別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　和明   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 595,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区中川中央１丁目３８番９
｢中川中央１－３８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m
地区計画等

(100,400)

1:2.5		 事務所、店舗兼診療
所
ＲＣ5F1B		 中層商業ビル、店舗
付マンションが多い
商業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 センター北

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       247 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「センター北駅」駅前商店街
の隣接する、商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 センター北駅北東方

350m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商店街の外周部であり、中層店舗兼事務所ビルと店舗付マンションが立ち並ぶ商業地域である。地域要因に
特段の変動は認められない。当面は現在の土地利用状況が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    617,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    488,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内の都筑区、青葉区、港北区の鉄道駅前の近隣型商業地域、幹線道路沿いの路線商業地域であり、
その圏域は広範囲に及ぶ。需要者の中心は商業収益を志向する法人事業者、投資採算性を指向するマンションデべロッ
パー等である。駅前商業地であり希少性も高いことからコロナ渦をとおしても需要は堅調である。中心的価格帯は景気
の動向等で把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、市営地下鉄線ブルーライン「センター北」駅へと通じる店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である
。賃貸物件も比較的多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算されたものと
判断される。したがって地価動向、市場の実態を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[129.8]		 [100.0]
100		 595,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。



駅に近い近隣商業地域であるが、駐車場が散
見される。地域要因に特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０７
-17		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０６０３
０５Ｄ
-3		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
西6m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０３
０８Ｄ
-20		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,360)
e １０６０３
０５Ｄ
-1		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
東18m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
631,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
638,002 		 100
[ 103.2]
618,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
618,000 
b (　           ) 
665,573  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
669,450 		 100
[ 108.5]
617,005 
617,000 
c (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
445,640 		 100
[  71.5]
623,273 
623,000 
d (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
504,669 		 100
[  82.3]
613,207 
613,000 
e (　           ) 
471,565  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
456,435 		 100
[  74.5]
612,664 
613,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -29.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    617,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,914,537 
5,284,822 
20,629,715 
15,456,000 
5,173,715 		 （　0.9549）
4,940,380 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    120,497,073 円　　　　（　    488,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼住宅 190.00 ＲＣ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   247 ㎡     10.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸）、２階事務所（フロアー貸）、３～５階共同住宅（約５３㎡　９戸） ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同規模の商住複合ビルとしてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
4,134 
549,822 		 6.0  3,298,932 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
190.00 
85.0 
161.50 
2,976 
480,624 		 6.0  2,883,744 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
190.00 
85.0 
161.50 
2,480 
400,520 		 2.0  801,040 
1.0  400,520 

 5～ 5		 共同住宅
190.00 
85.0 
161.50 
2,480 
400,520 		 2.0  801,040 
1.0  400,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
82.0 
779.00 

2,232,006 		 8,585,796 
1,201,560 
⑨年額支払賃料      2,232,006 円　×　12ヶ月　＝　      26,784,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     779.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,784,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,339,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,444,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,585,796 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,201,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         388,104 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,914,537 円　　　　（　       104,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０５
Ｔ
　　　　-28		 2,884  
(   2,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
4,216 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,155 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,134 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０５
Ｔ
　　　　-29		 4,012  
(   3,892) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,094 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 803,522 円  　　　       26,784,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      761,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,284,822 円　（　　　　　　        21,396 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,456,000 円  
（　　　　　        62,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,914,537 円      
②総費用 5,284,822 円      
③純収益　①－② 20,629,715 円      
④建物等に帰属する純収益 15,456,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,173,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,940,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,002 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,497,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     488,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区中川中央一丁目３８番９
 0224000162385-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　矢島　正喜   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 595,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区中川中央１丁目３８番９
｢中川中央１－３８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m
地区計画等

(100,400)

1:2.5		 事務所、店舗兼診療
所
ＲＣ5F1B		 中層商業ビル、店舗
付マンションが多い
商業地域		 南西20m市道 水道、ガス、下水 センター北

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 センター北駅の駅前商店街に
隣接する商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 センター北駅北東方

