別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新丸子町７５２番１
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 日用品小売店舗が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 南7.2m市道 水道、ガス、下水 新丸子

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２市道 交通

施設		 新丸子駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的人通りを有する商店街通り沿いの商業地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    958,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市中部から南部にかけての各駅周辺に位置する近隣商業地域である。需要者は地縁的選好性を有する
物販・飲食事業を行う個人や投資家等である。既存の商業地域であり土地のみの供給は少ない。中心となる価格帯は取
引によりまちまちであり、一律的な把握は困難であるが、駅に近く希少性を有することから、地価は堅調に推移してい
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に比較的近い近隣商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価格は、試算に
あたって想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定された実証的
で市場性を反映する比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[100.0]		 100
[122.9]		 [100.0]
100		 928,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    884,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は緩やかに回復し、不動産市場は活
発で地価も堅調に推移しているが、世界的な
金融市場の動向等を注視する必要がある。


駅に近い商業地域であり、商業地としての地
位、希少性も高く、地価は堅調に推移。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０１
-5		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b ７０６０１
０１Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3m私道、
中間画地
近商

(90,240)
c １０６０１
０４Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4.5m、角地
近商

(100,300)
d １０６０１
０８Ｄ
-2		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
e １０６０１
１１Ｄ
-14		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.2m市
道、北9.1m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
647,773  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
673,036 		 100
[  66.8]
1,007,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
436,009  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
538,509 		 100
[  60.6]
888,629 
889,000 
c (　           ) 
633,020  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
659,447 		 100
[  67.0]
984,249 
984,000 
d (　           ) 
494,719  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
554,606 		 100
[  57.0]
972,993 
973,000 
e (　           ) 
609,013  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
719,215 		 100
[  77.2]
931,626 
932,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    958,000 円／㎡]  



川崎中原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,247,573 
2,420,968 
10,826,605 
7,261,800 
3,564,805 		 （　0.9563）
3,409,023 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     87,410,846 円　　　　（　    760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 84.00 ＲＣ4 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      6.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロアー貸し、２～４階：１ＤＫタイプ（３８㎡前後／戸）×２戸／階を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
75.0 
63.00 
6,079 
382,977 		 8.0  3,063,816 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
84.00 
90.0 
75.60 
3,161 
238,972 		 1.0  238,972 
1.0  238,972 

 3～ 3		 共同住宅
84.00 
90.0 
75.60 
3,343 
252,731 		 1.0  252,731 
1.0  252,731 

 4～ 4		 共同住宅
84.00 
90.0 
75.60 
3,343 
252,731 		 1.0  252,731 
1.0  252,731 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
86.3 
289.80 

1,127,411 		 3,808,250 
744,434 
⑨年額支払賃料      1,127,411 円　×　12ヶ月　＝　      13,528,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,528,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       676,447 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,852,485 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,808,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          744,434 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         358,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,247,573 円　　　　（　       115,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１０
Ｔ
　　　　-23		 6,762  
(   6,547) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,147 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,079 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０３
Ｔ
　　　　-20		 6,092  
(   5,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,092 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 405,868 円  　　　       13,528,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      248,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,420,968 円　（　　　　　　        21,052 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,261,800 円  
（　　　　　        63,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,247,573 円      
②総費用 2,420,968 円      
③純収益　①－② 10,826,605 円      
④建物等に帰属する純収益 7,261,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,564,805 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,409,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,410,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新丸子町７５２番１
 0201000155306-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区新丸子町７５２番１
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 日用品小売店舗が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 南7.2m市道 水道、ガス、下水 新丸子

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．２ｍ市道 交通

施設		 新丸子駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣型の店舗が建ち並ぶ商業地として熟成しており、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価
は、武蔵小杉駅周辺再開発の余波を受け、緩やかに上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    755,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び隣接区の商業地域一帯である。既存の商業地で繁華性に大きな変動はないが、武蔵小杉駅周
辺再開発による影響により、売買も活発化している。需要者の中心は、事業用不動産の賃貸業者のほか、投資目的の売
買も散見される。市場の取引価格は、取引の目的、取引当事者の属性等によっても異なるため、中心価格帯の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は小売店舗が建ち並ぶ近隣型の商業地域である。賃料等の不動産の収益性は取引価格にも影響を与える傾向に
ある。ただし、収益価格は試算過程で賃料設定や利回りの把握等に不確定要素があることから、より実証的な比準価格
を重視すべきものと考える。したがって、比準価格を標準して、収益価格も関連付けて、さらに代表標準地との均衡及
び単価と総額との関係も確認のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    884,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド復活など、経済活動は正常化し
つつある。一方、金融市場にも変化の兆しが
見られ、今後は物価、金利、賃料の動向が注
視される。

店舗が建ち並ぶイダイモール内に位置する。
武蔵小杉駅周辺再開発の影響から商業地とし
ての需要は高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０４Ｄ
-6		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b １０６０１
０２Ｄ
-8		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4m、角地
商業

(100,360)
c １０６０１
０３
-15		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(80,240)
d １０６０１
０１
-5		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
803,430  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
856,992 		 100
[  82.0]
1,045,112 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
911,249  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
924,267 		 100
[  98.0]
943,130 
943,000 
c (　           ) 
836,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
854,472 		 100
[  88.3]
967,692 
968,000 
d (　           ) 
647,773  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
673,036 		 100
[  80.2]
839,197 
839,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    950,000 円／㎡]  



川崎中原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,366,089 
2,198,034 
10,168,055 
6,624,800 
3,543,255 		 （　0.9563）
3,388,415 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     86,882,436 円　　　　（　    755,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 84.00 ＲＣ4 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      6.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸・店舗、２～４階各階２戸・平均賃貸面積約３６㎡の居宅。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比率を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
80.0 
67.20 
6,300 
423,360 		 6.0  2,540,160 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
84.00 
85.0 
71.40 
2,900 
207,060 		 1.0  207,060 
1.0  207,060 

 4～ 4		 住宅
84.00 
85.0 
71.40 
2,900 
207,060 		 1.0  207,060 
1.0  207,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
83.8 
281.40 

1,044,540 		 3,161,340 
621,180 
⑨年額支払賃料      1,044,540 円　×　12ヶ月　＝　      12,534,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     281.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,534,480 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,033,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,161,340 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          621,180 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         302,639 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,366,089 円　　　　（　       107,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０３
Ｔ
　　　　-20		 6,092  
(   5,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,092 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,342 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１１０
Ｔ
　　　　-23		 6,762  
(   6,547) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
6,471 
c １０６０１０１
Ｔ
　　　　-20		 6,205  
(   6,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,464 
川崎中原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 376,034 円  　　　       12,534,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      884,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,198,034 円　（　　　　　　        19,113 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,624,800 円  
（　　　　　        57,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,366,089 円      
②総費用 2,198,034 円      
③純収益　①－② 10,168,055 円      
④建物等に帰属する純収益 6,624,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,543,255 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,388,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,882,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     755,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区新丸子町７５２番１
 0201000155306-0000
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備考