別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎中原 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -19 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区井田３丁目１４３１番３１
｢井田３－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 元住吉

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅からバス便利用の起伏
のある住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 元住吉駅西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は最寄駅からバス利用の住宅地域で、地域性の変動要因は特に見られない。当分の間は現状を維持して
推移し、地価水準は僅かな上昇傾向となるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及び隣接市区内の住宅地域一帯である。需要者の中心は、川崎市中心部、東京都心、横浜方面に通
勤する一次取得者層である。バス便利用で起伏もあるが、東急東横線最寄で地価は割安感があり、需要は安定的である
。新築建売住宅は販売総額を抑えるために敷地が分割されるものが多く、需要の中心価格帯は土地建物の総額で４００
０万円から５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅へバス便利用の混在住宅地域で、市場では収益目的の土地取引は少なく、自用目的の取引が中心となっている。
収益性よりも居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されているため、現実の取引価格を基礎として試算された
比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適
否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[101.0]		 100
[162.6]		 [102.0]
100		 279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れリスク、物価上昇等の影響に留意が必
要である。川崎市の住宅地価は底堅く推移し
ている。

最寄駅からバス便利用で、起伏がある古い住
宅地域であるが、総額を重視した小規模建売
住宅を中心に、地価は安定的に推移している
。

南西道路で、日照、通風等が良好である。形
状、規模は標準的で、個別的要因に特段の変
動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０１
-3		 川崎市中原区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(70,160)
b ７０６０１
０１Ｄ
-10		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅地造成規制区域
(70,160)
c １０６０１
０９Ｄ
-7		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
北東4m、
準角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
d １０６０１
０７
-30		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(50,100)
e １０６０１
０１
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
233,537  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
236,312 		 100
[ 100.0]
236,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
241,000 
b (　           ) 
257,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
291,275 		 100
[  89.1]
326,908 
333,000 
c (　           ) 
245,902  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
240,755 		 100
[  85.9]
280,274 
286,000 
d (　           ) 
291,322  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
291,610 		 100
[  99.9]
291,902 
298,000 
e (　           ) 
247,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
250,440 		 100
[  87.8]
285,239 
291,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    292,000 円／㎡]  



川崎中原 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,045,376 
672,861 
3,372,515 
2,136,960 
1,235,555 		 （　0.9716）
1,200,465 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,582,500 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   161 ㎡     10.9 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、１ＤＫタイプ　各階２戸　平均専有面積約４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,160 
172,800 		 1.0  172,800 
1.0  172,800 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,231 
178,480 		 1.0  178,480 
1.0  178,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

351,280 		 351,280 
351,280 
⑨年額支払賃料        351,280 円　×　12ヶ月　＝　       4,215,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,215,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       337,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,878,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,280 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,232 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,280 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         164,013 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,045,376 円　　　　（　        25,127 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-17		 2,103  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,327 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,231 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-18		 2,365  
(   2,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,422 
c １０６０１０９
Ｔ
　　　　-20		 2,161  
(   2,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,299 
川崎中原 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,461 円  　　　        4,215,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         672,861 円　（　　　　　　         4,179 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,136,960 円  
（　　　　　        13,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,045,376 円      
②総費用 672,861 円      
③純収益　①－② 3,372,515 円      
④建物等に帰属する純収益 2,136,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,235,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,200,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,582,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区井田三丁目１４３１番３１
 0201000070013-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎中原 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎中原 -19 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 279,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市中原区井田３丁目１４３１番３１
｢井田３－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が混在する住
宅地域		 南西4m市道 水道、ガス、下水 元住吉

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位・北４ｍ市
道		 交通

施設		 元住吉駅西方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 バス便の住宅地域で、特別な地域要因の変動は予測されず、今後も現環境を維持するものと予測する。地価は安
定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中原区及び隣接市区内に位置し、最寄駅からの主要交通手段がバス便の住宅地域である。需要者は川崎市
内の居住者及びその周辺に居住し東京都や横浜市に通勤する一次取得者が多い。土地のみの供給は少なく、細分化され
た建売住宅による供給が大部分である。取引の中心となる価格帯は建売住宅の総額で４５００～５０００万円程度であ
る。最寄駅から距離があるものの、地価は割安感がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は主要交通手段がバス便の地域であるものの賃貸アパート等も存するが、市場においては自用目的の取引が中
心であり、市場価格は収益性よりも居住快適性を重視して形成されるものと考えられる。したがって、市場性に着目し
た比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 -17               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[101.0]		 100
[162.6]		 [102.0]
100		 279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は緩やかに回復し、不動産市場は活
発で地価も堅調に推移しているが、世界的な
金融市場の動向等を注視する必要がある。


東急東横線沿線のバス便の住宅地域。古い起
伏のある分譲地で、地価は安定的に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎中原 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６０１
０１Ｄ
-10		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅地造成規制区域
(70,160)
b １０６０１
０１
-6		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
c １０６０１
０３
-18		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０１
０９Ｄ
-7		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
北東4m、
準角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
e １０６０１
０５Ｄ
-14		 川崎市高津区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.9]
288,422 		 100
[  93.1]
309,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
247,194  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
228,145 		 100
[  85.8]
265,903 
271,000 
c (　           ) 
203,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.7]
239,990 		 100
[  85.0]
282,341 
288,000 
d (　           ) 
245,902  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
245,663 		 100
[  90.9]
270,256 
276,000 
e (　           ) 
266,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 128.7]
211,245 		 100
[  72.0]
293,396 
299,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +28.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



川崎中原 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,036,494 
673,298 
3,363,196 
2,136,960 
1,226,236 		 （　0.9716）
1,191,411 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,366,929 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎中原 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   161 ㎡     10.9 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ごと、ファミリータイプ４０㎡／戸を２戸想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,056 
164,480 		 1.0  164,480 
1.0  164,480 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,187 
174,960 		 1.0  174,960 
1.0  174,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

339,440 		 339,440 
339,440 
⑨年額支払賃料        339,440 円　×　12ヶ月　＝　       4,073,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,073,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,869,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           339,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          339,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         163,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,036,494 円　　　　（　        25,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-17		 2,103  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,187 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０９
Ｔ
　　　　-20		 2,161  
(   2,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,275 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎中原 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 122,198 円  　　　        4,073,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         673,298 円　（　　　　　　         4,182 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,136,960 円  
（　　　　　        13,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,036,494 円      
②総費用 673,298 円      
③純収益　①－② 3,363,196 円      
④建物等に帰属する純収益 2,136,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,226,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,191,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,366,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎中原 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市中原区井田三丁目１４３１番３１
 0201000070013-0000
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備考