別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎川崎 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 9-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日ノ出１丁目２番１３
｢日ノ出１－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2.5		 工場兼事務所

Ｓ2		 中小規模工場、住宅
等が混在する工業地
域		 東6m市道 水道、下水 大師橋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大師橋駅南方

550m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場地への需要が減退するなか、住宅用途への転換が徐々に進むものと予測する。住居系用途の取引が牽引
し地価は緩やかに上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区を中心とした臨海工業地帯沿いの中小工業地域及び住工混在地域である。需要者の中心は、製造
業を中心とした工場用地の需要が減少傾向にあるなか、京急大師線「大師橋駅」「小島新田駅」徒歩圏内では住宅用地
としての取引が主となってきており、ミニ開発の新築戸建が数多く見られる。不動産市場の取引価格帯は、取引当事者
の属性によって異なるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域には中小規模工場や共同住宅も見られるものの、投資目的の収益物件は少なく、自用目的の取
引が主体である。比準価格は市場の実態を反映しており、実証的で説得力を有する。収益価格は、賃貸市場の熟成度が
やや低く、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、やや低位に求められた。そのため比準価格を重視して、収益
価格は参考として、不動産市場の動向にも十分留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド復活など、経済活動は正常化し
つつある。一方、金融市場にも変化の兆しが
見られ、今後は物価、金利、賃料の動向が注
視される。

隣接地域には生活利便施設もあり、駅徒歩圏
で住居系用途への転換が進みつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０８Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.9m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
b １０６０１
１０Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東25m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
c １０６０１
０９Ｄ
-13		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０７Ｄ
-13		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
e １０６０１
０６
-27		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,513  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,175 		 100
[ 116.4]
227,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
332,728  		 100
[ 125.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
282,153 		 100
[ 121.0]
233,184 
233,000 
c (　           ) 
302,013  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
314,698 		 100
[ 111.6]
281,987 
282,000 
d (　           ) 
262,785  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
282,231 		 100
[  79.8]
353,673 
354,000 
e (　           ) 
237,797  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
220,070 		 100
[  89.9]
244,794 
245,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



川崎川崎 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,639,049 
1,254,176 
5,384,873 
4,244,730 
1,140,143 		 （　0.9739）
1,110,385 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     27,082,561 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層事務所兼共同住宅 99.00 ＬＳ3 297.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   183 ㎡      8.7 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸・事務所、２・３階各階２戸・平均賃貸面積約５０㎡の居宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
99.00 
100.0 
99.00 
2,100 
207,900 		 6.0  1,247,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
99.00 
100.0 
99.00 
1,900 
188,100 		 1.0  188,100 
1.0  188,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.00 
100.0 
297.00 

584,100 		 1,623,600 
376,200 
⑨年額支払賃料        584,100 円　×　12ヶ月　＝　       7,009,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,009,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       560,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,448,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,623,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,937 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          376,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         175,648 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,639,049 円　　　　（　        36,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０４
Ｔ
　　　　-7		 2,181  
(   2,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,108 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,999 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-8		 1,930  
(   1,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
1,991 
c １０６０１０５
Ｔ
　　　　-4		 2,024  
(   1,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
1,898 
川崎川崎 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 304,500 円  　　　　     60,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 210,276 円  　　　        7,009,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      517,600 円  　　　　     60,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,900 円  　　　　     60,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,900 円  　　　　     60,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,254,176 円　（　　　　　　         6,853 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,244,730 円  
（　　　　　        23,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,639,049 円      
②総費用 1,254,176 円      
③純収益　①－② 5,384,873 円      
④建物等に帰属する純収益 4,244,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,140,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,110,385 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,068 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,082,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区日ノ出一丁目２番１３
 0201000263210-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎川崎 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 9-5 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日ノ出１丁目２番１３
｢日ノ出１－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2.5		 工場兼事務所

Ｓ2		 中小規模工場、住宅
等が混在する工業地
域		 東6m市道 水道、下水 大師橋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 産業道路背後に工場、住宅等
が混在する地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大師橋駅南方

550m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場、住宅等が混在する地域である。工場跡地等について、最寄駅徒歩圏の住宅地として住居系用途へ
の移行が進行しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び隣接市区内の中小工業地域及び住工混在地域である。従来は工場用地等を求める中小事業者
が主な需要者であったが、京急大師線最寄駅から徒歩圏で比較的割安な住宅地として、住宅のエンドユーザー、建売業
者等が中心的な需要者となっており、需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、画地規模、取引当事者の属性
、取引目的等に左右されがちであり、一概に把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小工場、事業所、アパート等も混在する地域であるが、賃貸事務所兼共同住宅を想定した収益価格は土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。一方、比準価格は規範性を有する取引事例から求
めており、市場の実勢を反映した説得力のある価格である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、
単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、海外景気の下振れ等のリスク、物
価上昇等の不動産市場への影響に留意が必要
である。

中小工場及び住宅が混在する住工混在地域で
、工場跡地等において、住宅系用途への移行
が見られる。いずれの用途も需要は堅調であ
る。

住工混在地として、画地規模、形状は標準的
で、市場競争力は普通程度。個別的要因に特
段の変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０９Ｄ
-13		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６０１
０５
-6		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東11m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
c １０６０１
０３Ｄ
-2		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東4m、角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
d １０６０１
０８Ｄ
-8		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.9m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,013  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
287,187 		 100
[ 107.8]
266,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
266,000 
b (　           ) 
300,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
280,138 		 100
[  95.7]
292,725 
293,000 
c (　           ) 
332,611  		 100
[ 110.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
307,951 		 100
[ 114.4]
269,188 
269,000 
d (　           ) 
253,513  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,935 		 100
[ 107.8]
246,693 
247,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    261,000 円／㎡]  



川崎川崎 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,036,589 
1,294,164 
5,742,425 
4,349,280 
1,393,145 		 （　0.9739）
1,356,784 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     33,092,293 円　　　　（　    181,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層事務所兼共同住宅 99.00 ＬＳ3 297.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   183 ㎡      8.7 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所兼共同住宅　１階事務所フロア貸し、２～３階住宅ファミリータイプ約５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
99.00 
100.0 
99.00 
2,300 
227,700 		 6.0  1,366,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
99.00 
100.0 
99.00 
1,966 
194,634 		 1.0  194,634 
1.0  194,634 

 3～ 3		 住宅
99.00 
100.0 
99.00 
1,990 
197,010 		 1.0  197,010 
1.0  197,010 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.00 
100.0 
297.00 

619,344 		 1,757,844 
391,644 
⑨年額支払賃料        619,344 円　×　12ヶ月　＝　       7,432,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,432,128 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       594,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,837,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,757,844 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,172 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          391,644 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         182,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,036,589 円　　　　（　        38,451 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０４
Ｔ
　　　　-5		 2,011  
(   1,928) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,905 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,051 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,966 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-8		 1,930  
(   1,849) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,094 
c １０６０１０４
Ｔ
　　　　-6		 2,235  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,154 
川崎川崎 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 312,000 円  　　　　     62,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 222,964 円  　　　        7,432,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      530,400 円  　　　　     62,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,294,164 円　（　　　　　　         7,072 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,349,280 円  
（　　　　　        23,767 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,036,589 円      
②総費用 1,294,164 円      
③純収益　①－② 5,742,425 円      
④建物等に帰属する純収益 4,349,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,393,145 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,356,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,092,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     181,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区日ノ出一丁目２番１３
 0201000263210-0000
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備考