,094  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,476,052 		 100
[  55.3]
2,669,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
2,800,000 
b (　           ) 
2,050,473  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
1,937,697 		 100
[  72.3]
2,680,079 
2,810,000 
c (　           ) 
1,303,214  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,584,129 		 100
[  59.1]
2,680,421 
2,810,000 
d (　           ) 
1,785,097  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
1,619,008 		 100
[  61.1]
2,649,768 
2,780,000 
e (　           ) 
1,700,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,758,030 		 100
[  65.2]
2,696,365 
2,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -13.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,810,000 円／㎡]  



川崎中原 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,773,724 
14,481,637 
57,292,087 
31,600,800 
25,691,287 		 （　0.9374）
24,083,012 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    650,892,216 円　　　　（　  2,660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 183.00 ＲＣ8 1,464.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   245 ㎡     18.7 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（１～２階は店舗、３～８階は事務所）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
7,835 
1,147,044 		 10.0  11,470,440 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
6,268 
917,635 		 8.0  7,341,080 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
183.00 
80.0 
146.40 
4,701 
688,226 		 6.0  4,129,356 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,464.00 
80.0 
1,171.20 

6,194,035 		 43,587,656 
0 
⑨年額支払賃料      6,194,035 円　×　12ヶ月　＝　      74,328,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,328,420 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,973,137 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,355,283 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,587,656 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         418,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,773,724 円　　　　（　       292,954 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０７
Ｔ
　　　　-25		 6,548  
(   6,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 89.8]		 100
[100.0]
7,926 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,835 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０７
Ｔ
　　　　-27		 7,407  
(   6,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
7,880 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,565,000 円  　　　　    513,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,973,137 円  　　　       74,328,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,557,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,360,500 円  　　　　    513,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       513,000 円  　　　　    513,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       513,000 円  　　　　    513,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,481,637 円　（　　　　　　        59,109 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 513,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,464.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,600,800 円  
（　　　　　       128,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,773,724 円      
②総費用 14,481,637 円      
③純収益　①－② 57,292,087 円      
④建物等に帰属する純収益 31,600,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,691,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,083,012 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       98,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    650,892,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新丸子町９２２番１
 0201000155386-0000
2 　川崎市中原区新丸子町９２２番３
 0201000155388-0000
3 　川崎市中原区新丸子町９２２番４
 0201000155389-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
川崎中原 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 674,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新丸子町９２２番１外
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南（駅前広場）市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵小杉駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵小杉駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵小杉駅周辺の開発が進行中であり、近隣地域を含めた武蔵小杉駅北口における顧客回遊性の向上により、商
業地域としての更なる発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵小杉駅前商業地域及び川崎市、横浜市をはじめとする京浜地域の主要駅前商業地域一円である。需要
者は大手企業、デベロッパー、投資法人から個人まで幅広い。同駅周辺では現在も都市開発が進行中で、街の発展は面
的な広がりを見せている。土地供給は希少となっており、引き合いは依然として強い。土地価格は個別条件により大き
く異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗、事務所ビルの外、賃貸用店舗、事務所も見られる繁華性の高い駅前商業地域で、店舗等の賃
貸需要は高く、自用目的の取引の外、収益性を重視する取引も見込まれる。以上より、市場の実態を反映した比準価格
を標準とし、収益性及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との
関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,760,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[103.0]		 100
[109.5]		 [104.9]
100		 2,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、需要は全体に強く、
地価は昨年と比べて上昇傾向にある。また川
崎市の人口は増加している。


駅前商業地域として希少性が高く、繁華性を
有する。付近では再開発事業計画の検討もあ
り、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６０１
０１Ｄ
-13		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b １０６０１
０２Ｄ
-51		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
南8m、角地
商業

(100,548)
c １０６０１
０２
-14		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d １０６０１
０１
-17		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,050,473  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,378,549 		 100
[  73.9]
3,218,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
3,380,000 
b (　           ) 
2,236,783  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,488,155 		 100
[  89.4]
2,783,171 
2,920,000 
c (　           ) 
1,769,271  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,924,967 		 100
[  74.4]
2,587,321 
2,710,000 
d (　           ) 
1,808,038  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,909,288 		 100
[  71.0]
2,689,138 
2,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,820,000 円／㎡]  



川崎中原 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,264,168 
12,203,587 
52,060,581 
28,159,600 
23,900,981 		 （　0.9374）
22,404,780 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    605,534,595 円　　　　（　  2,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 183.00 ＲＣ8 1,464.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   245 ㎡     18.7 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所、１～２階店舗、３～８階事務所を想定し、各階フロア貸し、賃貸面積を１４６㎡程度と想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 エントランス等、共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
7,442 
1,089,509 		 10.0  10,895,090 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
183.00 
80.0 
146.40 
4,860 
711,504 		 8.0  5,692,032 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
183.00 
80.0 
146.40 
3,600 
527,040 		 6.0  3,162,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,464.00 
80.0 
1,171.20 

4,963,253 		 35,560,562 
0 
⑨年額支払賃料      4,963,253 円　×　12ヶ月　＝　      59,559,036 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   1,171.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,027,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,586,236 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,663,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,922,787 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,560,562 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         341,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,264,168 円　　　　（　       262,303 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０６
Ｔ
　　　　-24		 6,378  
(   6,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
7,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,928 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,442 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０７
Ｔ
　　　　-26		 7,125  
(   6,547) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
8,097 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,260,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,997,587 円  　　　       66,586,236　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,842,000 円  　　　　    452,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       452,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       452,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,203,587 円　（　　　　　　        49,811 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 452,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,464.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0581 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,159,600 円  
（　　　　　       114,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,264,168 円      
②総費用 12,203,587 円      
③純収益　①－② 52,060,581 円      
④建物等に帰属する純収益 28,159,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,900,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,404,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    605,534,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新丸子町９２２番１
 0201000155386-0000
2 　川崎市中原区新丸子町９２２番３
 0201000155388-0000
3 　川崎市中原区新丸子町９２２番４
 0201000155389-0000
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備考