別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
川崎幸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６
 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前通りの商
業地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 鹿島田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ　市道 交通

施設		 鹿島田駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した駅前商業地域で、近隣地域内において特段の変動要因は認められず今後も現状を維持して推移すると予
測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    871,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    747,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幸区及び隣接区内の駅周辺の商業地域及び近隣商業地域一帯と判定した。主たる需要者はサービス業や
小売業を営む自用目的の法人事業者及び投資目的で店舗事務所用地、マンション用地を求める投資家等が想定される。
取引価格は、当事者間の個別的な事情や、事業内容、土地の個別性等により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、鹿島田駅前の繁華性の高い商店街内に位置する。投資目的の取引も見られ、収益価格は市場参加者の意思
決定に当たって重要な指標となる価格であるが、試算の過程において各種の想定項目を含み相対的規範性がやや劣る。
以上より、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との
検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価格を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[133.2]		 [100.0]
100		 855,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    794,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当面の投資環境は良好であるが、利上げ観測
の浮上、海外景気の下振れ、物価上昇等の先
行きの不透明感がみられ、今後の動向を注視
する必要がある。

かしまだ駅前通り沿いの熟成した近隣商業地
域。客足の流動性も良好で、安定した店舗需
要が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６０１
０１Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3m私道、
中間画地
近商

(90,240)
b １０６０１
０４Ｄ
-8		 川崎市中原区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4.5m、角地
近商

(100,300)
c １０６０１
０８
-11		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
d １０６０１
０８Ｄ
-9		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.3m市道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０６０１
０８Ｄ
-2		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
436,009  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.0]
577,446 		 100
[  67.0]
861,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
862,000 
b (　           ) 
633,020  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
676,041 		 100
[  77.2]
875,701 
876,000 
c (　           ) 
544,275  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
566,590 		 100
[  67.1]
844,396 
844,000 
d (　           ) 
308,218  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
337,172 		 100
[  59.3]
568,587 
569,000 
e (　           ) 
494,719  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
569,187 		 100
[  63.8]
892,143 
892,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    871,000 円／㎡]  



川崎幸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,079,562 
1,946,405 
8,133,157 
5,726,630 
2,406,527 		 （　0.9563）
2,301,362 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     59,009,282 円　　　　（　    747,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 62.34 ＲＣ5 311.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   79 ㎡      5.5 m x   15.3 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロア貸し店舗、３～５階はフロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 類似の建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.34 
52.1 
32.48 
5,771 
187,442 		 6.0  1,124,652 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
62.34 
74.1 
46.19 
4,617 
213,259 		 6.0  1,279,554 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
62.34 
74.1 
46.19 
3,463 
159,956 		 4.0  639,824 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
62.34 
74.1 
46.19 
3,463 
159,956 		 4.0  639,824 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
62.34 
74.1 
46.19 
3,463 
159,956 		 4.0  639,824 
0.0  0 

