令和6年1月15日　提出 川崎中原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎中原 -12 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.

鑑定評価額 1,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 782,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 490,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４ ②地積 　(㎡) 1,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ5 マンション、一般住 宅、事業所等が多い 住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  57.5 ｍ、規模　　     1,610 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 武蔵小杉駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると予測する。武蔵小杉駅周辺は住 環境及び利便性が良好でマンション人気は根強いため、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    804,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              760,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び隣接区内の最寄駅から概ね徒歩圏内のマンション立地が可能な住宅地域。需要者の中心は分 譲マンションの建設を目論むデベロッパーである。中原区内でも人気の高い武蔵小杉駅徒歩圏の住宅地であり、利便性 が非常に良好であることから、マンション適地として稀少性は高い。マンション適地の取引価格は規模や立地等により ばらつきが大きく、稀少性の高い土地については高値での取引も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション適地となり得る比較的纏まった規模を有する土地の取引事例を収集し、適切に補修正を行って比準価格は求 められており、信頼性の高い価格が得られた。また、想定事項は多いものの、デベロッパーの投資採算性の観点から開 発法による価格も適切に求められた。マンション適地の需要者は市場流通性及び投資採算性をいずれも重視することか ら、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎中原 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    432,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [ 57.1] [100.0] 100 778,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    733,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の中原区の人口は微増傾向にあり、住宅 需要は全般的に概ね堅調である。駅徒歩圏の 住宅地を中心に地価は上昇基調にある。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅へのア クセス及び住環境は良好な地域で住宅地とし ての人気も高く、マンション需要は旺盛であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％