別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎幸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　馬場　敦志   TEL.
鑑定評価額 2,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区堀川町７２番２外
 ②地積
　(㎡)		 723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

5.5:1		 ホテル

ＳＲＣ8		 大規模商業施設等が
見られる駅前商業地
域		 北西（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 川崎駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では再開発も進む駅前商
業地域。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 川崎駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅近接の優位性を有する商業地域であり、今後も現環境を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市、横浜市の主要ターミナル駅等の繁華性の高い商業地域である。需要者は不動産賃貸運用を目的と
する法人が中心である。取引の中心となる価格帯については、需要者の業種、画地規模等によってまちまちであり、一
律的な把握は困難であるが、駅に近く希少性を有することから、地価は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価格は、試算にあたっ
て想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定された実証的で市場
性を反映する比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,760,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.4]		 [100.0]
100		 4,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は緩やかに回復し、不動産市場は活
発で地価も堅調に推移しているが、世界的な
金融市場の動向等を注視する必要がある。


駅に接近して商業地としての地位、希少性も
高く維持され、地価は堅調に推移。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０７Ｄ
-14		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東7.3m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,480)
b １０６０４
１３Ｄ
-1		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南西16.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,700)
c １０６０４
０１Ｄ
-5		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m、
北西6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,600)
d １０６０１
０２Ｄ
-51		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
南8m、角地
商業

(100,548)
e １０６０１
０７Ｄ
-16		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.3m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,724,956  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,857,311 		 100
[  65.2]
4,382,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,380,000 
b (　           ) 
2,022,617  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,120,858 		 100
[  53.1]
3,994,083 
3,990,000 
c (　           ) 
3,507,869  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,878,701 		 100
[  94.9]
4,087,145 
4,090,000 
d (　           ) 
2,236,783  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,496,676 		 100
[  55.8]
4,474,330 
4,470,000 
e (　           ) 
1,923,354  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,208,010 		 100
[  55.3]
3,992,785 
3,990,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,180,000 円／㎡]  



川崎幸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

308,180,856 
90,265,810 
217,915,046 
123,018,000 
94,897,046 		 （　0.9395）
89,155,775 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  2,547,307,857 円　　　　（　  3,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 592.20 ＲＣ10 5,941.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   723 ㎡     58.5 m x   11.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～１０階事務所、各階２区画を想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
592.20 
74.5 
441.28 
8,747 
3,859,876 		 12.0  46,318,512 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
592.20 
79.3 
469.40 
6,123 
2,874,136 		 12.0  34,489,632 
0.0  0 

 3～10		 事務所
592.20 
79.3 
469.40 
4,811 
2,258,283 		 8.0  18,066,264 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,941.04 
78.5 
4,665.88 

24,800,276 		 225,338,256 
0 
⑨年額支払賃料     24,800,276 円　×　12ヶ月　＝　     297,603,312 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,665.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,995,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       325,598,592 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    19,535,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 306,062,676 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       225,338,256 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,118,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     308,180,856 円　　　　（　       426,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１０
Ｔ
　　　　-4		 7,638  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
9,430 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,834 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,747 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１１０
Ｔ
　　　　-14		 7,413  
(   7,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
8,237 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,100,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 43,955,810 円  　　　      325,598,592　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,170,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,020,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,020,000 円  　　　　  2,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      90,265,810 円　（　　　　　　       124,849 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   5,941.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,018,000 円  
（　　　　　       170,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 308,180,856 円      
②総費用 90,265,810 円      
③純収益　①－② 217,915,046 円      
④建物等に帰属する純収益 123,018,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 94,897,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 89,155,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      123,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,547,307,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区堀川町７２番２
 0201000054862-0000
2 　川崎市幸区堀川町１０６５番２
 0201000055019-0000
3 　川崎市幸区堀川町１９５番４
 0201000054885-0000
4 　川崎市幸区堀川町１９６番１１
 0201000054895-0000
5 　川崎市幸区堀川町１９６番４
 0201000054888-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎幸 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-6 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.
鑑定評価額 2,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区堀川町７２番２外
 ②地積
　(㎡)		 723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

5.5:1		 ホテル

ＳＲＣ8		 大規模商業施設等が
見られる駅前商業地
域		 北西（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 川崎駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 川崎駅西口駅前広場に接面す
る繁華性の高い駅前商業地域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 川崎駅前広場接面　