計
311.70 
69.7 
217.24 

880,569 		 4,323,678 
0 
⑨年額支払賃料        880,569 円　×　12ヶ月　＝　      10,566,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     217.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,566,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,038,487 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,323,678 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,079,562 円　　　　（　       127,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１１
Ｔ
　　　　-30		 3,438  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 67.2]		 100
[100.0]
5,685 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,771 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-31		 3,194  
(   3,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 66.5]		 100
[ 90.0]
5,930 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎幸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 449,500 円  　　　　     89,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 317,005 円  　　　       10,566,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      236,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      764,100 円  　　　　     89,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,900 円  　　　　     89,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,900 円  　　　　     89,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,946,405 円　（　　　　　　        24,638 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     311.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,726,630 円  
（　　　　　        72,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,079,562 円      
②総費用 1,946,405 円      
③純収益　①－② 8,133,157 円      
④建物等に帰属する純収益 5,726,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,406,527 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,301,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,009,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     747,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６
 0201000029664-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎幸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎幸 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.
鑑定評価額 67,400,000 円  １㎡当たりの価格 853,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６
 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前通りの商
業地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 鹿島田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 鹿島田駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付ビル、店舗付マンション等が建ち並ぶ駅至近の商業地域である。地域要因に特段の変動は無く、当面は現
状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は上昇傾向で推移していくものと推測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    895,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    744,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幸区を中心として、周辺区を含む商業地域全般。需要者の中心は区内で事業目的又は投資目的で店舗など
商業ビル・分譲マンション用地等を求めている事業者が考えられる。需要者は法人事業者が多く、資金調達実現性及び
投資リスク判断如何が需給動向に大きな影響を受ける。商業地取引は成立する価格帯が様々で当事者間の個別的事情並
びに土地の個別性に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は一概に把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟度の程度は低いことからやや低位に
試算された。商業的な立地適格性を重視する商業地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連付け
、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎中原 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,060,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[134.2]		 [100.0]
100		 849,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    794,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。しかし、世界的な金融引締
め、物価上昇、供給面での制約等のリスク要
因もある。

鹿島田駅至近の繁華性に優れる商業地である
。大きな地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎幸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
１１
-22		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０６０１
０９Ｄ
-18		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
c １０６０１
０７Ｄ
-8		 川崎市幸区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15.5m県
道、中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０８
-11		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e １０６０１
０７Ｄ
-17		 川崎市幸区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西13.4m市
道、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
626,017  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
536,288 		 100
[  57.7]
929,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
929,000 
b (　           ) 
525,977  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
488,943 		 100
[  57.7]
847,388 
847,000 
c (　           ) 
457,774  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
397,119 		 100
[  61.1]
649,949 
650,000 
d (　           ) 
544,275  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
566,590 		 100
[  62.4]
907,997 
908,000 
e (　           ) 
605,694  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 129.9]
504,978 		 100
[  64.1]
787,797 
788,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    895,000 円／㎡]  



川崎幸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,549,052 
1,833,504 
7,715,548 
5,317,200 
2,398,348 		 （　0.9563）
2,293,540 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     58,808,718 円　　　　（　    744,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎幸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 62.34 ＲＣ5 311.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   79 ㎡      5.5 m x   15.3 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗、上層階は事務所で共にフロア貸し。 ⑦有効率　  69.7 ％
の理由		 同種建物レンタブル比等を比較考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.34 
52.1 
32.51 
5,930 
192,784 		 6.0  1,156,704 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
62.34 
74.1 
46.22 
4,625 
213,768 		 6.0  1,282,608 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
62.34 
74.1 
46.22 
3,084 
142,542 		 4.0  570,168 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
62.34 
74.1 
46.22 
3,084 
142,542 		 4.0  570,168 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
62.34 
74.1 
46.22 
3,084 
142,542 		 4.0  570,168 
0.0  0 

計
311.70 
69.7 
217.39 

834,178 		 4,149,816 
0 
⑨年額支払賃料        834,178 円　×　12ヶ月　＝　      10,010,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     217.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,010,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       500,507 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,509,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,149,816 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,423 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,549,052 円　　　　（　       120,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０９
Ｔ
　　　　-17		 3,349  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
5,938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,930 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０９
Ｔ
　　　　-18		 4,783  
(   4,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,862 
c １０６０１１０
Ｔ
　　　　-2		 5,363  
(   5,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
6,080 
川崎幸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 422,000 円  　　　　     84,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 300,304 円  　　　       10,010,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      225,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      717,400 円  　　　　     84,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,400 円  　　　　     84,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,400 円  　　　　     84,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,833,504 円　（　　　　　　        23,209 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     311.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,317,200 円  
（　　　　　        67,306 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,549,052 円      
②総費用 1,833,504 円      
③純収益　①－② 7,715,548 円      
④建物等に帰属する純収益 5,317,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,398,348 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,293,540 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,032 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,808,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     744,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎幸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６
 0201000029664-0000
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備考