別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎川崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-13 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　秀樹   TEL.
鑑定評価額 82,600,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区宮本町５番７
 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,480)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中層の事務所ビル、
店舗が建ち並ぶ商業
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 川崎

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       127 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗併用共同住宅等が多く見
られる市役所背後の商業地		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川崎駅東方

700m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅等が多く見られる駅に近い商業地域である。市役所も竣工し、一部業務も開始された。今後、繁
華性等の向上も期待される地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    533,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び隣接市区の普通商業及び近隣商業地域である。主な需要者は、不動産業者、投資家等の投資
目的の需要者と店舗や事務所として自己使用する目的の需要者双方がいる。竣工済みの市役所背後に位置する為、今後
、繁華性等の向上が見込める地域である。中心となる価格帯は、当事者間の個別的事情、敷地規模等で相当異なるため
把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内では、１階店舗、上層階はマンション等が多く見られるが、自用の店舗等が多く、商業事業者向けの賃貸市
場の熟成の程度は低いことから収益価格はやや低位に試算された。繁華性の高い駅周辺の商業地とは異なり、元本価値
に見合う賃料設定が難しい。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関連の適否に留意し
、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.4]		 [100.0]
100		 645,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    568,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。しかし、世界的な金融引締
め、物価上昇、供給面での制約等のリスク要
因もある。

市役所竣工後の繁華性への期待感に加えて店
舗兼共同住宅等の需要も根強い事から、地価
は強含みで推移するものと思われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０７Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26m市道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,300)
b １０６０１
１１
-2		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １０６０１
０７Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０６０１
０８Ｄ
-15		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
e １０６０１
１０
-5		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
423,516  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
453,586 		 100
[  68.5]
662,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
662,000 
b (　           ) 
427,056  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,836 		 100
[  68.4]
656,193 
656,000 
c (　           ) 
621,875  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
677,222 		 100
[  96.3]
703,242 
703,000 
d (　           ) 
666,087  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
688,924 		 100
[  92.2]
747,206 
747,000 
e (　           ) 
553,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
554,432 		 100
[  83.8]
661,613 
662,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    682,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,720,052 
2,680,802 
11,039,250 
8,217,300 
2,821,950 		 （　0.9353）
2,639,370 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     67,676,154 円　　　　（　    533,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 ＲＣ5 475.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   480 ％   127 ㎡      7.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階はフロア貸しの店舗、上層階は専有面積４０㎡程度のコンパクトタイプを想定 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種建物レンタブル比等を比較考量して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
4,264 
324,064 		 10.0  3,240,640 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
3,198 
243,048 		 8.0  1,944,384 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,473 
199,695 		 1.0  199,695 
1.0  199,695 

 4～ 4		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,473 
199,695 		 1.0  199,695 
1.0  199,695 

 5～ 5		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,558 
206,559 		 1.0  206,559 
1.0  206,559 

計
475.00 
83.0 
394.25 

1,173,061 		 5,790,973 
605,949 
⑨年額支払賃料      1,173,061 円　×　12ヶ月　＝　      14,076,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     394.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,076,732 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       703,837 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,372,895 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,790,973 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          605,949 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         292,143 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,720,052 円　　　　（　       108,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０３
Ｔ
　　　　-5		 4,311  
(   4,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,264 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-27		 6,185  
(   6,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
5,091 
c １０６０１０４
Ｔ
　　　　-24		 3,252  
(   3,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,234 
川崎川崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 774,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 422,302 円  　　　       14,076,732　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,680,802 円　（　　　　　　        21,109 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     475.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,217,300 円  
（　　　　　        64,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,720,052 円      
②総費用 2,680,802 円      
③純収益　①－② 11,039,250 円      
④建物等に帰属する純収益 8,217,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,821,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,639,370 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,676,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     533,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区宮本町５番７
 0201000271957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川崎川崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-13 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.
鑑定評価額 82,300,000 円  １㎡当たりの価格 648,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区宮本町５番７
 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,480)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中層の事務所ビル、
店舗が建ち並ぶ商業
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 川崎

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       127 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市役所背後に飲食店、共同住
宅等が混在する商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川崎駅東方

700m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性は普通程度の商業地域であるが、新市庁舎に伴う発展性が期待される。新市庁舎背後地としての希少性、
用途の多様性等を反映し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    683,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市を圏域とする普通商業地域である。需要者の中心は、事業又は投資目的で事務所、店舗等を求め
る個人又は法人事業者、不動産業者等である。繁華性は中程度であるが新市庁舎が完成し、顧客の流動性の向上が認め
られる。上層階のマンション利用等用途の多様性もあり、需要は底堅い。商業地の取引は、取引当事者間の個別的事情
及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。貸店舗や賃貸マンション等が多く、店舗、事務
所及びマンション等の賃貸需要が認められるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや
低位に試算された。以上より、不動産市場の実勢を反映した説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さ
らに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 649,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    568,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め、海外景気の下振れリスク、物価
上昇等の不動産市場への影響に注視が必要で
ある。

繁華性は普通程度であるが、新市庁舎への移
転が進み、発展性が見込まれる。新市庁舎と
の接近性、不動産市況等を反映して地価は上
昇傾向である。

普通商業地として、画地規模、形状は標準的
で、市場競争力は普通程度。個別的要因に特
段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０４
-27		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
商業

(100,360)
b １０６０１
０２Ｄ
-49		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
南東2.6m、
角地
商業

(100,400)
c １０６０１
０７Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０６０１
０９Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,169,434  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
981,953 		 100
[  95.8]
1,025,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
556,944  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
567,009 		 100
[  84.0]
675,011 
675,000 
c (　           ) 
621,875  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
654,665 		 100
[  95.6]
684,796 
685,000 
d (　           ) 
585,420  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
612,935 		 100
[  89.0]
688,691 
689,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    683,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,990,030 
2,661,913 
11,328,117 
8,408,400 
2,919,717 		 （　0.9353）
2,730,811 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     70,020,795 円　　　　（　    551,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 95.00 ＲＣ5 475.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   480 ％   127 ㎡      7.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅　１～２階店舗はフロア貸し。３～５階は住宅、専有面積約４０㎡のファミリータイプ、全６戸。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 周辺の同種建物の有効率等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
4,501 
342,076 		 10.0  3,420,760 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
3,280 
249,280 		 6.0  1,495,680 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,500 
201,875 		 1.0  201,875 
1.0  201,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
475.00 
83.0 
394.25 

1,196,981 		 5,522,065 
605,625 
⑨年額支払賃料      1,196,981 円　×　12ヶ月　＝　      14,363,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     394.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,363,772 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       718,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,645,583 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,522,065 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          605,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         291,987 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,990,030 円　　　　（　       110,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-4		 4,308  
(   4,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,497 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,539 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,501 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０４
Ｔ
　　　　-25		 3,892  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,650 
c １０６０１１０
Ｔ
　　　　-16		 5,405  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
4,471 
川崎川崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 660,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 430,913 円  　　　       14,363,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,661,913 円　（　　　　　　        20,960 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     475.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,408,400 円  
（　　　　　        66,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,990,030 円      
②総費用 2,661,913 円      
③純収益　①－② 11,328,117 円      
④建物等に帰属する純収益 8,408,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,919,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,730,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,020,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     551,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区宮本町５番７
 0201000271957-0000
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備考