別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎川崎 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-17 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 89,200,000 円  １㎡当たりの価格 579,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区榎町６番３
｢榎町６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗事務所
、マンションが多い
商業地域		 北西50m国道 水道、ガス、下水 川崎

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの商業地域 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 川崎駅東方

900m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅に比較的近い路線沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測する。優良物
件への資金流入、用途の多様性等により、地価は上昇傾向となるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    608,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市を圏域とする路線及び普通商業地域一帯である。需要者の中心は事業又は投資目的で店舗用地等
を求める事業者、不動産業者等で、規模によってはマンションデベロッパーも含まれる。主要幹線道路に面し、川崎駅
から徒歩圏である立地の希少性、容積率、用途の多様性等により需要は底堅い。商業地の取引は、取引当事者間の個別
的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、貸店舗や賃貸マンション等が多く、収益性も重視さ
れる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、信
頼性を有する取引事例から試算された比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、
さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [ 97.0]
100		 578,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的な金
融引締め、海外景気の下振れ等のリスク、物
価上昇等の不動産市場への影響に留意が必要
である。

繁華性は中程度であるが、主要幹線道路に面
し、川崎駅から徒歩圏で高度利用可能性、用
途の多様性等から、地価は上昇傾向である。


商業地として、画地規模、道路付等は標準的
であるが、形状がやや劣る。市場競争力は普
通程度。個別的要因に特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０９Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０６０１
０７Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
c １０６０１
０６Ｄ
-37		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
南西11m、
角地
商業

(100,400)
d １０６０１
０２
-27		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０６０１
０２
-13		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西26m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    257,031) 
536,667  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
572,624 		 100
[  92.9]
616,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
598,000 
b (　           ) 
423,516  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
468,956 		 100
[  74.4]
630,317 
611,000 
c (　           ) 
567,359  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
594,084 		 100
[  90.3]
657,900 
638,000 
d (　           ) 
501,530  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
514,068 		 100
[  81.0]
634,652 
616,000 
e (　           ) 
379,884  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
404,949 		 100
[  73.4]
551,702 
535,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    608,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,626,490 
3,826,408 
15,800,082 
12,612,600 
3,187,482 		 （　0.9353）
2,981,252 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     76,442,359 円　　　　（　    496,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 87.00 ＲＣ8 686.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   154 ㎡     11.8 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅　１階店舗はフロア貸し。２～８階は住宅、ファミリータイプ、平均専有面積約４０㎡、全１４戸。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 周辺の同種建物の有効率等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
80.0 
61.60 
4,390 
270,424 		 10.0  2,704,240 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,470 
193,401 		 1.0  193,401 
1.0  193,401 

 3～ 5		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,520 
197,316 		 1.0  197,316 
1.0  197,316 

 6～ 8		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,570 
201,231 		 1.0  201,231 
1.0  201,231 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
686.00 
88.9 
609.70 

1,659,466 		 4,093,282 
1,389,042 
⑨年額支払賃料      1,659,466 円　×　12ヶ月　＝　      19,913,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,913,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       995,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,917,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,093,282 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,389,042 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         669,692 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,626,490 円　　　　（　       127,445 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-7		 3,499  
(   3,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,427 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０９
Ｔ
　　　　-10		 3,919  
(   3,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,436 
c １０６０１０２
Ｔ
　　　　-16		 3,565  
(   3,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,415 
川崎川崎 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 597,408 円  　　　       19,913,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,826,408 円　（　　　　　　        24,847 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     686.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,612,600 円  
（　　　　　        81,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,626,490 円      
②総費用 3,826,408 円      
③純収益　①－② 15,800,082 円      
④建物等に帰属する純収益 12,612,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,187,482 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,981,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,442,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     496,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区榎町６番３
 0201000190283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川崎川崎 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-17 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　酒部　英樹   TEL.
鑑定評価額 89,300,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区榎町６番３
｢榎町６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗事務所
、マンションが多い
商業地域		 北西50m国道 水道、ガス、下水 川崎

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道　 交通

施設		 川崎駅東方

900m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅から徒歩圏の商業地域である。商況は普通であり、上層階は共同住宅の利用が進んでいる。特別の変動要
因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    507,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び隣接市区の商業地域である。主な需要者は、賃貸事業物件としての開発、販売を目的とする
不動産業者や投資家等の投資目的の需要者と店舗や事務所として自己使用する目的の需要者双方がいる。市場の需給関
係は、成熟した商業地であり、安定している。中心となる価格帯は、敷地規模等で相当異なるため見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は川崎駅から徒歩圏の類似地域に存する商業地等の取引事例から求めており、主たる需要者の市場の実態を反
映している。収益価格は最有効使用に基づく賃貸建物を想定し、賃貸収益を目的とした収益性を示しており、商業地の
評価においては重視すべき価格である。したがって、比準価格及び収益価格双方を重視し、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [ 97.0]
100		 578,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。消費は総じて
堅調で、不動産市場では貸出金利の動向を注
視している。


川崎駅から徒歩圏の商業地域で、建物の高層
化が進みつつある。商業地として成熟してお
り、地域要因に特別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０６Ｄ
-37		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
南西11m、
角地
商業

(100,400)
b １０６０１
０９Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０６０１
０７Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０６０１
０８Ｄ
-15		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
e １０６０１
０９
-10		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,359  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
579,051 		 100
[  99.8]
580,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
563,000 
b (　    257,031) 
536,667  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
558,134 		 100
[  96.4]
578,977 
562,000 
c (　           ) 
621,875  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,322 		 100
[ 103.7]
633,869 
615,000 
d (　           ) 
666,087  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
552,429 		 100
[  94.4]
585,200 
568,000 
e (　           ) 
832,335  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
806,969 		 100
[ 115.5]
698,674 
678,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,717,344 
3,848,531 
15,868,813 
12,612,600 
3,256,213 		 （　0.9353）
3,045,536 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     78,090,667 円　　　　（　    507,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 87.00 ＲＣ8 686.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   154 ㎡     11.8 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、上層階は共同住宅、１Ｋタイプを想定した。 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 類似建物のレンタブル比を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
80.0 
61.60 
4,000 
246,400 		 10.0  2,464,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,700 
211,410 		 1.0  211,410 
1.0  211,410 

 3～ 5		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,720 
212,976 		 1.0  212,976 
1.0  212,976 

 6～ 8		 住宅
87.00 
90.0 
78.30 
2,740 
214,542 		 1.0  214,542 
1.0  214,542 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
686.00 
88.9 
609.70 

1,740,364 		 3,957,964 
1,493,964 
⑨年額支払賃料      1,740,364 円　×　12ヶ月　＝　      20,884,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,884,368 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,670,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,213,619 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,957,964 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,413 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,493,964 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         467,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,717,344 円　　　　（　       128,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０２
Ｔ
　　　　-12		 4,120  
(   4,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０２
Ｔ
　　　　-15		 4,692  
(   4,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,990 
c １０６０１０２
Ｔ
　　　　-11		 3,614  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,882 
川崎川崎 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 626,531 円  　　　       20,884,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,848,531 円　（　　　　　　        24,990 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     686.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,612,600 円  
（　　　　　        81,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,717,344 円      
②総費用 3,848,531 円      
③純収益　①－② 15,868,813 円      
④建物等に帰属する純収益 12,612,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,256,213 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,045,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,090,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     507,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区榎町６番３
 0201000190283-0000
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備考