別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 -14 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　矢島　正喜   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区高山１２番６
｢高山１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が多い駅に近い住宅
地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 都筑ふれあいの丘

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄り駅に近い住宅地域 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 都筑ふれあいの丘駅南
西方
250m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅に近い専用住宅とアパートが混在する住宅地域で、利便性の良さから地価は上昇の傾向にある。なお比
較的広い敷地はアパート化する傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は生活利便性の高い住宅地域にあって、同一需給圏は市営地下鉄グリーライン線の沿線駅である「都筑ふれあ
いの丘」、「川和町」駅これに準ずるブル―ライン線沿線駅の住宅地域である。需要者は東京都心及び横浜へ通う勤労
者を中心に個人事業者等である。地価の割安感から需要は根強く、対する供給は少ない。市内からの参入が中心で一部
都心等からの参入も見られる。中心価格帯は、１５０㎡の新築戸建住宅で凡そ６５００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄り駅に近く良好な住宅地域を形成し、地価は自用の住宅地しての取引より形成されてきた経緯がある。
この点で重視すべき価格は比準価格で、収益価格は家賃より求めたもので、収益性に着目した元本としての価格で、比
準価格より低位に求められ地価形成に与える影響は小さく市場性を反映するものではない。よって収益価格は参考に留
め、代表標準地を規準とした価格の検討を行い、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜都筑 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.4]		 [101.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後も世帯数は微増に推移しているが
、総人口においてほぼ横這いにある。この背
景には、通勤路線の不便性があるものと思料
される。

駅に近い住宅地域にあって一部駐車場がアパ
ートに変わる現象が見られる。今後残る未利
用地がアパート乃至専用住宅に変わることが
予想される。

敷地面積、前面道路の幅員は標準的で最寄り
駅に極めて近い点が市場競争力を高めている
。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
１０
-5		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
b １０６０３
０４Ｄ
-10		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南9m市道、
東9m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０６０３
１３
-7		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.8m市道
、南東6m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０６０３
１０
-4		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０６０３
０８Ｄ
-9		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
326,502  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
328,087 		 100
[ 107.5]
305,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
294,088  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
279,683 		 100
[  93.1]
300,411 
303,000 
c (　           ) 
284,692  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
275,301 		 100
[  93.1]
295,705 
299,000 
d (　           ) 
316,671  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
325,136 		 100
[ 108.9]
298,564 
302,000 
e (　           ) 
249,651  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
253,771 		 100
[  86.3]
294,057 
297,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



横浜都筑 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,137,448 
554,517 
2,582,931 
1,570,800 
1,012,131 		 （　0.9712）
982,982 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,860,047 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   199 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制、周辺の土地利用より戸建住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,174 
260,880 		 2.0  521,760 
1.0  260,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

260,880 		 521,760 
260,880 
⑨年額支払賃料        260,880 円　×　12ヶ月　＝　       3,130,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,130,560 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       125,222 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,005,338 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           521,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          260,880 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         127,101 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,137,448 円　　　　（　        15,766 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３１３
Ｔ
　　　　-22		 2,112  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,174 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１３
Ｔ
　　　　-23		 2,328  
(   2,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,917 円  　　　        3,130,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         554,517 円　（　　　　　　         2,787 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,570,800 円  
（　　　　　         7,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,137,448 円      
②総費用 554,517 円      
③純収益　①－② 2,582,931 円      
④建物等に帰属する純収益 1,570,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,012,131 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 982,982 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,860,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区高山１２番６
 0224000229685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜都筑 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 -14 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区高山１２番６
｢高山１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が多い駅に近い住宅
地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 都筑ふれあいの丘

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都筑ふれあいの丘駅に接近し
た分譲住宅地域		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 都筑ふれあいの丘駅西
方
250m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺は宅地熟成度が低かったが、地下鉄グリーンライン線の駅新設と大型小売店舗の立地等、公共施設
も近く住環境の整備が進み、マンションや分譲住宅の建設が盛んである。地価は堅調に推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄線沿線の最寄り駅から徒歩圏の住宅地域一帯である。代替競争関係が強いのは都筑ふれあいの
丘駅から徒歩圏の住宅地域である。近隣地域は大型小売店舗の立地や幅広い年代に利用できる公共施設も近く、交通生
活利便性ともに良好である。比較的広い画地規模で価格水準が高い地域で、需要者は比較的高所得の３０代から５０代
の比較的幅広い年代が多い。中心価格帯は土地２００㎡で６千万円程度、建売住宅で７千万円台半ば～後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は「都筑ふれあいの丘」駅から接近性が良い住宅地域で、賃貸住宅も見られるが、容積率が低いため地価に見
合った収益を得るのは難しい。一般住宅が中心の住宅地域で、自己所有、自己利用を目的とした資産保有取引が主体と
なっており、居住の快適性や住環境等を優先する地域である。従って、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を
重視し収益価格も参酌し、単価と総額との関連も留意のうえ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜都筑 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[114.8]		 [101.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材・人件費上昇で住宅価格は高値圏。
インフレ、金利動向で高止まりからの需要減
退懸念。地価は高値安定か下落と立地により
分化すると思料。

都筑ふれあいの丘駅から接近性も良く、店舗
や公共施設も立地し、センター南駅は隣駅で
交通・生活利便性が高い。不動産需要は堅調
である。

日照等に影響を及ぼす街路方位については北
東と選好性はやや高いが、選好性の程度につ
いては特段の変化は見られていない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０６
-27		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０６０３
０８Ｄ
-9		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０６０３
１１
-28		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
d １０６０３
０８
-2		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
339,663 		 100
[  97.9]
346,949 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
249,651  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
254,014 		 100
[  81.8]
310,531 
314,000 
c (　           ) 
204,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.5]
253,354 		 100
[ 102.6]
246,934 
249,000 
d (　           ) 
214,327  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
226,137 		 100
[  77.6]
291,414 
294,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    302,000 円／㎡]  



横浜都筑 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,824,160 
546,014 
2,278,146 
1,533,400 
744,746 		 （　0.9712）
723,297 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     16,820,860 円　　　　（　     84,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   199 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積１２０㎡の戸建住宅一棟貸しを想定。駐車場料金は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅の一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,042 
245,040 		 2.0  490,080 
1.0  245,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

245,040 		 490,080 
245,040 
⑨年額支払賃料        245,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,940,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,940,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       235,238 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,705,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,509 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          245,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         114,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,824,160 円　　　　（　        14,192 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０３
Ｔ
　　　　-70		 2,112  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,199 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,132 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,042 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３１０
Ｔ
　　　　-47		 2,020  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,125 
c １０６０３０２
Ｔ
　　　　-34		 1,971  
(   1,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,073 
横浜都筑 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 88,214 円  　　　        2,940,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      140,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,200 円  　　　　     20,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         546,014 円　（　　　　　　         2,744 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,533,400 円  
（　　　　　         7,706 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,824,160 円      
②総費用 546,014 円      
③純収益　①－② 2,278,146 円      
④建物等に帰属する純収益 1,533,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 744,746 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 723,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,635 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,820,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区高山１２番６
 0224000229685-0000
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