別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
 ②地積
　(㎡)		 636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗兼マンシ
ョンが多い路線商業
地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 市が尾

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市が尾駅から概ね徒歩圏で広
幅員街路に接する路線商業地		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 市が尾駅南東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、沿道型施設のほか店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域である。車両交通量は多いが、繁華性
は劣り路線商業施設の投資需要はやや弱い。マンション素地としての需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区及び隣接区の同等の収益性を有する路線商業地域一帯で、沿道型商業施設、店舗兼中層マンション
等が建ち並ぶ。需要者は地場の事業者、全国展開をする大手事業者でまとまった画地規模ではデベロッパー等の参入が
認められる。近隣地域は交通量はあるが繁華性に乏しく、背後の住宅地との価格接近が認められる。マンション素地と
しての需要は堅調である。路線商業地の市況回復は弱く取引が少ないため標準となる価格帯を示すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は沿道型店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ副幹線道路沿いの路線商業地域に所在する。共同住宅を中心に賃
貸需要は相応にあるものの、店舗の需要はやや弱い。商業系の賃料水準は横ばいの状況であり、収益物件の需給回復は
進んでいない。従って、不動産の市場性を反映する比準価格を重視し、想定要素を多く含み、信頼性が相対的にやや劣
る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 332,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレから消費低迷だが、勤労世帯は賃金
上昇等、買控えの高所得層は株高等、可処分
所得増加により消費回復予想。但し原油高等
中東情勢に懸念。

市ヶ尾駅から１㎞の沿道型店舗やマンション
が混在する２２ｍ街路沿いの路線商業地域。
交通量は多いが繁華性は乏しい。マンション
素地需要は堅調。

広幅員街路沿いの路線商業地域内の標準的画
地である。個別的要因の変動はみられない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０３Ｄ
-35		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０３
０３Ｄ
-34		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０６０３
０８Ｄ
-20		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０６０３
０９Ｄ
-3		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
南西6.5m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
e １０６０３
０９Ｄ
-96		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
280,426  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
277,703 		 100
[ 100.3]
276,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
552,014  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
562,003 		 100
[ 149.0]
377,183 
377,000 
c (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
443,473 		 100
[ 138.4]
320,428 
320,000 
d (　           ) 
550,283  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
591,685 		 100
[ 142.9]
414,055 
414,000 
e (　           ) 
699,074  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
719,347 		 100
[ 146.2]
492,029 
492,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.1 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.7 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.1 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    339,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,405,773 
7,075,993 
29,329,780 
23,080,800 
6,248,980 		 （　0.9321）
5,824,674 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    138,682,714 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 212.00 ＲＣ6 1,272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   636 ㎡     27.7 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び画地条件から１階を店舗、２階～６階を共同住宅（ファミリータイプ各階５０㎡４戸）駐車場平置１４台と想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 想定した建物から、共用部分の配置を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.00 
85.0 
184.45 
3,046 
561,835 		 6.0  3,371,010 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
211.00 
95.0 
200.45 
2,285 
458,028 		 2.0  916,056 
1.0  458,028 

 4～ 5		 居宅
211.00 
95.0 
200.45 
2,376 
476,269 		 2.0  952,538 
1.0  476,269 

 6～ 6		 居宅
211.00 
95.0 
200.45 
2,437 
488,497 		 2.0  976,994 
1.0  488,497 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,272.00 
93.3 
1,186.70 

2,918,926 		 8,085,192 
2,357,091 
⑨年額支払賃料      2,918,926 円　×　12ヶ月　＝　      35,027,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,186.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,027,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,852,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,190,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,085,192 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,357,091 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,136,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    168,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,596 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,405,773 円　　　　（　        57,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０３
Ｔ
　　　　-26		 2,592  
(   2,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,061 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,046 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０３
Ｔ
　　　　-44		 3,073  
(   3,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,073 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,770,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,111,293 円  　　　       37,043,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      477,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    354,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,075,993 円　（　　　　　　        11,126 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 354,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,080,800 円  
（　　　　　        36,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,405,773 円      
②総費用 7,075,993 円      
③純収益　①－② 29,329,780 円      
④建物等に帰属する純収益 23,080,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,248,980 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,824,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,682,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
 0207000125140-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横浜青葉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-5 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　信也   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 334,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
 ②地積
　(㎡)		 636  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗兼マンシ
ョンが多い路線商業
地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 市が尾

