別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -22 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 371,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２
｢下小田中４－１８－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北６．５
ｍ　市道		 交通

施設		 武蔵中原駅南西方

900m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅歩徒歩圏内の熟成した住宅地域として、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価は、景気の
動向に左右されるが、横這いから緩やかに上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び高津区内の住宅地域一帯で、特にＪＲ南武線沿線の徒歩圏住宅地との価格牽連性が高い。需
要者の中心は、都内及び川崎、横浜市内勤務の給与所得者等で、３０歳～４０歳の一次取得者層である。都心との接近
性に優れた地域で、底堅い住宅需要がある。不動産取引の中心はミニ開発された新築の小規模戸建住宅で、総額５，０
００万円前後が中心価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的が中心である。土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であるので
比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 [103.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価は上昇しているが、実質賃金は低下傾向
にある。金融市場にも変化の兆しが見られる
。川崎市の住宅需要は根強い需要に下支えさ
れ底堅い。

熟成した住宅地域で住環境に特段の変動はな
く安定している。宅地の細分化は徐々に進行
している。


個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産と比較し、南方位で競争力を有す
る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６０１
０１Ｄ
-11		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６０１
０２Ｄ
-26		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,100)
c １０６０１
０１
-10		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m私道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(70,200)
d １０６０１
０８
-12		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
e １０６０１
０３Ｄ
-10		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m市道
、南西3.2m、
角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,267  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
351,681 		 100
[  99.9]
352,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
249,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,127 		 100
[  75.9]
340,088 
350,000 
c (　           ) 
247,912  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
309,282 		 100
[  79.9]
387,086 
399,000 
d (　           ) 
392,378  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.3]
366,172 		 100
[  95.0]
385,444 
397,000 
e (　           ) 
328,600  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
314,883 		 100
[  84.9]
370,887 
382,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



川崎中原 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,690,752 
1,338,900 
6,351,852 
4,428,900 
1,922,952 		 （　0.9735）
1,871,994 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     44,571,286 円　　　　（　    261,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     14.2 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、平均賃貸面積約５０㎡の共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,100 
210,000 		 1.0  210,000 
1.0  210,000 

 2～ 3		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,150 
215,000 		 1.0  215,000 
1.0  215,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

640,000 		 640,000 
640,000 
⑨年額支払賃料        640,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,680,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,680,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       307,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,372,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           640,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,144 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          640,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         311,808 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,690,752 円　　　　（　        44,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０４
Ｔ
　　　　-14		 1,961  
(   1,880) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,179 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,229 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-15		 1,953  
(   1,951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,149 
c １０６０１１１
Ｔ
　　　　-6		 2,169  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,358 
川崎中原 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 230,400 円  　　　        7,680,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,500 円  　　　　     63,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,338,900 円　（　　　　　　         7,830 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,428,900 円  
（　　　　　        25,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,690,752 円      
②総費用 1,338,900 円      
③純収益　①－② 6,351,852 円      
④建物等に帰属する純収益 4,428,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,922,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,871,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,571,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     261,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区下小田中四丁目４６９番２
 0201000148814-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎中原 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -22 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 63,800,000 円  １㎡当たりの価格 373,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２
｢下小田中４－１８－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵中原

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅から徒歩圏内の混在住
宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 武蔵中原駅南西方

900m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の一般住宅、マンション等が混在する住宅地域として熟成している。特段の変動要因は無く、今後も現
状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及び隣接区内でＪＲ南武線各駅を最寄駅とする混在住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏
内に居住する自己使用目的の一次取得者層であるが、圏外からの転入も認められる。最寄駅から徒歩圏で、街路条件及
び住環境も概ね良好で、需要は堅調である。需要の中心価格帯は、小規模画地の新築建売住宅で土地建物総額４０００
万円台後半から５０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はマンション等も混在する地域であるが、市場では自己使用目的の取引が中心である。比準価格は現実の取引
価格を基礎として試算されており、信頼性は高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価
格はやや低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表
標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [103.0]
100		 372,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れリスク、物価上昇等の影響に留意が必
要である。川崎市の住宅地価は底堅く推移し
ている。

最寄駅から徒歩圏内で、行政的条件より敷地
の分割も可能である。需要は底堅く、地価は
上昇傾向で推移している。地域要因に特段の
変動はない。

南道路に面し、日照、通風等が良好で、快適
性に優る。規模、形状は標準的であるが、競
争力は優っている。特段の変動要因はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０６
-19		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６０１
０６
-20		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６０１
０９Ｄ
-9		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.4m市道
、北西3.4m、
角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６０１
０８Ｄ
-6		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
西5.7m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
470,400  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
368,359 		 100
[  97.8]
376,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
388,000 
b (　           ) 
373,386  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
358,253 		 100
[  96.8]
370,096 
381,000 
c (　    165,588) 
413,970  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
430,115 		 100
[ 112.2]
383,347 
395,000 
d (　           ) 
424,985  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
440,284 		 100
[ 115.7]
380,539 
392,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    389,000 円／㎡]  



川崎中原 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,025,570 
1,385,584 
6,639,986 
4,534,350 
2,105,636 		 （　0.9735）
2,049,837 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     48,805,643 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     14.2 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅、２ＬＤＫタイプ　各階２戸　平均専有面積約５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,270 
227,000 		 1.0  227,000 
1.0  227,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,339 
233,900 		 1.0  233,900 
1.0  233,900 

 3～ 3		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,360 
236,000 		 1.0  236,000 
1.0  236,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

696,900 		 696,900 
696,900 
⑨年額支払賃料        696,900 円　×　12ヶ月　＝　       8,362,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,362,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       669,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,693,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           696,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,411 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          696,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         325,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,025,570 円　　　　（　        46,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０５
Ｔ
　　　　-24		 2,452  
(   2,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,321 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,339 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-5		 2,405  
(   2,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,620 
c １０６０１１１
Ｔ
　　　　-6		 2,169  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,380 
川崎中原 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 322,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 250,884 円  　　　        8,362,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      548,200 円  　　　　     64,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,385,584 円　（　　　　　　         8,103 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,534,350 円  
（　　　　　        26,517 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,025,570 円      
②総費用 1,385,584 円      
③純収益　①－② 6,639,986 円      
④建物等に帰属する純収益 4,534,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,105,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,049,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,805,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区下小田中四丁目４６９番２
 0201000148814-0000
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備考