別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎川崎 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 443,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日進町１３番１４外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 店舗、事務所、マン
ションの混在する商
業地域		 南東11m市道 水道、ガス、下水 川崎

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       228 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南西方

950m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺は旧東海道沿いで、投資用マンションの建築が見られ、大きな変動はないものの安定した需要が認
められる。今後地価は、微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    456,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区内及び横浜市鶴見区内の駅前商業地及び近隣商業地域と判定する。近隣地域は、旧東海道沿いに
中層の店舗事務所マンション等が建ち並ぶ商業地域である。核となる商業施設は無く周辺に警察署等が存する程度であ
り、商況は停滞している。需要者は、中小事業者及び貸しビル業者・マンション業者等者と思料する。供給はほとんど
無く、商業地の性格上個々の取引は個別的事情を含む場合が多く、中心となる価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は近隣最寄型の商業地という地域的特性を有している。川崎区内の取引事例を採用し比準価格が求められてお
り、実証的な価格と認められる。収益価格は、標準地上に建物を建築・賃貸することを想定して求められた価格である
。総収益から総費用を控除して還元利回りで還元して得た価格で想定内容に合理性が認められる。しかし、若干不確定
要素が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[150.2]		 [100.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    406,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直している。商況は回復
基調にある。収益用不動産の投資需要は依然
として底堅い。賃料水準は改善傾向にある。


旧東海道沿いの商業地で、八丁畷駅を最寄駅
とし商況はやや停滞気味であるが、投資的な
需要は高い。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０９Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０６０１
０２Ｄ
-49		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
南東2.6m、
角地
商業

(100,400)
c １０６０１
０６Ｄ
-37		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
南西11m、
角地
商業

(100,400)
d １０６０１
１０
-11		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
e １０６０１
０９
-11		 川崎市川崎区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    257,031) 
536,667  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
568,867 		 100
[ 130.0]
437,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
556,944  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
651,302 		 100
[  88.2]
738,438 
738,000 
c (　           ) 
567,359  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
590,187 		 100
[ 131.0]
450,524 
451,000 
d (　           ) 
365,985  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
387,944 		 100
[  84.1]
461,289 
461,000 
e (　    119,391) 
398,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
414,716 		 100
[  87.5]
473,961 
474,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    456,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,528,196 
6,380,616 
22,147,580 
18,482,800 
3,664,780 		 （　0.9549）
3,499,498 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     85,353,610 円　　　　（　    374,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＲＣ6 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   228 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
4,100 
492,000 		 6.0  2,952,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
150.00 
83.3 
125.00 
3,250 
406,250 		 2.0  812,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
82.8 
745.00 

2,523,250 		 7,014,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,523,250 円　×　12ヶ月　＝　      30,279,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,279,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,816,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,462,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,014,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,528,196 円　　　　（　       125,124 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０２
Ｔ
　　　　-5		 5,058  
(   4,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,944 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０２
Ｔ
　　　　-15		 4,692  
(   4,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
3,881 
c １０６０１０２
Ｔ
　　　　-16		 3,565  
(   3,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,950 
川崎川崎 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,296,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 121,116 円  　　　       30,279,000　×　　　　   0.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      950,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,439,500 円  　　　　    287,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,380,616 円　（　　　　　　        27,985 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,482,800 円  
（　　　　　        81,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,528,196 円      
②総費用 6,380,616 円      
③純収益　①－② 22,147,580 円      
④建物等に帰属する純収益 18,482,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,664,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,499,498 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,353,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     374,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区日進町１３番１４
 0201000251338-0000
2 　川崎市川崎区日進町１３番３７
 0201000251360-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎川崎 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 100,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日進町１３番１４外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 店舗、事務所、マン
ションの混在する商
業地域		 南東11m市道 水道、ガス、下水 川崎

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南西方

950m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅からやや遠く、繁華性も低いため、商業性の大幅な向上は見込まれず、店舗需要は低い。ただし、八丁畷
駅にも近く、高度利用が可能なため、事務所ビルや共同住宅用地としての多様な用途での需要は期待できる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    457,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は川崎駅周辺の商業地域であり、典型的需要者は、テナント需要の高い地域ではなく、やや地価の落ち着い
た駅周辺地域で、自社ビル建設を目論み、その素地を需要する中堅法人である。このため収益性につながる繁華性より
も利便性を重視した価格判断を行うと思料され、市場性に基づいた判断を行うと判断される。近隣地域は旧来からの普
通商業地域であり、繁華性は劣るものの、利便性に長けた地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は自社ビル需要者であり、市場性を重視した価格判断を行う。このため市場価格に最も説得力が認められ
る。近隣地域は賃貸需要の少ない地域であり、テナント需要を重視していない典型的需要者は収益価格を参考程度に留
めると考えられる。したがって、比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 441,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    406,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済再生、インバウンドの復活
等は認められるが、為替動向、中東情勢等よ
る先行き不透明感も有する。不動産市況は堅
調推移している。

八丁畷駅から近く、一定の繁華性を維持して
いるが、川崎駅周辺商業地域と比べ、集客力
は乏しく、商業性の向上は期待できない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０６Ｄ
-37		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
南西11m、
角地
商業

(100,400)
b １０６０１
０９Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,500)
c １０６０１
０９Ｄ
-23		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南西8m、角地
商業

(100,500)
d １０６０１
０７Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,359  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
584,850 		 100
[ 140.6]
415,967 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
1,037,430  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,153,622 		 100
[ 183.6]
628,334 
628,000 
c (　           ) 
1,201,609  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,264,497 		 100
[ 191.1]
661,694 
662,000 
d (　           ) 
621,875  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
704,584 		 100
[ 147.0]
479,309 
479,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    457,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,189,220 
6,286,500 
19,902,720 
16,354,000 
3,548,720 		 （　0.9332）
3,311,666 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     80,772,341 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＲＣ6 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   228 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗は１階のみ、２階以上は事務所テナントとする高層６階建の店舗兼事務所ビル。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 １階店舗はフロア貸し、２階以上は分割
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
4,000 
480,000 		 3.0  1,440,000 
1.0  480,000 

 2～ 6		 事務所
150.00 
83.3 
125.00 
2,800 
350,000 		 2.0  700,000 
1.0  350,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
82.8 
745.00 

2,230,000 		 4,940,000 
2,230,000 
⑨年額支払賃料      2,230,000 円　×　12ヶ月　＝　      26,760,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,760,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,338,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,422,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,940,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,230,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         720,290 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,189,220 円　　　　（　       114,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０９
Ｔ
　　　　-10		 3,919  
(   3,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,123 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１０８
Ｔ
　　　　-5		 3,752  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,237 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 802,800 円  　　　       26,760,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,193,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       520,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,286,500 円　（　　　　　　        27,572 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,354,000 円  
（　　　　　        71,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,189,220 円      
②総費用 6,286,500 円      
③純収益　①－② 19,902,720 円      
④建物等に帰属する純収益 16,354,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,548,720 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,311,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,772,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区日進町１３番１４
 0201000251338-0000
2 　川崎市川崎区日進町１３番３７
 0201000251260-0000
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