別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　馬場　佳子   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 501,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区中川１丁目１９番７外
｢中川１－１９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ5		 中層の店舗兼マンシ
ョンが多い駅に近い
商業地域		 北東9m市道、背面道 水道、ガス、下水 中川

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 歩行者専用道路に接面した駅
前の商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 中川駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見られないが、繁華性は相対的に低位な地域にあり、中長期的には共同住宅を中心とした利用
が増加するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市都筑区及びその隣接区内で、駅前商業地域及びその周辺の商業地域一帯である。主な需要者は、収
益目的の不動産業者や投資家等であり、敷地の規模によってはディベロッパーも参入している。また、繁華性の程度は
比較的低位であり、駅からの接近性に加えて遊歩道に接面する等、マンション開発業者も想定される。良好な立地条件
により、市況は堅調に推移している。取引価格帯は一様ではなく、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域につき賃貸ビルは多く見られる反面、賃料水準は高騰する建築費に比して横ばいで推移する等、商業地域とし
ては収益性は低位に留まり、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は市場で実際に取引され
た実証的な価格である。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地との均
衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    585,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[118.4]		 [102.0]
100		 502,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、総じて賃料水準の大きな変動は見
られないが利回りの低下傾向が続いている。
多極化により物件間格差が著しい。


店舗やオフィス需要は弱含みであり、住宅賃
貸需要は堅調に推移している。



特筆すべき事項はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０５Ｄ
-3		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
西6m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０６０３
０８Ｄ
-20		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,360)
d １０６０３
０８
-12		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北40m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０６０３
１３Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
東34m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
665,573  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
669,450 		 100
[ 105.1]
636,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
650,000 
b (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
430,802 		 100
[  85.5]
503,862 
514,000 
c (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
499,515 		 100
[  96.0]
520,328 
531,000 
d (　           ) 
425,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
333,024 		 100
[  66.7]
499,286 
509,000 
e (　           ) 
409,155  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
409,949 		 100
[  65.0]
630,691 
643,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    518,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価お把握あ困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,161,306 
7,917,358 
31,243,948 
26,275,200 
4,968,748 		 （　0.9549）
4,744,657 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    115,723,341 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 280.00 ＲＣ5 1,390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   350 ㎡     11.5 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗２階事務所３階以上共同住宅を想定。共同住宅は１Ｋ又は１ＳＫ（２８㎡程度）を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 地域内の類似の建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
70.0 
196.00 
4,185 
820,260 		 5.0  4,101,300 
2.0  1,640,520 

 2～ 2		 事務所
280.00 
85.0 
238.00 
2,800 
666,400 		 3.0  1,999,200 
2.0  1,332,800 

 3～ 3		 住宅
280.00 
90.0 
252.00 
2,500 
630,000 		 2.0  1,260,000 
1.0  630,000 

 4～ 5		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,580 
580,500 		 2.0  1,161,000 
1.0  580,500 
地下
 1～ 1		 駐車場
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,390.00 
81.7 
1,136.00 

3,277,660 		 9,682,500 
4,764,320 
⑨年額支払賃料      3,277,660 円　×　12ヶ月　＝　      39,331,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,331,920 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,204,154 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,847,766 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,682,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,079 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,764,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,224,461 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,161,306 円　　　　（　       111,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１０
Ｔ
　　　　-5		 3,032  
(   2,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,185 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１０
Ｔ
　　　　-6		 4,888  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,888 
c １０６０３１３
Ｔ
　　　　-24		 4,105  
(   3,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]
4,665 
横浜都筑 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,040,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,201,558 円  　　　       40,051,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      391,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,468,000 円  　　　　    408,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       408,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       408,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,917,358 円　（　　　　　　        22,621 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 408,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,275,200 円  
（　　　　　        75,072 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,161,306 円      
②総費用 7,917,358 円      
③純収益　①－② 31,243,948 円      
④建物等に帰属する純収益 26,275,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,968,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,744,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,723,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区中川一丁目１９番７
 0224000136269-0000
2 　横浜市都筑区中川一丁目１９番８
 0224000137141-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　信也   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区中川１丁目１９番７外
｢中川１－１９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ5		 中層の店舗兼マンシ
ョンが多い駅に近い
商業地域		 北東9m市道、背面道 水道、ガス、下水 中川