350m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅周辺に連なる商業地域で、土地利用率は１００％、建物利用は中小規模中層店舗兼共同住宅、事務所の利
用が中心で、事業主、用途の転換以外は現状で推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    616,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    456,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄、東急東横線及び東急田園都市線の駅前を中心とした普通商業地域で、土地利用は中層店舗
兼共同住宅を中心に、共同住宅、事務所兼用が混在する圏域。近隣地域は、小規模ビルと中規模ビルが混在し、店舗は
飲食を除けば物販は少なく２階以上は医院、学習塾が入居している。需要者は不動産業者、投資家等で取引は極めて少
ない。このため一定の取引水準は見いだし難く、供給は限られるものの地価は安定的に推移してきている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価は取引価格をベースに形成され比準価格に集約されるが、その背景には収益性の裏付けがある。対象不動産の需要
者は自己利用者にとっては資産価値、投資家等にとっては収益性が購入動機となるため、その根幹をなす収益性は購入
動機を裏付ける。よって比準価格、収益価格を等しく重視し、両価格を相互に関連付け、鑑定評価額の決定に当たり、
代表標準地との検討を行い、単価と総額との関連に留意し、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[129.7]		 [100.0]
100		 595,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後も世帯数は微増に推移しているが
、総人口においてほぼ横這いにある。この背
景には、通勤路線の不便性があるものと思料
される。

商業地域にあって、主に中層店舗兼共同住宅
に利用され土地利用は１００％で、地域的変
化は見られず、今後も現状維持で推移すると
予想される。

幅員２０ｍの市道に面し土地の面積は商業地
として概ね適正であり、総額は張らず市場競
争力はあるものと判断される。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
b １０６０３
０７
-17		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
c １０６０３
０７
-16		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
北西3m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０６０３
１３Ｄ
-6		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
南西9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
506,662 		 100
[  82.0]
617,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
618,000 
b (　           ) 
631,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
642,424 		 100
[  93.1]
690,037 
690,000 
c (　           ) 
524,292  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
517,675 		 100
[  84.0]
616,280 
616,000 
d (　           ) 
789,360  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
843,935 		 100
[ 136.6]
617,815 
618,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    616,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,831,582 
5,158,090 
20,673,492 
15,842,400 
4,831,092 		 （　0.9549）
4,613,210 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    112,517,317 円　　　　（　    456,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 190.00 ＲＣ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   247 ㎡     10.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所いずれもフロア貸し、３～５階は２ＤＫ９戸を想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 近隣同種の建物の標準的な賃貸比率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
4,100 
545,300 		 6.0  3,271,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
190.00 
85.0 
161.50 
2,870 
463,505 		 6.0  2,781,030 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
2,460 
397,290 		 2.0  794,580 
1.0  397,290 

 4～ 4		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
2,509 
405,204 		 2.0  810,408 
1.0  405,204 

 5～ 5		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
2,558 
413,117 		 2.0  826,234 
1.0  413,117 

計
950.00 
82.0 
779.00 

2,224,416 		 8,484,052 
1,215,611 
⑨年額支払賃料      2,224,416 円　×　12ヶ月　＝　      26,692,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     779.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,692,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,334,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,358,342 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,484,052 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,215,611 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         392,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,831,582 円　　　　（　       104,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１３
Ｔ
　　　　-24		 4,105  
(   3,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,072 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１３
Ｔ
　　　　-25		 4,072  
(   3,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,176 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 800,790 円  　　　       26,692,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,091,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,158,090 円　（　　　　　　        20,883 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,842,400 円  
（　　　　　        64,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,831,582 円      
②総費用 5,158,090 円      
③純収益　①－② 20,673,492 円      
④建物等に帰属する純収益 15,842,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,831,092 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,613,210 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,677 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,517,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     456,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区中川中央一丁目３８番９
 0224000162385-0000
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備考