別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-3 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 288,000,000 円  １㎡当たりの価格 529,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区木月４丁目１２７６番１
｢木月４－３８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 店舗兼共同住宅、事
業所等が多い路線商
業地域		 北西25m県道、北東側道 水道、ガス、下水 元住吉

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       546 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 綱島街道沿いの路線商業地域 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 元住吉駅南方

800m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はないため、今後も現状のまま推移すると予測する。元住吉駅徒歩圏の綱島街道沿いの路線商業
地域であり、共同住宅用地としての需要も見込め、用途の多様性から地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び周辺区内の幹線道路沿いの路線商業地域。店舗兼共同住宅が多く、商業繁華性はやや低い。
需要者の中心は、沿道型店舗や事業所用地としての取得を目論む法人のほか、店舗兼共同住宅用地としての取得を目論
む賃貸経営事業者、不動産業者等である。また、纏まった規模を有する画地についてはマンション用地としての需要も
見込まれる。取引価格は規模や繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は少なく、収集した取引事例はやや広範囲に及んだが、適切に補修正を行って比準価格は求められており
、信頼性の高い価格が得られた。一方、近隣地域は商業繁華性がやや低く、賃料も依然として横ばい基調であることか
ら、収益価格はやや低位に試算された。需要者は収益性より周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [102.0]
100		 527,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は全般的に上昇基
調にある。

地域要因に特段の変動はない。元住吉駅徒歩
圏の綱島街道沿いの路線商業地域であり、マ
ンション用地としての需要も見込まれる。


個別的要因に変動はないが、角地であり、顧
客誘引力等の点でやや優位性が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６０１
０１Ｄ
-11		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６０１
１１
-17		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10.3m市
道、北4m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０６０１
０７Ｄ
-19		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
中間画地
近商

(90,300)
d １０６０１
０１
-1		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北15m県道、
西2m、角地
近商

(90,300)
e １０６０１
０３Ｄ
-7		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m市道、
南3m、東6m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,267  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
383,790 		 100
[  73.0]
525,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
536,000 
b (　           ) 
350,619  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
363,554 		 100
[  68.0]
534,638 
545,000 
c (　           ) 
808,351  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
776,691 		 100
[ 144.0]
539,369 
550,000 
d (　           ) 
787,746  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
701,094 		 100
[ 133.7]
524,378 
535,000 
e (　           ) 
303,165  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
346,519 		 100
[  66.0]
525,029 
536,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    539,000 円／㎡]  



川崎中原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,145,943 
10,125,213 
42,020,730 
32,382,000 
9,638,730 		 （　0.9563）
9,217,517 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    236,346,590 円　　　　（　    434,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 256.93 ＲＣ7 1,781.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     28.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～７階は共同住宅）を想定した。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
256.93 
90.6 
232.72 
3,781 
879,914 		 6.0  5,279,484 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
254.13 
91.6 
232.72 
2,458 
572,026 		 1.0  572,026 
1.0  572,026 

 4～ 5		 住宅
254.13 
91.6 
232.72 
2,533 
589,480 		 1.0  589,480 
1.0  589,480 

 6～ 7		 住宅
254.13 
91.6 
232.72 
2,609 
607,166 		 1.0  607,166 
1.0  607,166 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,781.71 
91.4 
1,629.04 

4,417,258 		 8,816,828 
3,537,344 
⑨年額支払賃料      4,417,258 円　×　12ヶ月　＝　      53,007,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,629.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,007,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,650,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,356,741 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,816,828 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,537,344 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,705,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,145,943 円　　　　（　        95,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０７
Ｔ
　　　　-22		 3,316  
(   3,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.6]		 100
[100.0]
3,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,781 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０７
Ｔ
　　　　-24		 3,143  
(   3,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
3,793 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,590,213 円  　　　       53,007,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      568,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,369,000 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,125,213 円　（　　　　　　        18,578 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,781.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,382,000 円  
（　　　　　        59,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,145,943 円      
②総費用 10,125,213 円      
③純収益　①－② 42,020,730 円      
④建物等に帰属する純収益 32,382,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,638,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,217,517 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,913 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    236,346,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     434,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区木月四丁目１２７６番１
 0201000123285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 5-3 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区木月４丁目１２７６番１
｢木月４－３８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(100,300)
台形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 店舗兼共同住宅、事
業所等が多い路線商
業地域		 北西25m県道、北東側道 水道、ガス、下水 元住吉