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設、ホテル、高層オフィスビル等が建ち並ぶ川崎駅西口駅前広場に位置する商業地域である。地価は
上昇傾向で推移していくものと判断した。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市の高度商業地域である。主な需要者は、資金力を有する事業法人、大手不動産業者、
投資家等の投資目的の需要者等が考えられる。周辺に大規模商業施設、高層のオフィスビル等が存する商業地域である
。市場の需給関係は、立地条件の優れた希少性の高い商業地であり、取引自体が極端に少ない。中心となる価格帯は、
当事者間の個別的事情、敷地規模等で相当異なるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅至近で大規模商業施設のほか比較的規模の大きい事務所ビル、ホテル等もみられる希少性の高い商業地域
である。周辺には自用ビルの他、収益目的のビル等が混在し、投資に見合う賃料収入を期待できる投資物件が認められ
るので、比準価格、収益価格とも考慮すべき価格である。しかし、収益価格の算定には想定要素も含まれるため、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,760,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.4]		 [100.0]
100		 4,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。しかし、世界的な金融引締
め、物価上昇、供給面での制約等のリスク要
因もある。

川崎駅至近の希少性の高い地域であり、地価
は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０４
０６
-501		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14.8m市
道、
北東3.4m、
二方路
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,700)
b １０６０１
０７Ｄ
-16		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.3m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０６０１
０２Ｄ
-51		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
南8m、角地
商業

(100,548)
d １０６０４
１３Ｄ
-2		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
北東6m、角地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,700)
e １０６０４
０４Ｄ
-6		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
高度地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,290,466  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,562,009 		 100
[  84.5]
4,215,395 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,220,000 
b (　           ) 
1,923,354  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,208,010 		 100
[  51.2]
4,312,520 
4,310,000 
c (　           ) 
2,236,783  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,496,676 		 100
[  58.8]
4,246,048 
4,250,000 
d (　           ) 
4,072,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,007,006 		 100
[  94.4]
4,244,710 
4,240,000 
e (　           ) 
3,279,226  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,548,123 		 100
[  83.2]
4,264,571 
4,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,250,000 円／㎡]  



川崎幸 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

290,695,458 
84,167,224 
206,528,234 
122,409,000 
84,119,234 		 （　0.9395）
79,030,020 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  2,258,000,571 円　　　　（　  3,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 592.20 ＲＣ10 5,922.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   723 ㎡     58.5 m x   11.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階店舗、上層階は事務所で、共にフロア貸し ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 同種建物レンタブル比等を比較考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
592.20 
74.5 
441.28 
8,465 
3,735,435 		 12.0  44,825,220 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
592.20 
79.3 
469.39 
5,502 
2,582,584 		 12.0  30,991,008 
0.0  0 

 3～10		 事務所
592.20 
79.3 
469.39 
4,317 
2,026,357 		 8.0  16,210,856 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,922.00 
78.8 
4,665.79 

22,528,875 		 205,503,076 
0 
⑨年額支払賃料     22,528,875 円　×　12ヶ月　＝　     270,346,500 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   4,665.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　      33,593,688 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       303,940,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    15,197,009 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 288,743,179 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       205,503,076 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,952,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     290,695,458 円　　　　（　       402,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０９
Ｔ
　　　　-12		 7,643  
(   7,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
8,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,465 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０９
Ｔ
　　　　-19		 6,185  
(   6,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
8,590 
c １０６０１０１
Ｔ　
　　　　-15		 5,589  
(   5,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]
8,507 
川崎幸 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,050,000 円  　　　　  2,010,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 39,512,224 円  　　　      303,940,188　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,085,000 円  　　　　  2,010,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,010,000 円  　　　　  2,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,010,000 円  　　　　  2,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      84,167,224 円　（　　　　　　       116,414 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,010,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   5,922.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 122,409,000 円  
（　　　　　       169,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 290,695,458 円      
②総費用 84,167,224 円      
③純収益　①－② 206,528,234 円      
④建物等に帰属する純収益 122,409,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 84,119,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,030,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      109,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,258,000,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区堀川町７２番２
 0201000054862-0000
2 　川崎市幸区堀川町１０６５番２
 0201000055019-0000
3 　川崎市幸区堀川町１９５番４
 0201000054885-0000
4 　川崎市幸区堀川町１９６番１１
 0201000054895-0000
5 　川崎市幸区堀川町１９６番４
 0201000054888-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考