別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎中原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 662,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４
｢上小田中６－２３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4		 中層の小売店舗、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南西18m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅への接近性に優る商業地域 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 武蔵中原駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、今後も現状にて推移するものと思料
される。立地の希少性、用途の多様性等を反映し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及びその周辺区内の商業地域である。需要者の中心は事業又は投資目的で事務所、店舗用地等を求
める事業者、不動産業者等である。立地に優り、高度利用も可能であるため、規模がまとまった画地については、マン
ション開発業者も含まれる。駅に近い商業地として繁華性もあり、需要は底堅い。商業地の取引は、取引当事者間の個
別的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域である。賃貸用店舗や事務所ビル等も多く、店舗、事
務所等の賃貸需要が認められるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算さ
れた。以上より、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との
検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [ 97.0]
100		 665,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    614,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、海外景気の下振れ等のリスク、物
価上昇等の不動産市場への影響に留意が必要
である。

武蔵中原駅への接近性に優る商業地域である
。立地の希少性、不動産市況等を反映し、地
価は上昇傾向である。地域要因に特段の変動
はない。

商業地として、画地規模、道路付等は標準的
であるが、形状がやや劣る。市場競争力は普
通程度。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
１１Ｄ
-4		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北東25m国道、
北西6m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０６０１
０２Ｄ
-8		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4m、角地
商業

(100,360)
c １０６０１
０３Ｄ
-9		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
１１Ｄ
-14		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.2m市
道、北9.1m、
角地
商業

(100,400)
e ７０６０１
０１Ｄ
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    283,780) 
946,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
880,476 		 100
[ 117.0]
752,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
730,000 
b (　           ) 
911,249  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
932,945 		 100
[  93.1]
1,002,089 
972,000 
c (　           ) 
389,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
440,391 		 100
[  62.8]
701,260 
680,000 
d (　           ) 
609,013  		 100
[ 100.0]		 [ 115.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.3]
709,595 		 100
[  99.0]
716,763 
695,000 
e (　           ) 
451,517  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,896 		 100
[  69.7]
702,864 
682,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



川崎中原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,529,279 
4,956,041 
18,573,238 
14,205,100 
4,368,138 		 （　0.9353）
4,085,519 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    104,756,897 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 119.12 ＲＣ7 833.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     20.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所　１～２階店舗フロア貸し、３～７階事務所部分貸し ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 周辺の同種建物の有効率等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.12 
84.3 
100.45 
4,591 
461,166 		 10.0  4,611,660 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
119.12 
84.3 
100.45 
3,210 
322,445 		 6.0  1,934,670 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
119.12 
75.4 
89.80 
2,830 
254,134 		 4.0  1,016,536 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
119.12 
75.4 
89.80 
2,830 
254,134 		 4.0  1,016,536 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
119.12 
75.4 
89.80 
2,830 
254,134 		 4.0  1,016,536 
0.0  0 

計
833.84 
77.9 
649.90 

2,054,281 		 11,629,010 
0 
⑨年額支払賃料      2,054,281 円　×　12ヶ月　＝　      24,651,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     649.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,651,372 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,232,569 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,418,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,629,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,529,279 円　　　　（　       121,285 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-19		 4,155  
(   3,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,591 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-20		 4,577  
(   4,492) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
4,843 
c １０６０１０１
Ｔ
　　　　-21		 4,119  
(   3,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
4,440 
川崎中原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,115,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 739,541 円  　　　       24,651,372　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      760,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,895,500 円  　　　　    223,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,956,041 円　（　　　　　　        25,547 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 223,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     833.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,205,100 円  
（　　　　　        73,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,529,279 円      
②総費用 4,956,041 円      
③純収益　①－② 18,573,238 円      
④建物等に帰属する純収益 14,205,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,368,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,085,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,756,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区上小田中六丁目１３２３番４
 0201000095505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
川崎中原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４
｢上小田中６－２３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4		 中層の小売店舗、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南西18m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 武蔵中原駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域として熟成しており、近隣地域内において特段の変動要因は認め
られず今後も現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    678,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    548,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及び隣接市区内の駅に近い商業地域一帯と把握した。同一需給圏内に在住する、需要者の中心は自
用目的で店舗事務所用地を求める個人又は法人事業者のほか、投資目的の不動産業者や、纏まった規模の画地であれば
マンションデベロッパーも想定される。商業地の取引は、当事者間の個別的事情や事業内容、土地の個別性等により幅
が見られ、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は武蔵中原駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、自用の店舗事務所地のほか、収益目的の取引も見られる。商
業地の取引では、収益価格は重要な指標となることから、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収
益価格を関連付けて、更に、代表標準地との検討及び単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [ 97.0]
100		 658,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    614,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当面の投資環境は良好であるが、利上げ観測
の浮上、海外景気の下振れ、物価上昇等の先
行きの不透明感がみられ、今後の動向を注視
する必要がある。

武蔵中原駅に近い幹線道路沿いの熟成した商
業地域で、大きな変動要因は見られない。立
地の希少性から多様な需要が競合することが
予測される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０１
-1		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北15m県道、
西2m、角地
近商

(90,300)
b ７０６０１
０１Ｄ
-5		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北9.8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c ７０６０１
０１Ｄ
-7		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
d １０６０１
０１
-5		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
787,746  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 143.0]
578,415 		 100
[  82.2]
703,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
683,000 
b (　           ) 
662,986  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
736,577 		 100
[  82.9]
888,513 
862,000 
c (　           ) 
645,550  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
742,722 		 100
[  83.6]
888,423 
862,000 
d (　           ) 
647,773  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
521,208 		 100
[  77.9]
669,073 
649,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    678,000 円／㎡]  



川崎中原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,221,372 
5,503,061 
19,718,311 
15,288,000 
4,430,311 		 （　0.9353）
4,143,670 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    106,247,949 円　　　　（　    548,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 119.12 ＲＣ7 833.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     20.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階はフロア貸し店舗、３階～７階は部分貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 類似の建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.12 
84.3 
100.42 
4,760 
477,999 		 10.0  4,779,990 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
119.12 
84.3 
100.42 
3,332 
334,599 		 6.0  2,007,594 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
119.12 
75.4 
89.82 
3,094 
277,903 		 4.0  1,111,612 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
119.12 
75.4 
89.82 
3,094 
277,903 		 4.0  1,111,612 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
119.12 
75.4 
89.82 
3,094 
277,903 		 4.0  1,111,612 
0.0  0 

計
833.84 
77.9 
649.94 

2,202,113 		 12,345,644 
0 
⑨年額支払賃料      2,202,113 円　×　12ヶ月　＝　      26,425,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     649.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,425,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,321,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,104,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,345,644 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,221,372 円　　　　（　       130,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-19		 4,155  
(   3,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
4,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,760 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-20		 4,577  
(   4,492) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 89.1]		 100
[110.0]
5,189 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 792,761 円  　　　       26,425,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      990,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,503,061 円　（　　　　　　        28,366 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     833.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,288,000 円  
（　　　　　        78,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,221,372 円      
②総費用 5,503,061 円      
③純収益　①－② 19,718,311 円      
④建物等に帰属する純収益 15,288,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,430,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,143,670 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,247,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     548,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区上小田中六丁目１３２３番４
 0201000095505-0000
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備考