別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
川崎川崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 73,000,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区昭和１丁目５１番３
｢昭和１－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北9m市道 水道、ガス、下水 東門前

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの商店街にある近隣
商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 東門前駅南東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街で商況は弱いが、最寄駅への接近性が優れることから、マンション用地としての需要が認めら
れ、地価は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区を中心とする近隣商業地域及び商業地域一帯と判定した。旧来からの店舗併用住宅も見られるが、
商況が弱く、需要者の中心は、纏まった規模の土地であれば容積率を活用した賃貸マンション用地を求める不動産業者
等が想定され、小規模な土地は戸建住宅を求める個人や建売業者等が想定される。商業地の取引は当事者間の個別的事
情や事業内容、土地の個別性等により幅が見られ、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商況が弱いが、賃貸マンション経営に基づく収益性に着目した取引も想定され、収益価格は重要な取引の指
標となる。以上より、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格をも関連付け、更に、代表標
準地との検討を踏まえて、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[164.1]		 [100.0]
100		 406,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当面の投資環境は良好であるが、利上げ観測
の浮上、海外景気の下振れ、物価上昇等の先
行きの不透明感がみられ、今後の動向を注視
する必要がある。

旧来からの商店街で、商業地としては衰退傾
向にあるが、駅に近く、容積率が活用できる
ことから店舗付マンション用地としての需要
は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０７Ｄ
-10		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
b １０６０１
０６Ｄ
-24		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東5m、角地
近商

(100,200)
c １０６０１
０９Ｄ
-6		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
南西8m、角地
商業

(100,400)
d １０６０１
０９Ｄ
-14		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０６０１
１１
-2		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,404  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
384,147 		 100
[ 106.0]
362,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
327,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
321,902 		 100
[  76.3]
421,890 
422,000 
c (　           ) 
381,253  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
379,074 		 100
[  94.7]
400,289 
400,000 
d (　           ) 
585,420  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 151.3]
404,725 		 100
[  95.0]
426,026 
426,000 
e (　           ) 
427,056  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
385,598 		 100
[  95.7]
402,924 
403,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +26.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +16.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,462,372 
2,768,073 
11,694,299 
9,114,000 
2,580,299 		 （　0.9549）
2,463,928 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     60,095,805 円　　　　（　    336,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 131.00 ＲＣ4 524.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   179 ㎡      9.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗。２階～４階は平均専有面積約４０㎡、２ＤＫのファミリータイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 類似する建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
131.00 
85.0 
111.35 
3,582 
398,856 		 6.0  2,393,136 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,328 
274,471 		 1.0  274,471 
1.0  274,471 

 3～ 3		 居宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,364 
278,716 		 1.0  278,716 
1.0  278,716 

 4～ 4		 居宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,364 
278,716 		 1.0  278,716 
1.0  278,716 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
524.00 
88.8 
465.05 

1,230,759 		 3,225,039 
831,903 
⑨年額支払賃料      1,230,759 円　×　12ヶ月　＝　      14,769,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     465.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,769,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       738,455 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,030,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,225,039 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          831,903 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         401,081 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,462,372 円　　　　（　        80,795 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１１１
Ｔ
　　　　-7		 3,096  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,870 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,582 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-8		 2,312  
(   2,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 79.2]		 100
[100.0]
3,649 
c １０６０１１１
Ｔ
　　　　-9		 1,917  
(   1,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,423 
川崎川崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 700,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 443,073 円  　　　       14,769,108　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,768,073 円　（　　　　　　        15,464 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     524.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,114,000 円  
（　　　　　        50,916 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,462,372 円      
②総費用 2,768,073 円      
③純収益　①－② 11,694,299 円      
④建物等に帰属する純収益 9,114,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,580,299 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,463,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,095,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     336,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区昭和一丁目５１番３
 0201000235091-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎川崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区昭和１丁目５１番３
｢昭和１－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北9m市道 水道、ガス、下水 東門前

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 東門前駅南東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地元住民向けの小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業
地域であり、マンション用地としての需要も見込めるため、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    414,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び周辺区内に存する商業地域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅用地としての取得を目論む賃
貸経営事業者、不動産業者等である。また、纏まった規模を有する画地についてはマンション用地としての需要も見込
まれる。東門前駅徒歩圏に位置する旧来からの商店街であり、需給は安定している。商業地の取引価格は規模や繁華性
の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 川崎区内の商業地の事例を多数収集し、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得られ
た。一方、周辺には店舗兼共同住宅も多く見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格
はやや低位に試算された。需要者は収益性のほか、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を最も重視することから、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    582,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[164.7]		 [100.0]
100		 405,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は全般的に上昇基
調にある。

地域要因に特段の変動はない。地元住民向け
の小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの近隣商業
地域であり、用途の多様性から土地需要は概
ね堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０１
０７
-2		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東40m県道、
中間画地
近商

(100,300)
b １０６０１
０２Ｄ
-48		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m国道、
南東5.5m、
角地
近商

(100,300)
c １０６０１
１０
-11		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25m国道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０１
０７Ｄ
-10		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,840  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
291,942 		 100
[  70.1]
416,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
265,498  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
302,731 		 100
[  72.5]
417,560 
418,000 
c (　           ) 
365,985  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
376,965 		 100
[  90.6]
416,076 
416,000 
d (　           ) 
350,404  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
368,658 		 100
[  89.7]
410,990 
411,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    414,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,223,516 
2,976,401 
12,247,115 
9,724,400 
2,522,715 		 （　0.9549）
2,408,941 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     58,754,659 円　　　　（　    328,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 131.00 ＲＣ4 524.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   179 ㎡      9.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～４階は共同住宅）を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
131.00 
85.0 
111.35 
3,572 
397,742 		 6.0  2,386,452 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,500 
294,750 		 1.0  294,750 
1.0  294,750 

 3～ 3		 住宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,536 
298,994 		 1.0  298,994 
1.0  298,994 

 4～ 4		 住宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,572 
303,239 		 1.0  303,239 
1.0  303,239 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
524.00 
88.8 
465.05 

1,294,725 		 3,283,435 
896,983 
⑨年額支払賃料      1,294,725 円　×　12ヶ月　＝　      15,536,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     465.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,536,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       776,835 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,759,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,283,435 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,193 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          896,983 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         432,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,223,516 円　　　　（　        85,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０１０８
Ｔ
　　　　-31		 2,109  
(   1,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.0]		 100
[ 99.5]		 100
[100.0]
3,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,572 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０１１１
Ｔ
　　　　-7		 3,096  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.5]		 100
[100.0]
3,524 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 466,101 円  　　　       15,536,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,976,401 円　（　　　　　　        16,628 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     524.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,724,400 円  
（　　　　　        54,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,223,516 円      
②総費用 2,976,401 円      
③純収益　①－② 12,247,115 円      
④建物等に帰属する純収益 9,724,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,522,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,408,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,754,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     328,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区昭和一丁目５１番３
 0201000235091-0000
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備考