鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横浜都筑 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　馬場　佳子

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

434,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５｢牛久保東１－３３－５３｣				②地積　(㎡)	2,716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	センター北 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 58.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港北ニュータウン内にある共
同住宅地

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

センター北駅北東方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

良好な住環境に加え商業施設への接近性もよく、当面は現状を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 367,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市北部及び川崎市東部を中心とする共同住宅地である。主な需要者はマンションデベロッパーで、
社員寮や賃貸住宅として企業や投資家等も考えられる。マンション購入者としては同一需給圏内の居住者、又は都内や
横浜市内の勤務者が中心である。近年マンション素地の供給は少なく過熱気味であり、引き続き需要は底堅い。取引価
格は画地規模により一様でなく、中心となる価格帯は把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、開発業者の目線に立ち用地を取得後に建物を建設してマンションを分譲することを想定した収支
計画を策定して求めるもので、現実的な価格として一定の規範性を有する。一方、市場の取引価格である比準価格は実
証的な価格であり、想定要素は排除されていることから信頼性も高い。よって、比準価格をやや重視し、開発法価格を
も関連づけることが妥当と判断し、代表標準地からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 417,000 円／㎡

[108.6]
100

100
[102.0]

100
[104.6]

[102.0]
100

433,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都筑区の住宅地は、総じて堅調に推移してい
るが、価格上昇が著しい地域がある反面、地
域や物件間の二極化は引き続き顕著である。

この１年間における特段の変動要因はみられ
ない。

特筆すべき事項はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０３０９ -7	横浜市青葉区		更地	（　）	台形	東16m県道、西10.6m、二方路		近商高度5種最高20m (69,191)
b	１０６０３１１ -28	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０６０３１２Ｄ -7	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０６０３０７ -11	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
e	１０６０３０８Ｄ -15	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、南6m、二方路		２住居高度4種最高20m 地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,381	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	497,251	100 [ 107.3]	463,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	473,000
b	(　 ) 204,439	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.6]	257,451	100 [ 61.9]	415,914		424,000
c	(　 ) 983,295	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,005,687	100 [ 170.0]	591,581		603,000
d	(　 ) 325,375	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	333,192	100 [ 80.3]	414,934		423,000
e	(　 ) 326,536	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	322,182	100 [ 75.3]	427,865		436,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -19.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

横浜都筑 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため収益還元法を適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション敷地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,272,123,648	2,276,474,867	12	800,000	5,030.00	370,000	5,800.00
⑧開発法による価格	995,648,781 円　　　　（　 367,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,300.00 ㎡	5,800.00 ㎡	5,030.00 ㎡	770.00 ㎡	5,030.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 67 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.9 ％）	（ 213.5 ％）	（ 185.2 ％）	（ 28.4 ％）	（ 86.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.2 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

800,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域にある取引事例等の価格を比較検討の上、査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 800,000 円／㎡　　×　　 5,030.00 ㎡　　＝　　　　 4,024,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,024,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 381,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物や建設事例等を勘案して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 381,100 円／㎡　　×　　　 5,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,210,380,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づく
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,024,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 402,400,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,612,780,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利、開発利益、リスク等を勘案して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	321,920,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 276,786,816 円
	販売総額(2期)	2,897,280,000 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 2,353,750,272 円
	販売総額(3期)	804,800,000 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 641,586,560 円
収入合計		－	－	－	－	3,272,123,648 円
支出	建築工事費(1期)	663,114,000 円	( 30 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 614,839,301 円
	建築工事費(2期)	663,114,000 円	( 30 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 575,516,641 円
	建築工事費(3期)	884,152,000 円	( 40 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 718,285,085 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	241,440,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 228,136,656 円
	販売管理費(2期)	160,960,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 139,697,184 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,276,474,867 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,272,123,648 円　　－　　　　　　 2,276,474,867 円　　＝　　　　　 995,648,781 円 367,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜都筑 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市都筑区牛久保東一丁目３３番２５	0224001174692-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横浜都筑 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜都筑 -3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　修

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

434,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５｢牛久保東１－３３－５３｣				②地積　(㎡)	2,716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	共同住宅が多く見られる幹線道路沿いの住宅地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	センター北 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 58.0 ｍ、規模　　 2,716 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港北ニュータウン内の共同住
宅地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

センター北駅北東方

700m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、当面は現況のまま推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 444,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 410,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都筑区及び周辺市区のマンション用地であり、マンション開発業者が需要者の中心である。立地・画地状
況によって異なるが、市営地下鉄各線等で主に徒歩圏で利便性等により実需が見込める地域では、マンション敷地需要
は依然堅調である。対象標準地周辺では各種大規模開発等によりマンション需要は底堅い。規模等の画地条件等により
価格の幅は大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市営地下鉄各線センター北駅から７００ｍ程度で、比準価格は不動産市場の取引実情を反映した価格である。やや低位
に試算された開発法による価格は、採用した数値に想定部分を含むものの市場予測等による開発業者の事業採算性を反
映した価格である。手順を再吟味し両手法ともその適用過程は適切であり、各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的
な比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 417,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[102.0]

100
[103.3]

[102.0]
100

434,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は個人消費等が持ち直し、緩やかに回復
している。今後は雇用・所得環境の改善が期
待されているが、金利動向等のリスクを注視
する必要がある。

地域に変動要因がなく、今後も環境を維持し
て推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜都筑 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０３０３ -22	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、南6m、東3m、三方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
b	１０６０３０７ -16	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	長方形	南東12m市道、北西3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０６０３１１ -36	横浜市都筑区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、南東12m、二方路		近商高度地区6種最高 (100,360)
d	１０６０３０２ -22	横浜市青葉区		更地	（　）	台形	北22m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 543,987	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	541,915	100 [ 114.1]	474,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	484,000
b	(　 ) 524,292	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	515,722	100 [ 117.2]	440,036		449,000
c	(　 ) 482,749	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	509,651	100 [ 116.8]	436,345		445,000
d	(　 ) 395,189	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	404,278	100 [ 94.1]	429,626		438,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 444,000 円／㎡]

横浜都筑 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを想定し、開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,168,231,010	2,054,920,363	12	790,000	5,030.00	350,000	5,800.00
⑧開発法による価格	1,113,310,647 円　　　　（　 410,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜都筑 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,300.00 ㎡	5,800.00 ㎡	5,030.00 ㎡	770.00 ㎡	5,030.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 67 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.9 ％）	（ 213.5 ％）	（ 185.2 ％）	（ 28.4 ％）	（ 86.72 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.2 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

790,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築・取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 790,000 円／㎡　　×　　 5,030.00 ㎡　　＝　　　　 3,973,700,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,973,700,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設事例等を勘案して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 5,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,090,900,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,973,700,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 397,370,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,488,270,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担等を考量して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	317,896,000 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 265,665,687 円
	販売総額(2期)	2,861,064,000 円	( 72 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,280,840,221 円
	販売総額(3期)	794,740,000 円	( 20 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 621,725,102 円
収入合計		－	－	－	－	3,168,231,010 円
支出	建築工事費(1期)	209,090,000 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 190,250,991 円
	建築工事費(2期)	209,090,000 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 178,081,953 円
	建築工事費(3期)	1,672,720,000 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,333,492,384 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	238,422,000 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 218,990,607 円
	販売管理費(2期)	158,948,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 134,104,428 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,054,920,363 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,168,231,010 円　　－　　　　　　 2,054,920,363 円　　＝　　　　　 1,113,310,647 円 410,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

横浜都筑 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市都筑区牛久保東一丁目３３番２５	0224001174692-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考