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       545 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに位置する商業
地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 元住吉駅南方

800m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。東京方面へ延びる幹線道路沿いに位置しており、最寄駅へ
の接近性等の地域性から、周辺では店舗併用共同住宅も見られる等、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    392,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎市内を中心とする普通商業地域である。主な需要者の属性は、店舗、事務所等の商業利用を
目的とする法人、事業者等が中心となり、上階がマンション等として利用出来る場合には開発業者等も参加者となる。
市場での需給動向は、地域の商業集積度、繁華性等が重視される傾向にある。商業地では用途の多様性、繁華性及び画
地規模等に応じて、取引動向、取引価格が異なることから、市場での中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集した取引事例の中から、街路条件等、類似性が高い商業地の取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いもの
と判断する。店舗兼共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、比準価格に比してやや低く求められた。商業地域では
重視すべき価格であるが、上階を住宅系の用途と想定しており、収益性が反映し得ないと判断した。従って、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎高津 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    584,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [102.0]
100		 529,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下の資金調達環境から商業地の不動産への
投資環境は良好な状態が続いている。上階を
共同住宅として利用可能であれば素地取得需
要も期待できる。

選好性の認められる最寄駅へ徒歩圏の商業地
で、人流の回復による店舗需要等も回復し、
上階利用の可能性等、地価は上昇基調で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０２
-27		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０６０１
１１Ｄ
-14		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.2m市
道、北9.1m、
角地
商業

(100,400)
c ７０６０１
０１Ｄ
-5		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北9.8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０７
-26		 川崎市幸区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西23m国道、
南東4.4m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
501,530  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
527,610 		 100
[  95.0]
555,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
566,000 
b (　           ) 
609,013  		 100
[ 100.0]		 [ 123.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.5]
712,920 		 100
[ 132.1]
539,682 
550,000 
c (　           ) 
662,986  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
784,312 		 100
[  96.8]
810,240 
826,000 
d (　           ) 
324,932  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.9]
427,820 		 100
[  77.0]
555,610 
567,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    561,000 円／㎡]  



川崎中原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,698,610 
10,718,690 
42,979,920 
34,272,000 
8,707,920 		 （　0.9563）
8,327,384 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    213,522,667 円　　　　（　    392,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 ＲＣ7 1,820.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     28.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造７階建、１階を店舗、２階以上を専有面積約６０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 容積率算入面積等を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
85.0 
221.00 
3,800 
839,800 		 6.0  5,038,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,560 
599,040 		 1.0  599,040 
1.0  599,040 

 4～ 5		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,640 
617,760 		 1.0  617,760 
1.0  617,760 

 6～ 7		 住宅
260.00 
90.0 
234.00 
2,720 
636,480 		 1.0  636,480 
1.0  636,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,820.00 
89.3 
1,625.00 

4,546,360 		 8,745,360 
3,706,560 
⑨年額支払賃料      4,546,360 円　×　12ヶ月　＝　      54,556,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,556,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,727,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,828,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,745,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,706,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,787,025 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,698,610 円　　　　（　        98,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０１
Ｔ
　　　　-21		 4,119  
(   3,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[113.4]		 100
[110.0]
3,710 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-19		 4,155  
(   3,921) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.2]		 100
[100.0]
4,042 
c １０６０１０７
Ｔ
　　　　-22		 3,316  
(   3,054) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.1]		 100
[100.0]
3,749 
川崎中原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,720,000 円  　　　　    544,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,636,690 円  　　　       54,556,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      650,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,624,000 円  　　　　    544,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       544,000 円  　　　　    544,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       544,000 円  　　　　    544,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,718,690 円　（　　　　　　        19,667 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 544,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,820.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,272,000 円  
（　　　　　        62,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,698,610 円      
②総費用 10,718,690 円      
③純収益　①－② 42,979,920 円      
④建物等に帰属する純収益 34,272,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,707,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,327,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,522,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     392,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区木月四丁目１２７６番１
 0201000123285-0000
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備考