別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎川崎 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 9-3 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 912,000,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区塩浜３丁目２４番５６
 ②地積
　(㎡)		 6,203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度4種最高20m

1:1.2		 工場

 大中規模工場、事務
所等が建ち並ぶ工業
地域		 北東16m市道 水道、ガス、下水 川崎

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大中工場が多い臨海部の工場
地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 川崎駅東方

5.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模工場の中に事務所も散見される臨海部の工場地域であり、特段の変動要因もないため、当面は現状の地
域性のままで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市、横浜市、東京都にまたがる臨海部の工場地域である。需要者は大手企業が中心である。コロナ禍
の影響はあるが、世界的な金融緩和政策の影響で、高度成長期に建設された工場の需要更新、産業構造の変化に伴う流
通業務用倉庫用地需要、研究施設用地需要等は依然として堅調であり、工場地の需要も安定的である。周辺工場地の取
引価格は規模や取引目的により様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大中規模工場や事務所も見られる工場地域である。対象地のような大規模工場地が投資目的で取引されるケ
ースは少ない。比準価格試算において採用した取引事例には地域性、個別性の異なる事例も含まれるが、自用目的での
取引が中心であり、規範性が認められる。したがって、本件においては市場動向を反映した実証的な価格である比準価
格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.1]		 [100.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済再生、インバウンドの復活
等は認められるが、為替動向、中東情勢等よ
る先行き不透明感も有する。不動産市況は堅
調推移している。

物流施設用地需要、研究施設用地需要、既存
工場の更新需要等は依然堅調で、工場地の取
引は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６０１
０１Ｄ
-3		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.3m市道
、中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b １０６０１
１０Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東25m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
c １０６０１
０７Ｄ
-12		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d １０６０１
０７Ｄ
-13		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
122,255  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,911 		 100
[  90.2]
144,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
332,728  		 100
[ 125.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.8]
239,295 		 100
[ 158.5]
150,975 
151,000 
c (　    239,458) 
239,458  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
262,194 		 100
[ 133.1]
196,990 
197,000 
d (　           ) 
262,785  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
237,382 		 100
[ 145.4]
163,261 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　 +18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



川崎川崎 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

114,462,004 
28,306,949 
86,155,055 
56,172,400 
29,982,655 		 （　0.9719）
29,140,142 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    710,735,171 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 3,693.60 Ｓ2 7,387.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度4種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   6,203 ㎡     70.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺は大中規模の工場が多く、需要が見込めるため、鉄骨造２階建工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
7,387.20 
100.0 
7,387.20 
1,400 
10,342,080 		 3.0  31,026,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,387.20 
100.0 
7,387.20 

10,342,080 		 31,026,240 
0 
⑨年額支払賃料     10,342,080 円　×　12ヶ月　＝　     124,104,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,387.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       124,104,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,928,397 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 114,176,563 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,026,240 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         285,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     114,462,004 円　　　　（　        18,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０５
Ｔ
　　　　-8		 2,310  
(   2,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[155.0]		 100
[100.0]
1,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,404 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０３
Ｔ
　　　　-9		 1,215  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,350 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,430,000 円  　　　　    886,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,723,149 円  　　　      124,104,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,850,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,531,000 円  　　　　    886,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       886,000 円  　　　　    886,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       886,000 円  　　　　    886,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,306,949 円　（　　　　　　         4,563 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 886,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   7,387.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 80 ％　＋　0.0744 ×  10 ％　＋ 0.0908 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,172,400 円  
（　　　　　         9,056 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 114,462,004 円      
②総費用 28,306,949 円      
③純収益　①－② 86,155,055 円      
④建物等に帰属する純収益 56,172,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,982,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,140,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    710,735,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区塩浜三丁目２４番５６
 0201000233956-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎川崎 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 9-3 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 912,000,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区塩浜３丁目２４番５６
 ②地積
　(㎡)		 6,203  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度4種最高20m

1:1.2		 工場

 大中規模工場、事務
所等が建ち並ぶ工業
地域		 北東16m市道 水道、ガス、下水 川崎

5.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大中工場が多い臨海型工業地
域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 川崎駅東方

5.3km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模工場、事務所等が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり、今後も現状にて推移するものと思料される。景気
動向、不動産市況、利用用途等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び隣接市を中心とする工業地域である。需要者の中心は、製造業及び物流業、倉庫業を営む法
人事業者等である。高速道路へのアクセス、従業員の通勤利便性等は比較的良好で、工場地の外、物流倉庫用地、研究
施設用地等の需要は堅調である。工業地の取引は立地や形状、規模、道路条件等の外、取引当事者間の個別的事情及び
利用目的、生産の効率性、事業採算性等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は大中規模工場、事務所等が建ち並ぶ工業地域である。近隣地域及び周辺地域では自用の工場、倉庫等が中
心で、賃貸物件は少なく、地域の標準的な賃料水準等の把握が困難であり、収益価格は信頼性が劣る。一方、実証性に
富み市場の実勢を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに
代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、海外景気の下振れ等のリスク、物
価上昇等の不動産市場への影響に留意が必要
である。

高速道路へのアクセス、消費地等との位置関
係が概ね良好である。需要は堅調で、地価は
上昇傾向となっている。地域要因に特段の変
動はない。

工業地として、画地規模、形状は標準的で、
市場競争力は普通程度。個別的要因に特段の
変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０７Ｄ
-18		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
b ７０６０１
０１Ｄ
-3		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.3m市道
、中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
c １０６０１
０５Ｄ
-3		 川崎市高津区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(60,200)
d １０６０５
０６Ｄ
-10		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,674  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
277,509 		 100
[ 173.8]
159,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
122,255  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,813 		 100
[  90.2]
145,025 
145,000 
c (　           ) 
221,984  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
229,753 		 100
[ 151.7]
151,452 
151,000 
d (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
132,078 		 100
[  93.5]
141,260 
141,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



川崎川崎 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,436,942 
23,084,251 
88,352,691 
63,209,800 
25,142,891 		 （　0.9719）
24,436,376 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    596,009,171 円　　　　（　     96,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 3,693.60 Ｓ2 7,387.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度4種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   6,203 ㎡     70.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場の需給動向、公法上の規制等を考慮し、低層の工場、一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
7,387.20 
100.0 
7,387.20 
1,363 
10,068,754 		 3.0  30,206,262 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,387.20 
100.0 
7,387.20 

10,068,754 		 30,206,262 
0 
⑨年額支払賃料     10,068,754 円　×　12ヶ月　＝　     120,825,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,387.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,825,048 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,666,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,159,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,206,262 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         277,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,436,942 円　　　　（　        17,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-30		 1,215  
(   1,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,366 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,363 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-34		 1,787  
(   1,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
1,367 
c １０６０１１１
Ｔ
　　　　-33		 2,126  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[155.0]		 100
[100.0]
1,444 
川崎川崎 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,991,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,624,751 円  　　　      120,825,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,474,500 円  　　　　    997,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       997,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       997,000 円  　　　　    997,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,084,251 円　（　　　　　　         3,721 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 997,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　   7,387.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 80 ％　＋　0.0744 ×  10 ％　＋ 0.0908 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,209,800 円  
（　　　　　        10,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,436,942 円      
②総費用 23,084,251 円      
③純収益　①－② 88,352,691 円      
④建物等に帰属する純収益 63,209,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,142,891 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,436,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    596,009,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区塩浜三丁目２４番５６
 0201000233956-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考