別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
川崎中原 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -20 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 494,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区今井仲町３６３番７
｢今井仲町６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 東5.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       128 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 武蔵小杉駅西方

850m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられず、今後も住宅
地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    407,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及び高津区内東急線沿線の駅徒歩圏内住宅地域で、需要者の中心は利便性が良いことから川崎、横
浜市さらには都内在住の比較的高所得の一次取得者が挙げられる。既存の宅地を細分化した小画地の建売住宅が中心で
、人気の高い徒歩圏内の住宅地のため、需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は新築の建売住宅で総額５００
０万円～７０００万円台程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には一部アパート等が見受けられるものの、収益目的の土地取引は少なく、自宅の敷地として購入するなど
、自己使用目的の取引が中心である。このように需要者は居住の快適性や利便性を考慮して取引意思を決定することか
ら、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.2]		 [102.0]
100		 492,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、需要は全体に強く、
地価は昨年と比べて上昇傾向にある。また川
崎市の人口は増加している。


東急東横線最寄駅への接近性に優る、住宅地
域である。利便性がよく、需要は底堅い。画
地の分割も見られ、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０２
-18		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
b １０６０１
０２
-19		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
c １０６０１
０３Ｄ
-10		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m市道
、南西3.2m、
角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
d １０６０１
０２Ｄ
-42		 川崎市中原区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
409,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
378,795 		 100
[  80.4]
471,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
481,000 
b (　           ) 
315,432  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
317,930 		 100
[  64.0]
496,766 
507,000 
c (　           ) 
328,600  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
328,284 		 100
[  63.5]
516,983 
527,000 
d (　    252,621) 
631,553  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.1]
535,594 		 100
[ 108.3]
494,547 
504,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +21.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



川崎中原 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,893,075 
901,045 
4,992,030 
2,741,700 
2,250,330 		 （　0.9735）
2,190,696 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     52,159,429 円　　　　（　    407,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅、専有面積３０～３３㎡程度、間取り１ＤＫを想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
65.00 
97.0 
63.05 
2,550 
160,778 		 1.0  160,778 
1.0  160,778 

 2～ 2		 住居
65.00 
97.0 
63.05 
2,603 
164,119 		 1.0  164,119 
1.0  164,119 

 3～ 3		 住居
65.00 
97.0 
63.05 
2,625 
165,506 		 1.0  165,506 
1.0  165,506 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
97.0 
189.15 

490,403 		 490,403 
490,403 
⑨年額支払賃料        490,403 円　×　12ヶ月　＝　       5,884,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     189.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,884,836 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       235,393 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,649,443 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,403 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          490,403 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         238,924 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,893,075 円　　　　（　        46,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０３
Ｔ
　　　　-17		 2,759  
(   2,645) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,603 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-10		 2,434  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,614 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,545 円  　　　        5,884,836　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      331,500 円  　　　　     39,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         901,045 円　（　　　　　　         7,039 円／㎡）　　（経費率　　  15.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,741,700 円  
（　　　　　        21,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,893,075 円      
②総費用 901,045 円      
③純収益　①－② 4,992,030 円      
④建物等に帰属する純収益 2,741,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,250,330 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,190,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,159,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     407,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区今井仲町３６３番７
 0201000088789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
川崎中原 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -20 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区今井仲町３６３番７
｢今井仲町６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 東5.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       128 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　東
５．５ｍ		 交通

施設		 武蔵小杉駅西方

850m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する武蔵小杉駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、近隣地域内において特段の変動要因
は認められず今後も現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    504,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び隣接市区内の駅徒歩圏の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は都内や横浜方面に通勤す
る圏内在住の一次取得者及び買替層が中心であるが、圏外からの流入も見られる。建築費や人件費が高騰しており、総
額を抑えた小規模な建売住宅が供給の中心となっている。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で総額５，０００万円台後
半～７，０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には一般住宅のほかアパート等も見られるが、地主の資産運用として経営されている物件も多く、土地価格に
見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、収益性
より居住の快適性、利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.2]		 [102.0]
100		 492,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 変動型住宅ローン金利は低水準が継続してお
り住宅需要は堅調であるが、今後の金利動向
に注意を要する。中原区の人口は微増で推移
している。

熟成した住宅地域で特別な変動要因はない。
武蔵小杉駅を最寄りとする住宅地の需要は堅
調で、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０６
-23		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.4m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
b １０６０１
０８Ｄ
-6		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
西5.7m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
c ７０６０１
０１Ｄ
-11		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０８
-27		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
558,112  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 137.1]
414,818 		 100
[  83.8]
495,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
505,000 
b (　           ) 
424,985  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
445,590 		 100
[  89.4]
498,423 
508,000 
c (　           ) 
348,267  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
350,999 		 100
[  73.4]
478,200 
488,000 
d (　           ) 
651,225  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 160.7]
410,106 		 100
[  81.6]
502,581 
513,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +24.6 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    504,000 円／㎡]  



川崎中原 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,281,038 
970,048 
5,310,990 
3,015,870 
2,295,120 		 （　0.9735）
2,234,299 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     53,197,595 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３３㎡程度の１ＤＫタイプ、３階建の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,645 
171,925 		 1.0  171,925 
1.0  171,925 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,727 
177,255 		 1.0  177,255 
1.0  177,255 

 3～ 3		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,754 
179,010 		 1.0  179,010 
1.0  179,010 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

528,190 		 528,190 
528,190 
⑨年額支払賃料        528,190 円　×　12ヶ月　＝　       6,338,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,338,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       316,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,021,366 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           528,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          528,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         254,654 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,281,038 円　　　　（　        49,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１１
Ｔ
　　　　-1		 3,193  
(   3,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 100
[100.0]
2,846 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,845 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,727 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０３
Ｔ
　　　　-17		 2,759  
(   2,645) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.7]		 100
[101.0]
2,845 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 214,500 円  　　　　     42,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 190,148 円  　　　        6,338,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,600 円  　　　　     42,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,900 円  　　　　     42,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,900 円  　　　　     42,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         970,048 円　（　　　　　　         7,579 円／㎡）　　（経費率　　  15.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,015,870 円  
（　　　　　        23,561 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,281,038 円      
②総費用 970,048 円      
③純収益　①－② 5,310,990 円      
④建物等に帰属する純収益 3,015,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,295,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,234,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,197,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区今井仲町３６３番７
 0201000088789-0000
2 　
3 　
4 　
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6 　
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備考