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 市が尾駅南東方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションに比べ、ロードサイド型店舗の集積度は低く、繁華性の程度は相対的に低位である。特段の変動要因
はなく、今後も当面は現状の地域環境のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区及び隣接する都筑区内の路線商業地域や近隣商業地域によって形成されている。需要者はロードサ
イド店舗の開発等を企図する事業者のほか、纏まった規模の土地であればマンション開発業者等も十分考えられる。昨
今の好調なマンション市況に比し、商業施設用地の需要はやや弱い。圏内では商業地の取引が少なく、また個別性も強
いことから中心となる価格帯の把握は困難だが、単価でみると１㎡当たり３０万～３５万円前後が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例が僅少なため、地域環境が大きく異なる事例も採用せざるを得なかった
が、需要者の観点から慎重に格差修正等を行い、試算した。収益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅を適切に想定し
て試算したが、価格水準に見合った賃料収入を想定することが困難なため、やや低位に求められた。本件では、実証的
な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 335,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 現下、区内の商業地の需要は回復し、地価も
緩やかな上昇傾向で推移している。



ロードサイド店舗とマンションが混在する地
域であり、地域要因に特別な変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０３
０１Ｄ
-1		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
東7.7m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０６０３
０７
-18		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０６０３
０５Ｄ
-1		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
東18m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０６０３
０４
-17		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
326,452 		 100
[ 100.7]
324,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
400,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
404,029 		 100
[ 116.9]
345,619 
346,000 
c (　           ) 
471,565  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
433,739 		 100
[ 118.6]
365,716 
366,000 
d (　           ) 
315,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
309,669 		 100
[  96.9]
319,576 
320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    339,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,106,607 
6,620,956 
27,485,651 
21,385,600 
6,100,051 		 （　0.9541）
5,820,059 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    138,572,833 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 217.00 ＲＣ6 1,272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   636 ㎡     27.7 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から６階は共同住宅（各階ファミリータイプ５０㎡を４戸）を想定。駐車場は平置１４台を想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 この種の建物として標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.00 
85.0 
184.45 
2,868 
529,003 		 5.0  2,645,015 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
211.00 
95.0 
200.45 
2,151 
431,168 		 2.0  862,336 
1.0  431,168 

 4～ 5		 住宅
211.00 
95.0 
200.45 
2,208 
442,594 		 2.0  885,188 
1.0  442,594 

 6～ 6		 住宅
211.00 
95.0 
200.45 
2,237 
448,407 		 2.0  896,814 
1.0  448,407 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,272.00 
93.3 
1,186.70 

2,724,934 		 7,036,877 
2,195,931 
⑨年額支払賃料      2,724,934 円　×　12ヶ月　＝　      32,699,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,186.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  14 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,699,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,735,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,979,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,036,877 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,195,931 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,058,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    168,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,596 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,106,607 円　　　　（　        53,627 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０３０９
Ｔ
　　　　-63		 2,509  
(   2,428) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,845 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,868 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０３０９
Ｔ
　　　　-64		 2,606  
(   2,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,896 
c １０６０３０９
Ｔ
　　　　-65		 3,528  
(   3,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,055 
横浜青葉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,640,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,041,456 円  　　　       34,715,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      495,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,788,000 円  　　　　    328,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,620,956 円　（　　　　　　        10,410 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 328,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,385,600 円  
（　　　　　        33,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,106,607 円      
②総費用 6,620,956 円      
③純収益　①－② 27,485,651 円      
④建物等に帰属する純収益 21,385,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,100,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,820,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,572,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区市ケ尾町５２３番１０
 0207000125140-0000
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50 　
備考