別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　渡部　秀一   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 746,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
｢茅ケ崎中央２４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ8		 店舗兼事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 センター南

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区役所通り背後の商業地域 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 センター南駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 商圏は港北ニュータウン内中心であるが、背後住宅地も熟成し、駅前も整備され、今後の発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    438,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄沿線の駅近くの商業地域、特に港北ニュータウン地区及び「新横浜」駅等である。需要者の
中心は、投資目的で不動産の取得を検討している不動産業者、法人等が考えられる。需要者の大半は、収益性を重視し
て不動産を選別する傾向がある。商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人、投資家等であるが、事務所等の適正な賃料水準の把握が困難で、収益
価格はやや規範性に欠ける。よって、採用した取引事例は個別の事情を含んだものもあるが、市場の実態をより反映し
た比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性等市場性に
も留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[103.6]		 [100.0]
100		 745,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    724,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や海外経済の減速による景気下押し要
因はあるものの、コロナ感染症の拡大は収束
に向かっており、景気は内需を中心に緩やか
に回復している。

駅前には東急ショッピングセンターをはじめ
大型商業施設が集積し、今後も港北ニュータ
ウンの中心地域として発展していくものと思
料する。

規模、形状等標準的で、市場性は充分認めら
れる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１３Ｄ
-3		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.9m市
道、
北東19.8m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０６０３
０６
-35		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東（駅前広
場）市道、
東93m、
北西31m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０６０３
０７
-17		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9.5m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,360)
e １０６０３
１３Ｄ
-6		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
南西9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
950,872  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
935,477 		 100
[ 118.5]
789,432 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
789,000 
b (　           ) 
1,009,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
926,844 		 100
[ 122.4]
757,225 
757,000 
c (　           ) 
631,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
641,160 		 100
[  83.8]
765,107 
765,000 
d (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
499,021 		 100
[  64.9]
768,908 
769,000 
e (　           ) 
789,360  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
818,306 		 100
[  83.4]
981,182 
981,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    770,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,000,338 
10,309,892 
31,690,446 
26,854,800 
4,835,646 		 （　0.9549）
4,617,558 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    112,623,366 円　　　　（　    438,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 200.00 ＲＣ7F1B 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画		 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡     13.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建の店舗事務所共同住宅を想定。地下は駐車場５台。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 ７階建店舗事務所共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
4,400 
660,000 		 10.0  6,600,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
3,740 
635,800 		 6.0  3,814,800 
0.0  0 

 4～ 7		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,640 
427,680 		 2.0  855,360 
1.0  427,680 
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
75.9 
1,138.00 

3,642,320 		 17,651,040 
1,710,720 
⑨年額支払賃料      3,642,320 円　×　12ヶ月　＝　      43,707,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,707,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,568,627 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,039,213 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,651,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,710,720 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         798,735 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,000,338 円　　　　（　       163,425 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１４
Ｔ
　　　　-24		 4,072  
(   3,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１４
Ｔ
　　　　-25		 4,061  
(   3,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,925 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,502,000 円  　　　　    417,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,230,392 円  　　　       44,607,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,199,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,544,500 円  　　　　    417,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       417,000 円  　　　　    417,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       417,000 円  　　　　    417,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,309,892 円　（　　　　　　        40,116 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 417,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,854,800 円  
（　　　　　       104,493 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,000,338 円      
②総費用 10,309,892 円      
③純収益　①－② 31,690,446 円      
④建物等に帰属する純収益 26,854,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,835,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,617,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,623,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     438,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
 0224001122860-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-4 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 746,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
｢茅ケ崎中央２４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ8		 店舗兼事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 センター南

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型店舗に隣接した店舗や事
務所、共同住宅のある商業地
域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 センター南駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 センター南駅を最寄りとする商業地域で、駐車場等の空地もみられる。繁華性を維持しつつ今後も同様に推移し
ていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    751,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    601,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都筑区及び隣接市区を含む横浜市北部を中心とする商業地域一帯である。主たる需要者は地元企業のほ
か、全国的な基盤を持つ事業者を含む。更地取引においては実需目的が多く、賃貸物件については収益目的の需要が中
心となる。需給関係は比較的安定しているものの、商業系地域内の取引件数は少なく、市場の中心となる価格帯の把握
は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は中高層店舗・事務所、店舗併用共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。更地取引において実需目的の取引も多分
に考えられ、また主たる需要者は代替・競争関係にある他の土地の取引価格との比較の観点から取引意志を決定する傾
向が強いものと思料する。採用した取引事例の規範性も高いことから、本件では実証性に富み市場の実勢を反映した比
準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    725,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    724,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コストプッシュ型のインフレ圧力が強まる中
、実質賃金は低下傾向。Ｒ６春闘後のマイナ
ス金利解除の可能性に注視。景気は緩やかに
回復している。

周辺は大型商業施設が集積する駅徒歩圏の商
業地域であり、今後も港北ニュータウンの中
心として発展していくものと予測する。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１２Ｄ
-3		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
東3m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０６０３
１２Ｄ
-9		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
北11m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０３
１１
-1		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m県道、
北4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０６０３
０６
-35		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東（駅前広
場）市道、
東93m、
北西31m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
408,742  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
452,536 		 100
[  61.0]
741,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
742,000 
b (　           ) 
560,055  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
610,021 		 100
[  81.9]
744,836 
745,000 
c (　           ) 
774,925  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
760,165 		 100
[ 100.4]
757,136 
757,000 
d (　           ) 
1,009,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
945,877 		 100
[ 124.7]
758,522 
759,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    751,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,064,600 
9,548,870 
32,515,730 
25,888,800 
6,626,930 		 （　0.9549）
6,328,055 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    154,342,805 円　　　　（　    601,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 200.00 ＲＣ7F1B 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   257 ㎡     13.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制等を勘案し、１階店舗、２－３階事務所、４階以上を共同住宅（２ＬＤＫタイプ　各室専有面積約４０㎡）を想定。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
4,309 
646,350 		 10.0  6,463,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
3,900 
663,000 		 6.0  3,978,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
3,600 
612,000 		 6.0  3,672,000 
0.0  0 

 4～ 7		 共同住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,700 
437,400 		 2.0  874,800 
1.0  437,400 
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
75.9 
1,138.00 

3,670,950 		 17,612,700 
1,749,600 
⑨年額支払賃料      3,670,950 円　×　12ヶ月　＝　      44,051,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,051,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,596,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,355,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,612,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,037 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,749,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         547,275 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,064,600 円　　　　（　       163,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０１
Ｔ
　　　　-44		 4,119  
(   3,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,883 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,309 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０１
Ｔ
　　　　-39		 4,672  
(   4,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[124.0]		 100
[ 80.0]
4,806 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,412,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,247,570 円  　　　       44,951,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      668,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,417,000 円  　　　　    402,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       402,000 円  　　　　    402,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,548,870 円　（　　　　　　        37,155 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 402,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,888,800 円  
（　　　　　       100,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,064,600 円      
②総費用 9,548,870 円      
③純収益　①－② 32,515,730 円      
④建物等に帰属する純収益 25,888,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,626,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,328,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    154,342,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     601,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区茅ヶ崎中央２４番２
 0224001122860-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考