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中川駅に近接する歩行者専用
道路に面した商業地域。		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 中川駅北東方

150m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中川駅の隣のセンター北駅周辺の商業地域に客足は流れており、商業繁華性の程度は相対的に劣る。今後は店舗
事務所よりも居住用途の需要が増すものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都筑区及び周辺区内の鉄道各駅周辺の近隣商業地域を中心に、住商混在地域等も含む圏域である。主た
る需要者は自用目的の事業者のほか、賃貸中の物件については地元不動産会社又は富裕層の個人による投資目的の取得
も想定される。対象標準地は中川駅に近接するものの商業繁華性はやや低く、共同住宅等の居住目的の需要の方が堅調
である。圏内では商業地の取引が少なく、また個別性も強いため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例が僅少なため、地域環境が大きく異なる事例も一部採用せざるを得なか
ったが、需要者の観点から慎重に格差修正等を行い試算した。収益価格は、最有効使用の店舗事務所兼共同住宅を適切
に想定して試算したが、価格水準に見合った賃料収入を想定することが困難なこと等から、やや低位に求められた。本
件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    585,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[119.3]		 [102.0]
100		 498,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都筑区の人口は微増傾向にある。現下、区内
の商業地の需給動向は回復しており、地価も
緩やかな上昇傾向で推移している。


地域要因に特別な変動はない。駅前商業地域
ではあるものの、商圏は狭く、繁華性はやや
低い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１１
-36		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,360)
b １０６０３
０５Ｄ
-3		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
西6m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０３
０８Ｄ
-20		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０６０３
０４
-17		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
482,749  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
498,528 		 100
[ 105.6]
472,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
482,000 
b (　           ) 
665,573  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
666,219 		 100
[ 112.2]
593,778 
606,000 
c (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
436,591 		 100
[  91.8]
475,589 
485,000 
d (　           ) 
315,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
309,669 		 100
[  69.1]
448,146 
457,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,372,060 
8,100,093 
30,271,967 
24,922,800 
5,349,167 		 （　0.9549）
5,107,920 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    124,583,415 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 280.00 ＲＣ5F1B 1,390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   350 ㎡     11.5 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 最有効使用の店舗事務所兼共同住宅（１階店舗、２階事務所、３階以上共同住宅（ファミリータイプ５０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
70.0 
196.00 
4,202 
823,592 		 5.0  4,117,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
280.00 
85.0 
238.00 
2,941 
699,958 		 3.0  2,099,874 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
280.00 
90.0 
252.00 
2,521 
635,292 		 2.0  1,270,584 
1.0  635,292 

 4～ 5		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,605 
586,125 		 2.0  1,172,250 
1.0  586,125 
地下
 1～ 1		 駐車場
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,390.00 
81.7 
1,136.00 

3,331,092 		 9,832,918 
1,807,542 
⑨年額支払賃料      3,331,092 円　×　12ヶ月　＝　      39,973,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,973,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,255,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,437,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,832,918 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,807,542 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         843,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,372,060 円　　　　（　       109,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０９
Ｔ
　　　　-71		 3,418  
(   3,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,202 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０９
Ｔ
　　　　-72		 4,072  
(   3,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,897 
c １０６０３０９
Ｔ
　　　　-73		 4,530  
(   4,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,314 
横浜都筑 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,935,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,220,793 円  　　　       40,693,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      880,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,289,500 円  　　　　    387,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       387,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       387,000 円  　　　　    387,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,100,093 円　（　　　　　　        23,143 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 387,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,922,800 円  
（　　　　　        71,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,372,060 円      
②総費用 8,100,093 円      
③純収益　①－② 30,271,967 円      
④建物等に帰属する純収益 24,922,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,349,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,107,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,594 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,583,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区中川一丁目１９番７
 0224000136269-0000
2 　横浜市都筑区中川一丁目１９番８
 0224000137141-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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18 　
19 　
20 　
21 　
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27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考